加载中…躁动地王因何而起
(2016-02-14 23:20:03)
今天上班第一天，有朋友与我谈起北上广深等一线城市有关房价和地王问题，其忧虑之情溢于言表；我忽然想起去年10月底，我曾应有关部门之邀写过一篇《躁动地王因何而起》的文章。现在此将该文贴出，请各位网友批评指正。
http://www.lwinst.com/uploadfile/2015/1030/20151030024212965.jpg
10月20日，北京土地拍卖市场一锤定音，经过104轮激烈角逐，葛洲坝以49.5亿元、配建6.18万平方米“农民回迁房”和4.1万平方米“公共租赁住房”的代价，竞得丰台区樊家村危房地块，溢价率高达50%。综合“配建面积和开发成本”计算，该地块商品住宅楼面地价已逾7.5万元/平方米，超越2013年融创中国以总价43.24亿元、楼面地价7.3万元/平方米竞得的朝阳区农展馆地块，成为北京乃至全国的新单价地王。
“7.5万元/平方米的楼面地价，意味着未来房价至少要卖到15万元/平方米才有赢利空间。”对于地王特别是单价地王项目，开发商为赢利计，今后商品住宅开发势必走豪宅化之路。值得注意的是，北京地王已非个案。据统计，北京现已有38宗土地的楼面地价超过3万元/平方米，再加上未售完的原有豪宅项目，估计北京未来单价超过10万元的豪宅项目将达50个。而且，随着各大房企纷纷回归或赶赴北京抢地，预计北京还将有新科地王不断出现。
而可资对比的是，北京这些年来千万级豪宅成交套数每年仅在2000套左右。不难知道，如果北京今后豪宅需求的增长，没法同步跟上豪宅供应的增加，那么，北京楼市潜在风险极有可能在将来某一天暴发。市场颇感疑惑的是，为何众多房企不惧风险，在北京土地市场竞争出了一个又一个地王？分析其背后原因，关键有这么三点：一是房企在竞争土地之际，预测今后房屋售价异常困难；二是房地产行业特征，决定了房企竞争土地的惨烈；三是当前楼市总体供大于求，各大房企只能蜂拥而入超级城市。
首先是房屋售价预测的困难。商品均衡价格理论告诉我们，供求状态决定商品价格的涨跌。房地产市场供应层面和需求层面的独特特点，决定了房价天生具有暴涨暴跌的特征。在土地招拍挂市场竞争土地时，房企通常很难对两三年以后房价的涨跌趋势作出有足够把握的预测。
从供应层面看，房地产供应的特点是建设周期长，投资体量大，很难随着市场的变化而作出快速调整。房地产项目开发周期一般在两年左右，因此，房地产供应量一般由两年前的投资开工量决定，房地产项目的产品类型和特征，也是由两年前的规划设计方案决定的。“船小好调头，船大难调头”，房地产供应很难根据市场变化而相应作出迅速调整。
从需求层面看，房地产需求的特点则是会随着市场态势而迅速变化。房地产市场市虽说存在刚性需求，但从中短期讲并非是刚性的。一个人只要没露宿街头，其住房需求就是改善性的。改善性需求有两个特点：一是时间上等得起，二是消费决策同时兼顾投资/投机决策。于是，在中短期，房地产刚性需求消失了，市场存在“追涨杀跌”特征。
房地产短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价极易暴涨暴跌。由于市场经济瞬息万变，经济运行中存在太多不确定性因素，因此，对于两三年以后的房屋的销售价格，房企很难作出正确的预测。在土地招拍挂市场竞争土地时，房企更多要靠“赌”。
其次是房企竞争土地的惨烈。房企不同于其他一般企业，其他企业往往有许多种产品；而房企的产品，从根本上讲，是单一的，只有一种，就是房屋。因此，房企没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来作出某只产品是否停产的决定。对于房企来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往只有一个，那就是企业生命走向终结。
由于取得土地是房地产开发的基础和前提，为了避免企业生命走向终结，房企在土地市场竞争土地，是异常激烈和残酷的。因此，土地价格信号在整个房地产市场的供需关系逻辑中，通常处于最滞后、最末端的位置。
“土地出让金=商品住宅预期售价－商品住宅建造费－正常利税－保障房配建支出”，这是房企在争夺土地时，测算愿意接受“土地出让金”的最简明扼要的计算公式。从这一公式不难知道，对于土地的争夺，在管理水平、融资渠道等方面相差不多的房企中，必定是欲做“豪宅项目者”胜出；而在那些欲做“豪宅项目者”中，又是那些“赌”未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。
