房产新政：刹车还是转型序幕

    2010年4月17日以来，中央政府和各地方政府陆续出台了一系列有史以来最为严厉的房地产调控政策，对于房价过快增长进行严厉打击。
    对此，有人拍手称快，有人心怀忧虑，但是无论房地产商还是普通购房民众，甚至包括地方政府，更多的还是在观望。
    中国的房地产市场今后何去何从？此次“房产新政”除了打击房地产投机外，是否预示着中央政府有意改变住房政策，转变经济结构？对于地方政府过分依赖土地财政和银行信贷冲动等问题，又如何破解？此次“新政”会延续多长时间？当政策“利空出尽”，房价是否会报复性反弹？
《中国财富》就上述问题邀请了经济和房地产业的专家，展开讨论。

“新政”是否包含转型信号

《中国财富》：此次“房产新政”的政策意图是什么？仅仅是中央政府为抑制疯狂上涨的房价采取的“紧急刹车”，还是经济结构转型的序幕？
董登新：此次 “房产新政”是在今年年初出台的“国十一条”未能充分发挥作用的前提下推出的升级版，是在房价不断暴涨、楼市泡沫急剧膨胀的情况下，国务院采取的应急性、临时性应对之策，并非长远之计。结构性变革可能还有赖于保障性住房制度及房市税制的进一步完善。
吴其伦：表面看来，此次 “房产新政”主要针对的是房地产投机行为，对于目前房地产业存在的诸多根本性问题难以显效。但是，所谓擒贼先擒王，打蛇打七寸。只有通过对投机、投资性购房的精准打击，以尽可能短的时间降低房价，才能重新构建房地产格局。
    此次“新政”的意图是痛击高房价，终极目标是令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。一直以来，只要一提到房地产，很多人就想当然地认为是商品房。这是由于地产利益群体刻意误导及近年来商品房市场的快速发展强化了民众的认知所造成的。此次“新政”将打破商品房一统天下的格局，代之以保障房、限价商品房为主（占据70%以上），商品房为补充的市场供应格局。
曹建海：房地产目前已经不仅是经济、产业问题，而更多的是民生问题、社会稳定问题和政治问题。政府此次出台“房产新政”主要是源于两方面的担心，一方面是担心社会政治的失稳，另一方面是担心房地产泡沫的疯涨和破灭。目前社会上种种暴力报复社会的事件频繁发生，说明社会矛盾已经很尖锐，中央政府必须从经济政策上做出应有调整。
    但是，由于目前既得利益集团过于庞大，中央对于地方政府的控制又比较软弱，中央政府既希望转变经济结构，又害怕短期内出乱子。所以，此次“新政”是一种妥协的产物。
姜炜：抑制房价过快增长、打击投机、保障民生，是此次“房产新政”表面上的表述。以积极的理解来看，如果此次“新政”是为我们今后的经济结构调整争取一些时间，那么，这个政策是高明的，而且是好事。
如果“新政”只是限于打压房价，而没有相应的经济结构调整规划，那么，政府出台这样的政策显然过于仓促。

《中国财富》：那么，此次 “房产新政”中除了出台严厉的信贷政策，打击房地产投机行为外，对于保障性住房建设的强调、对于土地政策的收紧、对于房地产相应税收政策的筹划，是否可以构成一场经济结构变革的“前奏”呢？
董登新：我认为可以如此理解。从长远来看，中国房地产市场的健康可持续发展，仍有赖于保障性住房政策与房市税制新政的出台，扩大保障性住房供给是根本和关键，土地供应政策与房市税制是配套措施。
    此次“房产新政”除重点打击投机炒房，严控银行房贷外，还重点强调了从源头扩大保障性住房供给，同时辅之以相应房产税制，从需求角度对房地产市场进行有力调节。从短期来看，“房产新政”很难一步到位。但从长远来看，随着房地产配套政策的不断完善，以及城市化推进下的房地产供求关系逐步走向饱和性均衡，房市与房价会步入一个稳健的发展阶段。
姜炜：保障性住房和商品房是什么关系？今后是否实施严格的住房双轨制？土地财政怎么解决？会实施怎样的房地产税？民间资本怎么进入房地产业，又怎样进行规范？从目前来看，这些根本性的政策问题都没有说明白。
    我是十分期待，今年下半年能够出台一系列综合调整政策，包括税收、产业、干部考核政策等。但是目前我们没有看到。如果今年下半年真的能够有一系列的配套政策出台，那么，至少现在就应该公之于众，让学术界、资本经营人、企业经理人等，就国家的目标达成共识，形成良性的预期，形成合力，共同促进目前政策的执行。而现在政府没有这样做。
吴其伦：尽管从措辞上来看，此次“新政”依然是遏制房价过快上涨。但是，从“新政”的举措来看，却委实是经济结构调整的前奏。首先，此次“新政”首度提出统一思想、提高认识，建立政府考核问责制，鲜明提出省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。其次，从住建部楼市预售监管、央行上调存款准备金率等一系列政策的密集出台，再结合近期住建部、财政部高层关于住房消费税的表态来看，我们可以看出，此次“新政”的延续性非常强，具有常态化倾向。开发商、投资客的心态会受到很大打击，房价必然步入下行通道。

