富豪为什么多出自房地产业

（戏说房地产系列）

2002年以来，福布斯公布的中国大陆富豪榜上，来自房地产及其相关行业占了大约50%。可以说是在批量生产富豪。富豪为什么多出自房地产业？因为房地产业的基础是土地，土地是财富之母，它可以滋生万物，当然也可以长出富豪。纵观房地产业，不论是大开发商，还是小开发商，也不论是水平高的，还是水平低的，有良心的还是没良心的，无不赚得盆满钵满，它们都是利用土地制度中的漏洞以及与官员的私人关系在土地中淘金。在土地实行招拍挂出让之前，大家都是赚土地差价，开发几乎不创造价值。就凭那些非专业的外行开发商，不给城市添乱就不错，谈不上创造价值。这就不难理解为什么象长虹这样的家电巨头一年的利润只抵一个中型开发商，也不难理解千军万马涌入房地产行业。

土地差价源于土地增值。土地增值是全社会的贡献，是土地所有者、使用者以外的社会性投资对于该土地产生的辐射作用，是国家、各级地方政府、各种机构和人长期投资积累的成果。按照 孙中山先生的说法是“土地价值之增加，咸受社会进步之影响”。

那土地的增值收益又该怎样分配呢？孙中山先生说“应归社会公有，庶合于社会经济之真理”。在过去十几年中，土地增值幅度很大，然而，土地的土地增值又归了谁呢？可以说在招拍挂出让制度大范围推行以前，土地增值收益被开发商、依托于权利或关系的土地投机者、各级政府和一些房屋投机者瓜分，其中，开发商与土地投机者瓜分了大部分。

土地协议出让制度、供应垄断与管理漏洞等制度性缺陷导致了数额巨大的土地增值收益被不合理转移与分配，本该有国家所有的土地增值收益被少数人占有，形成了暴利。这些土地暴利是产生富豪的根本原因。

实行招拍挂出让制度后，土地暴利也没有消失。招拍挂表面上使土地获取透明了，但同样存在土地暴利，只是获取暴利的方式不一样了。这次的暴利方式，与股市散户跟庄获利的方式有些相近。招拍挂之前，开发商手中储存了大量土地，由于土地管理的缺陷，这些土地并没有按有关规定收回，而是被开发商控制，这部分土地数量非常庞大。政府垄断土地供应后，地价大幅度上涨，开发商手中的土地也跟着上涨。上涨部分全部归获得土地的开发商，产生了巨大暴利。

许多开发商热衷于开发所谓的大盘就是看中了土地增值。现在许多开发商可以不计成本拿地，就是认为土地价格还会上涨，因为国家对土地管理日趋严格，今后土地要素更为稀缺。拿到土地之后，他们不需要通过智慧和开发水平去增加利润，只要把隐含在土地里面的暴利挖掘、表现出来就行了。

黄兴文

2006年11月12日