最后是各大房企蜂拥而入北京等超级城市。据国家发改委城市和小城镇改革发展研究中心专家披露，有调查数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿。这意味着现在中国一倍的人口也装得下。现在虽然各大房企并不知情，这种新城新区规划现在已实施到了何种程度，但在这些年许多城市的“造城”运动中，“空城”、“鬼城”人们已经屡见不鲜。
另据国家统计局10月19日发布的《2015年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况》，截止9月末，商品房待售面积66510万平方米，其中住宅42474万平方米；房屋施工面积693652万平方米，其中住宅482919万平方米；房屋新开工面积114814万平方米，其中住宅79345万平方米；住宅待售面积、施工面积和新开工面积之和为604738万平方米。如果按照人均30平方米计算，这604738万平方米的住宅面积，就足以解决2.0157亿人的住房问题。
楼市总体供大于求，已经是不争的事实。“春江水暖鸭先知”，在楼市跌打滚爬的房企，应该说是最清楚楼市总体供大于求的真实情况的。而这种供大于求的状况，总体而言在三四线城市更加严重，于是众多房企特别是大型和特大型房企撤离三四线城市甚至二线城市，回归或赶赴北京等超级城市也就成了必然的选择。
大型和特大型房企一方面自身拥有雄厚的资金实力，另一方面又拥有多元化的融资渠道，这样随着各大房企蜂拥而入北京土地市场，或独自拿地或联合拿地，新科地王接二连三在北京土地市场出现也就毫不稀奇了。
更值得注意的是，当前正处于全球后金融危机时代，全球产业竞争已出现新动向，中高端制造业开始回流发达经济体，低端制造业则转移向成本更低的发展中国家，而且以美国为首的发达国家又正试图改变国际经贸规则，全球经济格局正发生微妙变化，我国外汇储备和外汇占款也相应出现了连续降低的态势，人民币基础货币投放已经从依靠外汇占款增加为主，逐步转向以再贷款再贴现等途径为主。
一般而言，以外汇占款增加为主的基础货币投放，往往会让流动性汇聚于出口创汇地区；而以再贷款再贴现途径为主的基础货币投放，往往会让流动性汇聚于行政中心和金融中心附近。北京作为中国最大的行政中心和最大金融中心之一，土地市场在吸引资金方面无疑更加具有得天独厚的优势。这在一定程度上自然也会增加地产泡沫非理性膨胀的风险。
总之，在全国楼市总体供大于求，各大房企蜂拥而入北京土地市场的大背景下，地王的出现是很难避免的。由于房地产行业特征，以及未来房价预测的困难，房企在土地招拍挂市场“赌”出的地王价格，极有可能是非理性的，这一点务必引起市场各方，特别是宏观调控部门的高度警惕。
（若未注明为瞭望智库研究员原创稿件，则上述内容不代表新华社瞭望智库观点）
躁动地王因何而起
更新：2015-11-01
18:00:00
标签：地王楼市风险
10月20日，北京土地拍卖市场一锤定音，经过104轮激烈角逐，葛洲坝以49.5亿元、配建6.18万平方米“农民回迁房”和4.1万平方米“公共租赁住房”的代价，竞得丰台区樊家村危房地块，溢价率高达50%。综合“配建面积和开发成本”计算，该地块商品住宅楼面地价已逾7.5万元/平方米，超越2013年融创中国以总价43.24亿元、楼面地价7.3万元/平方米竞得的朝阳区农展馆地块，成为北京乃至全国的新单价地王。
“7.5万元/平方米的楼面地价，意味着未来房价至少要卖到15万元/平方米才有赢利空间。”对于地王特别是单价地王项目，开发商为赢利计，今后商品住宅开发势必走豪宅化之路。值得注意的是，北京地王已非个案。据统计，北京现已有38宗土地的楼面地价超过3万元/平方米，再加上未售完的原有豪宅项目，估计北京未来单价超过10万元的豪宅项目将达50个。而且，随着各大房企纷纷回归或赶赴北京抢地，预计北京还将有新科地王不断出现。
而可资对比的是，北京这些年来千万级豪宅成交套数每年仅在2000套左右。不难知道，如果北京今后豪宅需求的增长，没法同步跟上豪宅供应的增加，那么，北京楼市潜在风险极有可能在将来某一天暴发。市场颇感疑惑的是，为何众多房企不惧风险，在北京土地市场竞争出了一个又一个地王？分析其背后原因，关键有这么三点：一是房企在竞争土地之际，预测今后房屋售价异常困难；二是房地产行业特征，决定了房企竞争土地的惨烈；三是当前楼市总体供大于求，各大房企只能蜂拥而入超级城市。
