不要对限价房期望过高

                          ——对限价房政策的几个疑问

北京市最近公布的在西三旗地区推出300万平方米限价房的消息引起了社会和业内的高度关注。有人为此喝彩，有人谨慎乐观，有人表示质疑。限价房不是什么新鲜事物，只是老话重提。北京市是比较早提出要搞限价房的城市，2005年北京市建委提出政府要建限价房的想法后，在社会上就引起过较大的争议。由于经济适用房的前车之鉴，许多业内人士并不看好限价房的前景，认为它的负面影响可能大于正面作用。在存在巨大争议的情况下，政府仍然仓促付诸行动，可以理解为高房价给政府带来了巨大的舆论压力，政府此举可能是被动之举，无奈之举，有消解舆论，给上面中央一个交代的迹象。从时间上看，酝酿了近两年，但从准备工作上看，仍嫌仓促且存在很多疑问。

疑问一：限价房政策的目标是什么？

     限价房作为一种政策性商品房其政策目标是什么？是为了抑制房价还是为了提供住房保障，或者是兼顾两者，至今不能从政府已经发布的信息中得到明确的答案，而政策目标决定了政策的最终方向和效果。如果作为宏观调控的手段之一，用来调控房价，在供应量不大的情况下是没有太大作用的，如果作为保障措施，则保障程度，保障对象和保障范围限定不好，也难以产生效果。

疑问二：限价房以周边商品房的价格为定价参照是否合适？

    在商品房的价格上涨已经非理性，上涨幅度过大的情况下，限价房的定价完全比照周边商品房的价格是否合适？按照这种定价方式，不管作为调控手段还是作为保障措施，限价房的价格一定会水涨船高，上涨速度不会慢，看看商品房的价格与上涨速度就可以推断。如果将限价房作为保障措施并参考市场行情定价，而不是相对封闭地运行，几乎难以实现保障功能。

疑问三：价格只比周边商品房低10-15%有多大意义？

不管作为保障还是调控手段，限价幅度是核心问题，它决定了购买对象的实际身份。将限价房的价格定在比周边的商品房价格低10-15%的水平，这样的幅度会让限价房陷于尴尬。让人难以相信这样低的限价幅度能抑制房价，能让中低收入的老百姓买得起。

疑问四：限价房供应规模有多大？

不管限价房的推出出于何种动机，但有一点可以肯定，这种类型的房屋会象经济适用房一样成为抢手货，一定会供不应求，就看政府每年能够提供多少限价房。因此，总量供应规模和分年度供应规模是政府应该仔细考虑的事情，土地供应恐怕是最大的约束条件，需求几乎是无限的，就看政府有能力满足多少。每一种保障性住房都应有适当的供应量，能让符合条件的人在一定年限内有所指望，否则等于画饼一张。

疑问五：销售对象的把关能否严格？

一项保障性政策受惠对象的界定以及监督执行是最关键的。虽然该项政策已经开始付诸行动，但是到现在为止，受惠对象好像还没有明确界定。这种做法有些本末倒置的嫌疑。即使已经明确了保障对象，如果监管不到位，则政策效果也无法保证，经济适用房政策已经提供了前车之鉴。别小看对销售对象进行把关这样的小事情，在信息不对称得情况下，利益关系一定会设法让监管靠边。君不见，经济适用房的购买不也实行了社区公示制度了吗？为何还有那么多13万元一个、17万元一个的房号在源源不断地往外卖呢？

疑问六：限价房政策执行期限能持续多久？

根据以往经验，房地产方面的政策出台太多，太频繁，很难持久执行，不管多么重要的政策或者法律，虎头蛇尾和不了了之的情况并不罕见。像经济适用房这样出了很多问题，受到了很多批评，产生了很多腐败，浪费了很多公共资源的政策还坚持不懈地执行的并不多。限价房政策同样也面临一个执行期限的问题。是象经济适用房政策那样作为一种保障长期推行，还是权宜之计，走一步看一步？从宏观环境看，作为调控兼顾保障的权宜之计的可能性大，长期执行难度大，问题多。

疑问七：竞地价限房价的规则让谁掏腰包？

如果限价房采取竞地价，管制房价的做法，则可以预见一定会有副作用产生。按照这种规则，土地获取还是招拍挂方式，还是价高者得，政府的收入好像并不会减少，缩减的只是开发商的利润，等于让开发商掏了腰包，除非政府在其他方面给予优惠，否则，开发商不是傻瓜，他们从机会成本考虑，一定会在房屋品质和配套方面作手脚，他们不会慷自己之慨去救济社会。如果政府采取“竞地价，管制房价”的做法而没有任何优惠，等于不掏一分钱就想做善人，最终肯定难以如愿。

由于限价房政策存在许多疑问，即便是经过了几年的酝酿仍不是一种深思熟虑的政策，有可能是搪塞舆论的临时之举，能否起到抑制房价和提供保障的作用值得怀疑，操作不好有可能重蹈经济适用房政策的覆辙。福建省泉州市的限价房政策失败就是很好的警示之例。该城市的限价房政策结果和某些城市的经济适用房政策一样，最后变成为靠权力与关系分配的香饽饽，真正需要的普通老百姓只能在付出一笔巨大的额外费用后才能买到，该政策没有起到任何作用，只是增加了政府的管理难度、工作量和社会成本，浪费公共资源。除了执行成本高和严重浪费宝贵资源外，它同样解决不了高房价与民众抱怨的问题，因此我们不要对限价房政策期望过高。

不动产研究所     黄兴文

2007年4月13日