这两天在上海待着，我觉得预测房价这件事不用预测，肯定是涨，无非是怎么涨的问题，其实预测会不会有一些不测因素出现，这都是有一些意外的因素。对于今年北京房地产的价格来说，一些意外的因素会导致房地产下滑。上海就是有这样的例子，但是上海的前车之鉴也许给了北京一个警钟，宏观调控的政策影响还是蛮大。
  宏观政策其实对一线城市和二线城市起的作用是完全相反，因为对北京、广州、上海这些城市之外其他的城市可能起的是脱市的作用，二线城市政策出来之后就观望了，但是对于一线城市来说，比如以上海为参考的时候，就发现北京还是很便宜的，就是今天以上海的房价看北京的话依然还是很便宜。
  一个很有趣的现象，上海这次调控之后有大量的机构资金，我了解的信息准备进入北京市场，这可能会出现意外因素，因为大家在赌北京，实际上房地产市场跟股票市场有点相似，他是有一些大的资金在操纵着，实际需求很简单，你上网找就好 
   北京在今年的形式下宏观调控严峻的形式下上扬不低于20％，这是不正常的一个信号，给投资人更进一步的信息，今年已经有很多人进来了，明年会有更多人进来，因为他们看中北京，在他们看来北京这种涨幅速度是正常的。
   明年会有一些机构资金进来投机的话，会对局部的市场会起到急速涨幅的作用。 
   境外资金相对来说他们会选择相对较好的物业，这就是好的写字楼或者商业，因为境内的一些游资和不是那么很纯正的境外资金，他们可能看好的是住宅物业，住宅物业为什么好？短期套现，方便，正是因为这样的环境会导致房地产上升。如果持有稳定的物业，对房价没有太大的影响。
   上海为什么房价上身去呢，是因为在经济当中有一群游资在进去，目前的需求分析来说，按照平均的人口增长速度和人均的拥有面积应该是持续稳定的增长，每年10％到20％的增长是正常的。但是如果这些因素导致的话，会导致急速的上涨。上海2001年到2005年正好4年上去的，但是还是有些人认为涨得太快了，为什么控制不住呢？是因为投机的太多了，所以政府和开发商同时失控，这是投机买家出现之后出现的状况。北京的投机买家较好，但是我担心的是，比如说像这些南方的游资要往北京走的话，这个问题就会出现不可测的状况，我认为这一点是值得关注的。至于从正常意义来说，北京的房价涨幅我认为在GDG数字的两倍以内，北京都是健康的，也是无庸置疑的。 
   不是说境外基金进来会导致房地产涨价，我说的是正常来说北京的房地产2006年是涨价的，GDP都有增长那房地产为什么不增长呢。
   我的意思是说，有没有可能一种因素是北京会出现上海这种局面，就是不测的因素进来，要说上海的局面也不是预测出来的，一旦出现非理性市场的时候就会很糟糕，三方都会失控，买方、卖方、政府。实际上我要预测的是有没有可能，因为现在上海已经下去了，最被看好的城市在中国来说应该是北京了。 
   但是我们回到2001年的点看上海的话，你会发现上海仍然是有需求的，上海人仍然要买房，房价是在6千到7千的价位，为什么飙升一倍呢？我认为就是资金的盘子出来，大量的资金涌入绝对是使上海的市场被阻击了。
   因为上海当时的主要资金是集中在江浙这一带，北京因为过去有政策门槛很多，而且大家讲文化性的确本地人不适合炒作，山西、东北、山东做了一段，但是他们还是以需求为主，最近买房子的也就，一旦说我今年买楼过了一年、两天会涨40、50的时候，他肯定不会买股票。