土地财政能否成为绊脚石
《中国财富》：中国楼市的火暴、房价的飞涨从某种程度上可以说与地方政府的土地财政密不可分。此次“新政”是否能断绝部分地方政府土地财政来源？地方政府对于土地财政的依赖会否阻碍“新政”的实施呢？
姜炜：土地财政问题一方面是分税制和财政体制的问题，由于涉及太多的结构性矛盾，目前没有表现出短时间内可以解决的可能性；另一方面就是干部考核的问题。
    现在的地方干部考核是以GDP为标准的。对地方政府来说，要提高GDP只有通过产业、投资和消费来拉动。你看地方政府正在投资什么呢？肯定是城市建设，建新城、建开发区，靠短期的投入来拉动GDP的增长。这是一个很简单、便捷、有效的模式。但是，地方政府和中央政府的财政均不可能对如此大规模的投资给予支持，因此地方政府就只能依靠土地财政，只有土地财政能够短期内形成如此巨额的财政收入，从而支撑投资开发的GDP增长模式。
    当我们取消土地财政后，地方政府的城市建设资金从哪里来呢？包括中央政府的资金又从哪里来呢？许多问题是结构性的、不可分割的，光说取消土地财政，如果相关的东西不改变，那么，政府的建设资金、公共服务资金从哪里来？
董登新：“房产新政”肯定会影响地方政府土地财政的利益。对于房地产市场的整治，土地供应政策是源头和入口，而房产税制则是闸门和出口。只要紧紧把住这两个关口，就不怕房价上涨，而且不用担心地方政府的土地财政损失无法弥补。
曹建海：土地财政并不是一个死结。土地财政不是地方利益的必然需求，而是地方政府小集团利益的需求。地方政府所谓的财政困难，对绝大多数地方而言，真的存在吗？地方政府的吃吃喝喝、迎来送往、贪污腐败，包括招商引资的免税等，已经占去了地方政府的大量财政收入。土地财政、招商引资是地方官员为了迎合GDP考核，为了升官发财作出的短期掠夺性开发，而并没有给当地人民的福利和发展带来太大的好处。
姜炜：地方政府没有什么问题。就和一个人一样，由俭入奢易，由奢入俭难，好日子过多了，过两天穷日子有什么了不起的？地方政府削减一半的土地财政就真的过不下去了吗？无非是断绝土地财政后，有可能会使一些地方政府出现资金链断裂、债务破产的小问题，没什么了不起。只要中央政府出台相应的配套政策加以解决，就可以了。反正中国又没有政府破产的说法。

