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后政策时代，新房？二手房？您买什么房？
(2006-07-03 10:00:04)| 分类： 买卖市场分析 |
http://www.qingdaonews.com/img/2003-09/17/Wb0917340C.JPG
①地理位置――二手房胜
新 房：分布在四环、五环之外，远郊区县等相对偏远地区。
二手房：城八区内热点地区随处可见二手房的"身影"。
推荐指数：★★★★★
②交通环境－－不分伯仲
新 房：已建的城铁十三号线、八通线与在建的四号线、五号线、九号线、十号线相结合，将会缓解远郊区县的交通问题。
二手房：城市核心区有如蜘蛛网似的密织的交通网络与地铁相呼应，交通环境自然优越。
推荐指数：新 房：★★★★☆
二手房：★★★★☆
③建筑外观――新房胜
新 房：外观新颖、现代感较强，视觉冲击力较好。
二手房：楼体外观建造较为传统，单一，风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。
推荐指数：★★★★★
④室内格局――新房胜
新 房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。
二手房：房间不够敞亮、厅里面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。
推荐指数：★★★★★
⑤面积总价――二手房胜
新 房：新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。
二手房：户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购房者购买的重要因素。
推荐指数：★★★★★
⑥物业服务――新房胜
新 房：新楼盘大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。
二手房：80、90年代修建的二手房由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。
推荐指数：★★★★★
⑦商圈氛围――二手房胜
新 房：新建楼盘地段的偏远性决定了其入住率较低，相应市政配套，商业设施、氛围等自然不够成熟，有待进一步开发与完善。
二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等自是十分浓郁。
推荐指数：★★★★★
⑧升值潜力――各有千秋
新 房：随着轨道交通的建设开发以及北京"两轴－两带－多中心"整体规划进程的进一步加快，远郊区县楼盘将会逐渐吸引人们的眼球，成为即将升起的新兴投资区域，升值潜力较为可观。
二手房：位于城八区的优势使其占尽天时、地利，随着城八区土地的升值，其潜力将会得以进一步提炼。
推荐指数：★★★★★
⑨购房风险――二手房胜
新 房：新房存在期房风险，一旦交房，购房者会发现许多细节与开发商最初承诺的不相符合，如出现面积缩水、延期交房、偷工减料、建筑质量不达标、绿地减少等问题，不免让人觉得花了冤枉钱。
二手房：二手房现房现卖，所见即所得，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者的许多购房风险。
推荐指数：★★★★★
⑩交易环境――二手房胜
新 房：是"B to
C"业务，即开发商对购房者。普通购房百姓相对于开发商而言是处于弱势的，在这种强弱分明的不平等价格博弈中，购房者很难占上风。于是会出现业主维权、开发商逾期不交房等事件发生，交易环境较为复杂。
二手房：是"C to
C"业务，即业主对购房者。二者是平等的个体，其成交价格又是由买卖双方通过平等的讨价还价方式达成的，是小业主对小客户市场博弈的结果。因此，交易环境相对较为单纯。
推荐指数：★★★★★
（一）税费：
继个人购买住房转让时需交纳营业税之后，"个税"也欲重新征缴的"传闻"使得买卖双方不知道现在买房、卖房到底要交多少税？为了让您做到心中有数，"我爱我家"专家详细说明如下：
一、一手房：（国家收取的税费如下）
契税：成交价的1.5%
公共维修基金：成交价的2%
印花税：成交价的0.05%
除此之外，还包括贷款、律师、办证等相关费用
（1）交纳给国家的税费如下：
1、商品房
卖方：印花税：：成交价的0.05%
营业税及附加税：（个人购买住房不满五年）：成交价的5.5% （个人购买住房超过五年的非普通住宅）：售房收减去购房价格差额的5.5% （含附加税）
个人所得税：(销售额-购买价款-合理费用)×20%
买方：印花税：：成交价的0.05%
