10月初，中国建设银行刚刚上浮首套房贷利率至1.05倍后不久，“首套房贷款利率上调”动作迅速蔓延到全国。10月16日，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，包括广发银行、深发展银行以及民生银行等，都提升了5%至10%。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。

关于首套房贷利率的变动并未有任何风吹草动。突然来袭的政策变化让房地产市场惊出一身冷汗。

在年底，银行为控制风险和保证利润调整利率是比较正常的。况且由于政策持续紧缩，导致一些房地产商开发贷款和购房者的按揭贷款都被压制。因此在无钱可贷的情况下，银行提高利率则可以减少风险发生，保证质量好的客户维系收益。

所以本次上浮利率并不是调控政策的延续。但是国家调控房地产的决心不会放松。

从目前的市场成交量以及价格情况看，从年末到明年房价可能会出现下降。但是，这个下降是指区域性的。有些小区地理位置尴尬，配套不完善，在购房者心中一直都是鸡肋。现在首套房贷款利率上浮必然会对购房者带来压力。相比之下，这些不太令人满意的楼盘会出现较为明显的降价。但是那些地段好配套好的小区则很难出现明显的降价。

范小冲：之前对二套房的贷款以及多套房的贷款都有限制。现在对第一套房贷款利率也进行了调整，这符合调控政策的惯性。其次，接近年底银行业通常会提高利息保证收益控制风险。所以本次上调首套房贷是具有政策延伸条件的。

住宅成交量和价格是否将受到影响？

范小冲：当前，连续的调控政策已经压制住了快速的房价上涨。一线城市的不少区域都出现了明显的房价下跌。提高利率实际上就是提高了购房者的购买成本，这必然会减少成交量。尽管有些购房者已经出手购买，但是这并不能给开发商回笼足够的现金流。当他们的资金压力越来越大的时候，房价必然会下降。一线城市或许在未来数月之内再现降价。但是一些三四线城市由于城市化不足可能导致房价将略有上升。

刚性需求为何被“误伤”？

范小冲：我认为，当前首套房贷款利率提高尽管对刚性需求带来了成本压力，但是一些刚性需求依旧可以实现支付。而另一部分刚性需求则将被保障性住房所吸纳。

当然，保障性住房是多层次的。有些需要买房的刚性需求可以买到限价房等价格较低的住房。有些暂时不想要买房的可以申请廉租房和公租房。不管选择哪一种形式满足住房需求，都会将原本的刚性需求稀释。需求稀释了，对降低房价也有好处。

转自《中国经济周刊》 孙维晨