这样的供地计划难以抑制北京房价上涨

从主流媒体上获悉，近日，北京市国土资源局公布了《北京市2006年度土地供应计划》，安排的土地供应总量为6500公顷，其中住宅商品房用地供应量为1600公顷，比去年减少100公顷，经济适用房用地供应量为300公顷，比去年增加100公顷。按照国土局官员的说法，如果计划中的供应量全部进入市场交易的话，2006年北京房地产市场的土地供应量是充足的，对平抑房价会起到积极作用。果真如此吗？先不说国土局自己对于能不能有计划的那么多土地入市，就是完全按照计划供地，对于抑制房价没有任何作用。不知道他们所谓的“土地供应量是充足的”的判断是基于什么标准。

这种减少商品住宅用地、增加经济适用房用地的供地思路和做法就是一种为商品房涨价铺好道路的做法。这种思路不但不能抑制房价，对于减少老百姓的怨言和舆论的指责没有也任何帮助。我猜想，市政府这种供地的前提是，增加经济适用房的用地可以使更多人买得起房，减少对商品房的需求，从而使商品房价上涨势头受到抑制。殊不知，这种判断离实际情况差得太远。

我们知道，经济适用房从制度设计角度看是一种以落后的户籍制为依托的带有福利性与保障性的准商品房。它只保障有某个城市户籍的人口，而现在，随着城市的开放和发展，这种以户籍制为基础的保障是一种既不公平，又不合理、存在严重问题的保障。某种程度上讲是政府减少责任的一种借口。它将许多已经在某个城市生活多年为这个城市作出过贡献的人排除在外，而这些人的数量可能超过了真正有户籍人口的数量，特别是象北京这样的移民城市。

从这样的制度设计存在非常明显的歧视性。这是一个首都城市不应该有的。在北京人的户籍还非常珍贵的情况下，“北京人”的社会含义已经大大拓宽。他们虽然由于制度安排问题没有北京户口，但他们在北京生活工作多年，已经成为事实上的北京人。这群人的数量非常庞大，将他们排除在购买经济适用房的行列之外，他们照样得去购买商品房，照样得承受高房价，照样会发泄怨言和不满。他们依然是房价上涨的内在需求因素。

此外，北京房地产市场的购房人群中，纯粹的外地人又占了大约三分之一的比例。可以说，推动北京房价上涨的需求因素仍然存在。这样的供地计划只是减少了土地供应，增加了开发商的涨价预期，房价自然还要上涨。国土部门在这个时候公布这样的供地计划，不知用意何在？是否只是为了响应中央政府提出的增加中低价位普通商品房与经济适用房用地的号召。

经济适用房存在制度安排不公、实施条件不成熟和监管不力等严重缺陷，在相关制度还不配套、监管还不到位的情况下，再增加供应量除了浪费社会资源外，还能够起到什么作用是值得怀疑的。估计照样是不少有钱和有关系的人去买，照样又有一大部分人可以靠倒卖房号来牟取利益。再者，经济适用房是带有福利性，也具有稀缺性，供应永远满足不了需求。

土地作为房地产开发最重要的生产要素，是房地产市场的主要调控杠杆之一。要想通过土地杠杆来抑制房价，必须增加商品住宅的用地。增加经济适用房用地，减少商品住宅用地对于抑制房价而言是一种南辕北辙的做法。

北京师范大学珠海分校不动产学院     黄兴文

2006年4月7日