契税：成交价的1.5%（建筑面积超过140平米的按3%交纳）
卖方：印花税：成交价的0.05%
营业税及附加税（个人购买住房不满五年）：成交价的5.5%
个人所得税：(销售额-购买价款-合理费用)×20%
买方：土地出让金：（成本价购买）1560*建面*1%（2005）
契税：成交价的1.5%（建筑面积超过140平米的按3%交纳）
印花税：成交价的0.05%
（2）贷款购房的客户。
除上述需向国家交纳的费用外，还分别包括：
a商贷客户：评估费：评估额*0.3%
律师费：300
保险费：贷款金额*相应的年限费率
b公积金贷款客户：
评估费 评估额*0.3%(下限300元，上限1500元)
担保服务费：根据贷款年限及金额的不同，每万元有不同的收费标准。（见相应表格）
无律师和保险费
（3）委托中介公司的服务佣金费用。
卖方：成交价2%的居间服务费，500元的权证代 办费和1000元的中保费。
买方：成交价1%的居间服务费，500元的权证代办费和1000元的中保费。
（针对贷款客户）贷款服务费：1800元
1、
相关费用合计：1.5%+2%+0.5%≈4%
2、
相关费用合计：1.5%+5.5%+2.5%+0.5%+8%≈18%
也就是说，购买同一总价的房屋，若是一手房则只需额外支付房款约4%的税费，而购买二手房则需额外支付房款约18%的税费。以购买50万元房屋为例：若购买50万的新房，购房者需额外支付2万元作为税费支出；但若购买50万的二手房，则购房者需额外支付9万元作为税费支出。
对于大多数工薪阶层购房群体而言，不论是买新房还是买二手房，通常情况下都会采取贷款的方式。针对贷款而言，"我爱我家"专家指出，购买二手房与一手房在贷款方面有以下三方面的本质性区别：
1、新房贷款无需评估，二手房贷款时需要通过银行指定的专业评估机构评估来确定其客观的市场价值。
2、新房的贷款额度及年限是以房屋的成交价格来定。而二手房则是根据银行指定的专业评估机构所评定的评估价格来确认客户的贷款额度及成数。
3、新房贷款不可以由购房者自由选择银行，必须由开发商来指定。二手房可以通过房屋中介公司办理，而中介公司与多家银行保持着较好的合作关系，相对来说，购房者选择余地更大。
从贷款方式来说，新房、二手房各有优势，不过从银行的选择角度来说，二手房通过中介公司办理的，在选择银行方面余地更大些。而新房则需要在开发商指定的银行办理相关贷款手续，局限性较大。
个案1：
30岁的张先生曾是一所重点大学的高材生，毕业后留在北京已工作八年有余，几年下来省吃俭用的积攒了8万元的存款。目前，张先生在一家报社工作，月收入5000元，作为公司的业务骨干，工作上得心应手。生活上，也有一个与自己相知、相爱交往了7年的女朋友，女友是老师，月收入2000元。今年，两人决定结婚安顿下来。如果结婚买房，家里人表示支持愿意给予10万元作为支持。可是，买新房还是买二手房却让二人，不知如何选择？
一提到居家过日子，许多人就会想到购房；而一提到购房，人们往往又想到买新房。其实这都是有失偏颇的。就目前北京房地产市场而言，新楼盘一般面积较大，总价较高，如果是积蓄殷实的话，抛去日常开销倒是还可以维持正常生活。可是，对于像张先生和女友这样积蓄有限，依靠工资生活的购房者而言，购买一套总价不菲的新楼盘着实有些"困难"。而除了新楼盘可供购房者选择之外，二手房凭借其性价比较高的优势也日渐成为购房消费的新主流商品。与新楼盘相比，二手房具备地段优越、交通便利、社区成熟、配套齐全、不存在期房风险等优点。最重要的是，价格大都要比同一地段的一手楼盘合理，即便贷款买房每月还款也会少许多。而且，按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。
王老师教了一辈子的书，桃李遍天下，爱人在医院上班，儿子高考后顺利升入大学，年迈的老母亲与其同住。齐乐融融的一家住在一起很是开心，不过，开心归开心，看着一大家子人住在拥挤狭窄的60多平米的老房子里，王老师却是有些于心不忍。看看存折上的存款，王老师和爱人决定买一套大面积的新房，然后将这套房子出租，也好保持收支平衡。
"我爱我家"认为，像王老师这样却有居住需求，为了改善居住环境而购买新房的人群不在少数。通过"以小换大"、"租旧买新"来满足置业升级需求，对于购房者来说不实为一个好方法。不过，除了可以通过买新房来实现"置业升级"外，二手房同样也可以满足购房者需求。特别是轨道交通便利的周边区域如回龙观、天通苑等区域，房龄较新，户型较大，商业氛围、居住舒适度、整体区域功能等都有明显提高，不适为购房者的另一优选。
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