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阳光100置业集团常务副总裁范小冲

2012的钟声已敲响，新的一年，中国楼市将走向何方，房价是继续下跌还是反弹上涨？限购是即将终止还是继续执行？房企是选取降价换量还是转型求生？近日，范小冲就当前的楼市以及未来中国楼市的走向进行了深入的剖析和解读。

温水煮青蛙 楼市的自我疗伤

记者：有数据显示，2011年北京住宅签约面积预计比去年下降23%，这个数据比08年的水平还要低，也创下了近十年的新低。这种持续的成交低迷已经使购房者和开发商对市场的预期产生了消极的影响，您认为今年楼市的严峻状况是否会超过了2008年？

范小冲：2008年和20011年的中国房地产市场都面临着严峻的挑战，但今年的挑战更大一些。而且今年的房地产状况与2008年完全不一样。2008年中国的房地产出现了大萧条是由于次贷危机引发的世界金融危机造成的。当时，市场遇到了百年一遇的金融危机，很多人失业，房地产企业资金链大崩盘。这与之前的07年形成鲜明的对比。07年是一个沸腾的、狂热的一年，大规模的开工、囤地、上市出现。这些到2008年一下子打住了，这是一个速冻，但是金融危机的时间很短，政府很快拿出4000亿救市，在大家还没反应过来的时候，房地产市场的小阳春已经来了。08年是恐慌的一年，但是政府的一把火又把大家的信心给燃烧起来了。

而今年的楼市调控，更多是自我疗伤的过程，各地楼市成交量和土地成交量大幅下降，主要是国家实行了限购、限贷的宏观调控政策。可以把今年的楼市比喻成温水煮青蛙，开始，大家都抱有很多幻想，一直不降价，继续买地，最后发现，中央政府在动真格。事实上，今年的楼市状况是内部因素造成的，是国家的宏观调控造成的。而08年的楼市大萧条则是由外部环境造成的。08年是由不确定因素造成的了市场恐慌，今年是一个确定的因素，中央坚持调控政策不动摇，调控不断加码，调控政策的持续加压让市场不断降温。

限购不能解决房地产的根本问题

记者：尽管全国楼市一片哀鸿遍野，但是中央依然重申宏观调控政策不动摇，中央政府态度如此坚决，其中，最主要的原因是什么？您认为2012年的调控政策将会怎样？

范小冲：中国现有的经济增长模式，是靠房地产等投资来拉动经济的增长，这造成了通货膨胀。大量的资源流向房地产领域，使实体经济、经济转型、消费等领域出现了一些列问题。而现在对房地产的调整主要是结构调整。

记者：限购能否解决中国房地产市场的根本问题？

范小冲：限购解决不了根本问题，但是限购可以遏制高房价，防止发展到可救药的地步。限购只是对房地产市场的临时降温，并不能真正根除病根。把房地产温度控制在一个不危险的状态下，就赢得了时间和机会，来真正的找到病根，真正的治疗、修养、解决问题。

下调首套房贷 鼓励刚性需求

记者：近日，住建部部长姜伟新发表观点称“明年楼市调控不放松，优先保证首套房贷”，国家向我们释放出了一个什么样的信号？如果首套房贷下降的话，会降多少？首套房贷利率的松动会不会带动整个房贷政策的松动？

范小冲：房地产在降温的时候，不惜一切代价，实际上误伤了一些刚需购房者。而商业银行由于自己的利益，上浮首套房贷。现在，基本的形势控制住了，就要开始差别对待。对房地产调控并不是不让大家买房，对于购买首套房子的刚性需求还是鼓励的。所以信贷开始向着刚性需求者的方向调整。对于拥有多套房的购房者，买房是用来投资和谋利的，今后会更严厉的措施。

现在银行已经在开始下调首套房贷，大概是10%左右的降幅。事实上，中国所面临的国际的和国内的形势是非常严峻的。欧债危机，外需下降，中国面临严峻的挑战。由于房地产降温和金融政策的紧缩使国内实体经济形势异常严峻。在房价被控制住的情况下，保增长是主要目标，只有在经济增长的过程中才能解决中国的根本问题。现在，强行降温的阶段已经过去了，要开始疗伤而来。国家已经开始了结构性的调整，像下调存款准备金率，明年可能会出台一些促进经济增长和保障民生的政策，保证经济稳定的持续的发展。

降价是去泡沫过程 幅度应在15%左右

记者：在全国，特别是一线城市的房价都有一定程度的下降，您认为目前的房价已经达到了那种水平？未来一段时间内房价的走势将会如何？

范小冲：一线城市的房价下降非常明显，但又不是完全下降。房地产市场的高房价是被哄抬上去的，这是一个泡沫，而降价是去泡沫的过程。房地产泡沫有多少，不同区域不同地方尽不相同。

最近一段时间，房价仍在回落，现有的宏观调控虽然没有再加力，但也没有放松，所以房价还在逐渐回落的过程，房价应该会回落到09年的水平。回落的幅度不会像有些人所期待的30%或者50%，总体的回落幅度应在15%左右，肯定不超过20%，但不排除个别项目跳水。

转自《北京星空地产网》