随着首批公租房交房日子的临近，人们的担忧亦与日俱增：公租房会不会变成以前的“公房”？公租房集聚区会不会成为新的“贫民窟”、新的“城中村”？连买商品房的人亦开始犹豫：是离公租房小区近一点好，还是远一点好？公租房与公房，虽然只是一字之差，但却可以天壤之别。
公租房好在一个“租”字
    过去公房时代，强调的是房屋产权关系的公有。既然焦点在于产权属性，那么，公房的建设者和管理者，就只是从“国有资产”的角度去规划、去建设、去管理和维护，最多就是做到国有资产的“保值增值”而已。所以，过去公房小区规划简单、户型设计单调，房屋维护滞后、日常管理粗糙，成为脏乱差的寄居地。
    今天的公租房就不同了。一个“租”字，如画龙点睛，激活的是全新的思路和规则。“租”是一种市场行为——不管是在公租房可能严重供不应求的近期还是在供求平衡的未来，既然是“租”，就提供了供需双方讨价还价、相互选择的余地。可以选择就创造了竞争的可能：公租房小区与公租房小区之间；公租房小区与商品房小区之间；国有公租房与民营公租房之间；同城公租房与周边城市公租房之间，人们必然进行攀比。“租”给予了当事人比较的意愿和评判的权利。
    即使政府有关部门相互“庇护”，百姓至少可以用脚投票。网络时代，图片视频可以上传，书面意见可以匿名，一个热点事件可以轻易倒掉一批庸官、贪官。从规划、设计、布局的合理程度，到房屋质量、物业管理与服务的水平，面对百人百味般的民意考核压力，公租房的规划设计者、维护管理者所承受的压力和风险比过去公房高千百倍。
建立“官”办“民”营体系
    公租房的投资盈利模式决定了投资建设与运营管理的分离。投资者靠公租房的租金是没有办法收回投资、赚取收益的。投资者自然会放弃长期营运的责任和权利，转而从资本运作、商业地产租赁等途径去比较快地获取投资回报。公租房的整体运营管理必然会转移到专门的政府部门、事业单位或地方国企来执行。
    巨大的前期投资成本和财务费用被剥离后，即使公租房租金水平只是市场租金的60%，公租房运营管理部门仍然可以实现运营盈利，政府因此不必背上给公租房运管部门不断“输血”的包袱，可以放手去组织新的公租房投资和建设，直到满足低收入人群的基本住房需求。
    反观公房时代，房租为零或仅是象征性地收取一些费用，完全没有可能用房租收入来支撑日常物业服务。当时的物业管理是由政府产权部门或企事业单位直接承担，行政化分配机制下，谁会尽心尽力为居民做服务、为房屋做保养呢？
    而目前的公租房则是“减除”固定资产投资成本，公租房运管者轻装上阵。只要授予公租房运管者们合理的考核和奖惩机制，将运管部门的领导和员工的收入与住户的满意度、物业服务收入的盈利水平挂钩，按照服务质量和经济效益进行利益分配，公租房运管者们就会如同物业公司一样，自觉地为广大住户服务。
    重庆市公租房管理办法明确规定：管理公租房的职能部门可以自建公司从事公租房物业管理，还可以外包给第三方物业管理公司，即公租房小区的运营服务机构可姓“公”也可以姓“私”。这种“官”办“民”营体系，可以让管理者和执行者实现优势互补，从而实现物业管理的良好服务和经济增收的双重效益。
合理规划是先决条件
    公租房既不等于低质廉价房，又不同于精品公寓房，而是宜居小户型住房——应该是质量优良、功能齐全、起居灵活、商业配套、成本合理的有机组合。因此，真正决定公租房运营和管理质量的先决条件是合理的规划设计。
    就此，重庆为我们提供了很好的样本。重庆市将廉租房、经适房的政策资源整合到公租房里，公租房、廉租屋、经适房三位一体以公租房形态出现，既便于统一规划和管理，又使得公租房具备了政策上、经济上、运管上的规模优势。质量和功能定位上，重庆市明确“公租房等同于中等商品房”，从源头上避免了公租房房屋和小区设计的先天不足。许多来到重庆考察的媒体人士在参观公租房后认为，重庆公租房比一些商品房还好，必然实现物业管理的良好服务和经济增收的双重效益。
    公租房小区规划上，重庆坚持五点原则：一、在轻轨交通站点旁边，便于市民出行；二、在一二环之间，既不与中心商业区和工业区抢地皮而影响地方政府的土地收入，又不远离商业区和工业区导致住户上下班困难；三、公租房小区与商品房小区有机融合在一起，避免社会阶层的人为区隔，同时便于选用商品房小区的优秀物业公司的管理与服务；四、以100万平方米级别的大盘形态布局，可以自建完整的商业、学校、医院、公园、文体设施等配套，并有足够的市场规模支撑其良性运营；五、统一装修，厨卫设施配备齐全，客厅和卧室的简单装修，提包即可入住。
    重庆公租房的单套面积包括40、60、80平方米三种，高于国家有关部门拟定的60平方米的上限，从中可以看到重庆政府的创新思维和前瞻意识。这样的规划举措，从区位、业态、人流、规格、服务的宏观角度规避了公租房小区的落单、落差和与主流社会的隔离。
“3+3”分配模式
    房子建得再好，甚至拿市场上高端的商品房来充当公租房，只要入住者太过于清一色的“贫困”，高档小区仍然会很快被“人见人弃”。因此，真正决定公租房运营和管理质量的关键条件是合理的入住成员结构，核心在于实现入住人群的多元化、多样化。
    重庆公租房主要对象为“3+3”。既有典型的三种低收入群体——新就业大中专及职校学生、进城务工人员和外地来渝工作的无住房人员、城市原住民中无住房或住房困难的家庭，更特别增加了非低收入的三类人群：一是各级政府引进或借调的专业人才、支援干部等，二是在重庆工作的各级劳模、英模等先进市民，三是荣立二等功以上的复转军人。这些群体的知识结构、社会地位和意见领袖作用，将在公租房社区生活中发挥出巨大作用。
    同时，重庆市明确将申请公租房的收入限制提高到个人月均收入不高于2000元。对比重庆市2008年社平月工资2248元的水平就可以知道，平均收入以下者均可申请公租房，而非绝对的低收入者或中低收入者。申请资格的放宽和社会职业的组合，就从政治、经济、文化诸多角度为公租房小区构造出和谐、合理、健康、有序的氛围。
因此，漂漂亮亮的公租房会不会变成脏乱差的“公房”？公租房的制度创新已经为我们提供了事在人为的渠道：创新的规划，合理的分配，再加上“官”办“民”营的运管机制，公租房就能与时俱进，宜居宜住。
    此外，重庆市政府还推出了一条规定：公租房住满五年“住”出感情的市民，还可以按成本价买下公租房长期自住——这既显示了重庆市政府兴办公租房的自信，亦是我们期望看到的公租房小区的明天！
（责任编辑 于小龙）