《中国财富》：对于已经严重依赖土地财政的部分地方政府，应如何处理？应该出台怎样的配套措施？开征物业税或者房产保有税能否起到破除土地财政的作用呢？
姜炜：物业税首先从法理上讲，是讲不通的。我们已经交过土地出让金了，为什么还要收税呢？从执行层面讲，开征物业税首先要对房产进行确权。然而，政府连目前有多少房子根本就不知道，房子是谁的更不知道。上述基本性的确权工作我们都没有做，怎么征收物业税呢？
我们总是希望有一个绝招，一招制胜，而不是踏踏实实地进行一些系统的工作。我们的政府没人做这方面的工作。连基础性的工作都没有人做，怎么进行调控呢？
现在政府的措施就像程咬金的三板斧，看上去很吓人，但是没有系统、细致的系列政策。三板斧过后，就没有办法了。
曹建海：尽管目前我们从此次 “房产新政”中还没有看到对于土地财政的配套措施，但是土地财政绝对不是问题，更不会导致地方政府的失控、瘫痪，甚至破产。地方政府欠下的钱可以慢慢还，削减腐败开支就是了。
再有，拟议中的房地产保有税，能缓解部分地方财政的压力。尽管房地产保有税还不足以弥补土地出让金的损失，但是不够就不够了，因为财政毕竟不是核心问题。
核心问题是中央政府能否有效地控制地方政府，能否对地方政府强硬起来。如果中央决定转变结构，土地财政就无力阻拦此次变革。问题的核心是人事调整问题，而与财政没有关系。
资金逐利能否对抗“新政”
《中国财富》：大家知道，房价的飞涨，更多的是得益于银行信贷和民间资本的追捧。然而，此次 “房产新政”只是对投机资金采取抑制、堵塞的办法，而没有从根
本上疏导信贷冲动和民间投机资金。众多逐利资金是否会形成资金“堰塞湖”，“死扛”楼市、阻碍“房产新政”的实施呢？
吴其伦：此次“新政”，会使房地产市场的投资属性从根本上得到逆转，房地产必然变成消费市场。银行只要获利预期降低，信贷冲动就会减弱；房产投机（投资）需求缺乏支持，同样会减弱；一旦房地产获利变得遥不可及，实体企业主就会老老实实经营自己的主营项目。故此，所谓的“新政”会形成更大的资金“堰塞湖”，积累起更大的房地产投机冲动，是不可能存在的。
曹建海：信贷和民间资金虽然会成为此次“新政”的阻碍，但很难阻止“新政”的步伐。若房价下降，信贷和民间资金的投资冲动就会减小，形不成有效的阻击力量。
对于民间资本、私募来讲，他们的资金是有成本的，很多是来自信贷转移或海外资本。与信贷资金相比，热钱和民间资本只是“蟊贼”而已，当政府放纵房地产市场、放纵房价时，民间资本会“助涨”，一旦政策转向，同样会“杀跌”，民间资本会出现临阵反戈的情况。
    信贷和房地产是绑在一起的，肯定会帮助房地产坚持一段时间。但是，如果政策持续高压，那么，利益永远是第一位的，过一段时间，各路资金就会分化瓦解，纷纷出逃。国资委会承受一定的损失，按照银行压力测试的结果，房价下跌30%～40%，政府是可以容忍的。而且，大量的贷款集中于房价高涨的前期，所以信贷损失不会太大。
姜炜：我们一直说的房地产的罪恶之一，就是吸纳了大量的实业资金，抑制了实业的发展。实际上那是有因有果的。
    房地产的利润率确实比较高，而实业的利润比较低。当实业受到了出口不利、消费不畅、研发不足、政策制约、垄断排挤等诸多因素的影响后，出现了大量的剩余资金，从而进入了利润较高的房地产业。这是资本的逐利性决定的。
    当然，政府可以通过行政命令来限制房地产的利润率，甚至干脆就取消房地产市场，禁止房地产的经营。这样做短期内可以大大降低房价，但是长期肯定会出问题。

《中国财富》：有人认为，此次房地产政策虽然严厉，但是外强中干，没有实质性的政策措施和长远性的政策持续能力，所以，扛过政策风头，一旦政策性“利空出尽”，楼价就会报复性上涨，历史会重演。那么，今后的楼市会重现2007～2010年年初那样的过山车行情吗？
董登新：“房产新政”已经拿出了长远的大政方略，战略方向是正确的，但短期内，它还不可能做到一步到位，楼价今后或有反复，不过那是很正常的。
吴其伦：此次“房产新政”的意图是痛击高房价，必然令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。一旦大房地产格局确立，地方政府就会彻底抛却土地财政思维；投机（投资）客就会离场观望。即便没有疏导，银行、民间资本的信贷冲动仍会大为减弱。加上政府力推保障性住房，市场供过于求的局面会在相当长的时间内得以延续，房价下跌是必然。与此同时，诸如土地财政、房价畸高、投机盛行等因房地产而起的矛盾也会得到化解。
    由于投资商品房已无利可图、房价处于下降通道、中低价商品房及保障房大量推出等因素，市场观望气氛会日渐浓厚，降价促销、割肉出逃、房价大跌等现象会在相当长时间内得以延续。故此，房地产市场报复性反弹的局面在相当长时间内不会出现。
曹建海：今后的政策中，中央政府的武器库中还预留了许多更为严厉的措施，比如，取消房屋预售制度、上调资本保证金、调整土地招牌挂制度等。不需要较大的政策动作和打击面过广的金融、利率措施，中央政府完全可以精准地再次打击敢于“死扛”的房地产投机资金。房地产商的“死扛”越严重，招致的打击就会越严厉，包括纪检、司法部门的介入。
    如果房价出现超出政府预期的更大跌幅，那么，政府只能承受损失。这是经济结构转型必须付出的代价。当然，当房价出现较大跌幅的时候，政策可能会有所放松，但是未必就会出现房价的报复性反弹。
姜炜：中国的房地产就如同一个高压锅，政策就如同锅盖和减压阀，逐利资金就是锅里的水，土地财政就是锅下的火。“房产新政”无非有三种结果，一种是政策“减压阀”放一些气，再减少一点火，高压锅就会越来越安全。另一种是政策一直压着，但是，经济结构没有调整，还不断往锅里加水，向锅下添火，然后，政策再施加更大的压力，那么，最终结果难以想象。第三种是最可能发生的情况。整体结构问题还没有得到解决的时候，政府就放松政策。这就如同还没有关火的时候，就突然打开高压锅的盖子。
    所以，我们最担心的是政府此次“新政”只是为了单纯打压房价，一旦房价有所下降，比如北京的房价由3万元/平方米降到了2万元/平方米，政府就认为达到了目的，就此解除“新政”，那样房价必然会报复性上涨。