21世纪经济报道记者　阴雪　北京报道

4月25日，烟台市于芝罘区海港路热闹非凡，身处烟台最繁华的商业区核心地段的地产项目，烟台阳光100城市广场在这一天正式开盘。

自2000年在北京成功开发阳光100国际公寓、创立“阳光100”品牌之后，目前阳光100已在北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、烟台等12大城市布局。

在阳光100的全国版图中，除北京以外，绝大多数关注的是二线城市，甚至还有个别三线城市。
　　
房地产开发三次浪潮

北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲认为，正是中国目前大规模的城市化浪潮，让他们当初产生了进入二线城市的想法。

“可以说，中国城市化的第一浪已经过去了，而现在的第二浪来的似乎还要更猛烈些。”

范小冲所指的第二浪，就是目前延伸到各地省会城市、计划单列市，以及一些经济高度发展的区域中心城市的城市化趋势。

据统计，目前在全国大约有30-40个二线城市，它们目前构成了中国新一轮城市发展的主角。有专家预测，在未来的二十年内，这些城市的城市化率将从现在的35%增长到60%—70%。

二线城市的大规模城市建设带来大规模拆迁，由此形成的被动需求启动了各地住宅市场，并拉动了容量的增长，提速市场发展。

“去年宏观调控的重点在于投资和投机，对于以自住为主体的基本需求，是支持和鼓励的。因此，调控真正起作用的是在一线城市，而以自住消费为主的二线城市并没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。”

范小冲认为，正是二线城市房地产市场基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足的这一系列优势，使得它们相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势，因而有可能成为将来中国新一轮城市化进程的中心。

此外，由于过去二线城市技术比较低，大的品牌企业过去没有大规模进入二线城市。现在这些城市为了发展，政府也有意识地欢迎品牌企业进入来带动整个城市和行业的发展。

范小冲强调，选择二线城市，是自觉地基于战略层面的考虑。

“房地产是不动产，同时它投资大、周期长，受政策影响严重。对于企业来说，如何扩大规模？如何克服房地产的周期性？”范小冲自问自答，“那就一定要让不动产动起来。在房地产开发的一线城市中一定要有收获，在下一个浪潮的二线城市，要占据一定的市场份额，在今后第三浪潮中的三线城市，也要有所布局有所准备。这样才能逐步克服房地产开发的周期性以及外部环境变化所给企业带来的风险。”
　　
大盘开发　两种模式

正是基于上述因素的考虑，短短五年间，阳光100迅速地进行了二线城市的全国均衡布局。

而在国内大约40个二线城市中，选择哪些先行进入？阳光100有一套自身的标准体系。

“我们有个‘时钟’理论。”范小冲介绍说，在这个理论中包括“时针”、“时区”和“闹钟”，分别用来衡量一个城市地产的发展阶段、发展速度和爆发时点。“我们把每一个城市都挂上一个时钟，以此来研究该到哪个城市去。”

“选定城市之后我们还要关注项目。”范小冲介绍说，阳光100采用的是大盘开发模式，主要做两类产品。

“一类叫国际新城，在新兴城市地带，未来都市中心。”范小冲认为，在这些地方做大盘，既拥有产品开发的市场竞争力，又拥有后期的土地升值保障，同时这种规模效应又能够在配套和环境达到很强的竞争力和吸引力的同时降低生产成本。

“还有一类产品叫做城市广场，就是在城市最核心的地段，开发包括酒店、写字楼、商业、高档公寓在内的大型城市建筑综合体。”范小冲表示，这种类型的物业尽管投入和风险都比较大，但是所能产生的价值也很高。

而作为一个地域性非常强的行业，房地产企业应该如何在扩张发展的同时克服地域性？阳光100给出的答案是“抓住共性”。

“简单的复制产品是很难的，我们更多的是神似而不是简单追求形似。”

范小冲举例说明：“你看我们选择的都是相同类型的城市，采用的都是相同类型的开发模式，针对的都是相同类型的目标客户群。有了这样的定位，做起产品来就要求共性超过个性，这对于企业在克服地域差异进行扩张的时候也就相对容易一些。”
　　
海外基金转向二线城市

在二线城市扩张的过程中，阳光100也并非没有遇到过障碍。

“进入二线城市对企业的管理提出了非常大的挑战，因为不能简单地把一线城市的经验复制到二线城市，而是需要一个再升级再开发的过程。”

管理升级，阳光100的做法是，从过去的项目制逐渐过渡为集团垂直管理。

放权到收权的过程，阳光100走得相对平稳。目前，阳光100的项目运作已经从过去主要依靠项目公司总经理的经验，开始走向集中。“现在我们的采购、营销、品牌、设计、招投标、客户服务等业务已经形成了集团总部为中心的垂直管理，开始有了统一的标准、流程、体系和平台。有了这些体系。”范小冲说。

而一个饶有意味的现象是，敏锐的海外基金已经嗅到了二线城市地产业的独特味道。

“去年乃至前年，基金只关注在北京、上海等一线城市的地产企业和项目。”一位业内人士表示，“有意思的是，从今年开始，我们发现经过了宏观调控的洗礼，大部分优秀的基金公司已经风向全转了，他们开始认同二线城市，并开始关注在二线城市开发的企业和项目。”

范小冲证实了这一说法。“几乎所有的基金都跟我们有过接触以至于非常密切的联系。尤其是今年以来，大家开始认识到在二线城市风险更小，拥有更持久的发展空间，很多基金公司开始认同阳光100的二线城市发展战略。”

在范随手携带的文件中，本报记者看到，其中不乏高盛等大牌基金公司的报告。

“现在已经有海外基金给我们投资了。”范小冲透露，目前这笔资金已经到位，阳光100将择日正式对外公布。