新开工面积大幅度下降，但绝对数字还是高过今年的销售面积。虎杰投资顾问首席分析师张寅表示，新开工面积只是潜在的供应，对市场的影响周期为一年左 右，主要影响的是2014年的供应量，而且开工面积统计起来不准确的可能性较大，何时能最终供应到市场，还要看开发商的施工进度、施工效率等方面，“竣工 面积更为重要，因为这个数据统计起来更为准确，且对市场的影响是即时的。”张寅说，今年前11个月，北京商品住宅竣工面积为1021万平方米，而销售面积 为1179.2万平方米，竣工比销售的少，这其中有约160万平方米的缺口，“10%这个缺口已经比较大了”。实际供应量小于实际销售量，这种情况下，市 场容易出现恐慌，出现开盘就要排队的现象。

    阳光100置业集团常务副总经理范小冲认为，新开工面积下降会影响未来的供应量。“开工有周期，预售有条件。现在的住宅一般是高层建筑，又到了冬季，即使是现在复苏开始加大开工面积，也要等到明年下半年，才能达到预售的条件。”

    范小冲表示，今年的开工计划是去年做的，去年正是调控最严厉的时候，量价齐跌、信贷紧缩，当时制定的计划，开发商的开工计划被搁置，不敢动了。

    开工面积对市场的影响虽然存在，但随着交易市场的变化，开工面积也会随之进行调整，其影响周期是有限的。从更根源的土地供应来看，这一情况正在变得更为严重。

    根据中原地产市场研究院的数据，从2011年1月至2012年11月底，北京成交的住宅类地块合计规划建筑面积是1391.1万平方米。根据北京市 统计局数据，同期的商品住宅销售面积为2214.2万平方米，土地供应所对应的建筑面积，与销售面积存在823万平方米的差距。

    并且，自2009年以来近4年中，北京供应的住宅用地，都无法覆盖当期的住宅销售量，且存在巨大缺口；这一情况，在最近两年变得更为严重。

    中原地产市场研究部总监张大伟分析表示，未来两年，北京成交量如果维持平均水平的话，土地供应缺口可能达到1000万平米左右。

来源：经济观察报

记者：胡芳洁