在信贷紧缩、限购、限贷、限价等一系列调控措施下，房地产市场目前正处于难熬的“冬天”。这个“冬天”到底还有多长？明年会发生什么样的变化？

关键词一：政策走向

房地产调控政策会继续保持稳定和持续；

限购政策在首次改善需求、首次换房需求等方面会松动

记者：房地产调控已到了关键时期，未来的政策走向备受关注。市场普遍认为明年的信贷政策可能会趋于宽松，也有市场人士预期明年会降息，首套房利率可能会下降，限购政策也可能会有条件地放松，这些政策如果实施，对房地产的销量将起到极大拉动作用。您认为，明年的房地产调控政策会有哪些变化？

范小冲：明年宏观经济政策不敢说会宽松，保增长是关键。因为现在CPI(消费者物价指数)已经开始下来了，通胀问题已经得到控制，但经济增长问题还是一个巨大的挑战，所以明年一定要保住增长，社会才会平稳的发展。降息不太可能，因为现在本身已是负利率，但存款准备金率会逐渐下调。同时出台差别化利率政策，对首套房支持力度会大一些。而限购有可能会结构性调整，应该对普通商品房限购，对中高端的应该取消限购。因为原则上卖得越贵，地方政府的税源更多，也能更好地保障中低收入者。

关键词二：市场走势

房价下降将是趋势性变化，但不会进入下行大周期；

房地产整体向上的趋势很难改变，政策只能影响小波段

记者：目前楼市已深陷僵局，成交量持续下降，品牌房企开始纷纷降价，北京近期的成交量反弹就是近郊“以价换量”的成效。您认为，降价潮会继续蔓延全国吗？楼市拐点是否已经来到？您对明年的房地产市场的成交量和价格的变化如何判断？

范小冲：降价预期可能逐步蔓延，但降太多也不可能，大幅降价带来的问题会更多，也未必能解决现有问题。因此，预计降价空间有限，不排除个别楼盘价格跳水，但整体预计将会有10%～20%的降价空间。拐点早就到来了，只是到今天才感觉到调控累积的力度和效果。明年的成交量会有一定的抬升，过完一季度或二季度后，价格会逐渐回稳。因为明年保经济增长，货币政策会慢慢宽松，有些政策也在回调，最严厉的政策已经到底了，随着这次存款准备金率的回调，政策再加码的可能性不大。

关键词三：格局变化

行业将掀并购潮，行业集中度将提高；

房企过冬转型是关键

记者：经过持续的楼市调控，很多中小企业的资金已经支持不住了，地产中介也纷纷倒闭，房企间的股权并购交易开始增多，但主流大型房企虽“受伤”却并未“伤筋动骨”。您认为房企之间的并购潮是否已经开始，明年的行业格局会如何变化？您对房企将来的发展有何建议？

范小冲：明年行业格局会发生很大的变化，在低潮时，格局并不完全表现在“大吃小”，有些很大的公司问题可能更严重，转型和兼并重组已经开始了。但是，并购的原因主要是看中对方的土地，并不是企业间的并购。今天很多公司都停止买地了，也会停止收购，只有到市场见底，大家信心重新快恢复的时候，兼并重组才会大规模出现。

关键词四：行业机会

商业地产景气度将受宏观经济影响下滑；

旅游地产和养老地产市场风险不容小视

记者：此轮房地产调控可谓是“住宅”调控，商业地产毫发无损，反而出现爆发式增长，很多专注住宅的大型房企纷纷加入到商业地产的开发中来，旅游地产和养老地产业备受青睐。您认为现在商业地产是否存在泡沫，商业地产的繁荣明年是否可以持续？您认为未来旅游地产和养老地产是否会成为行业新的增长点？

范小冲：商业地产与住宅市场有很大不同，是一种完全不同的开发模式，未来的销售、运营资金比住宅要大得多，竞争水平更高，如果盲目大规模进入，面临的风险远高于住宅地产。现在商业地产已经有泡沫苗头了，对银行和机构影响会更大。明年商业地产会有增长，但未必会繁荣，几家欢喜几家愁，有很多人会倒在商业地产里面。

转自《证券时报》 孙建平