首先是房屋售价预测的困难。商品均衡价格理论告诉我们，供求状态决定商品价格的涨跌。房地产市场供应层面和需求层面的独特特点，决定了房价天生具有暴涨暴跌的特征。在土地招拍挂市场竞争土地时，房企通常很难对两三年以后房价的涨跌趋势作出有足够把握的预测。
从供应层面看，房地产供应的特点是建设周期长，投资体量大，很难随着市场的变化而作出快速调整。房地产项目开发周期一般在两年左右，因此，房地产供应量一般由两年前的投资开工量决定，房地产项目的产品类型和特征，也是由两年前的规划设计方案决定的。“船小好调头，船大难调头”，房地产供应很难根据市场变化而相应作出迅速调整。
房地产短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价极易暴涨暴跌。由于市场经济瞬息万变，经济运行中存在太多不确定性因素，因此，对于两三年以后的房屋的销售价格，房企很难作出正确的预测。在土地招拍挂市场竞争土地时，房企更多要靠“赌”。
其次是房企竞争土地的惨烈。房企不同于其他一般企业，其他企业往往有许多种产品；而房企的产品，从根本上讲，是单一的，只有一种，就是房屋。因此，房企没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来作出某只产品是否停产的决定。对于房企来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往只有一个，那就是企业生命走向终结。
由于取得土地是房地产开发的基础和前提，为了避免企业生命走向终结，房企在土地市场竞争土地，是异常激烈和残酷的。因此，土地价格信号在整个房地产市场的供需关系逻辑中，通常处于最滞后、最末端的位置。
“土地出让金=商品住宅预期售价－商品住宅建造费－正常利税－保障房配建支出”，这是房企在争夺土地时，测算愿意接受“土地出让金”的最简明扼要的计算公式。从这一公式不难知道，对于土地的争夺，在管理水平、融资渠道等方面相差不多的房企中，必定是欲做“豪宅项目者”胜出；而在那些欲做“豪宅项目者”中，又是那些“赌”未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。
最后是各大房企蜂拥而入北京等超级城市。据国家发改委城市和小城镇改革发展研究中心专家披露，有调查数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿。这意味着现在中国一倍的人口也装得下。现在虽然各大房企并不知情，这种新城新区规划现在已实施到了何种程度，但在这些年许多城市的“造城”运动中，“空城”、“鬼城”人们已经屡见不鲜。
另据国家统计局10月19日发布的《2015年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况》，截止9月末，商品房待售面积66510万平方米，其中住宅42474万平方米；房屋施工面积693652万平方米，其中住宅482919万平方米；房屋新开工面积114814万平方米，其中住宅79345万平方米；住宅待售面积、施工面积和新开工面积之和为604738万平方米。如果按照人均30平方米计算，这604738万平方米的住宅面积，就足以解决2.0157亿人的住房问题。
楼市总体供大于求，已经是不争的事实。“春江水暖鸭先知”，在楼市跌打滚爬的房企，应该说是最清楚楼市总体供大于求的真实情况的。而这种供大于求的状况，总体而言在三四线城市更加严重，于是众多房企特别是大型和特大型房企撤离三四线城市甚至二线城市，回归或赶赴北京等超级城市也就成了必然的选择。
大型和特大型房企一方面自身拥有雄厚的资金实力，另一方面又拥有多元化的融资渠道，这样随着各大房企蜂拥而入北京土地市场，或独自拿地或联合拿地，新科地王接二连三在北京土地市场出现也就毫不稀奇了。
更值得注意的是，当前正处于全球后金融危机时代，全球产业竞争已出现新动向，中高端制造业开始回流发达经济体，低端制造业则转移向成本更低的发展中国家，而且以美国为首的发达国家又正试图改变国际经贸规则，全球经济格局正发生微妙变化，我国外汇储备和外汇占款也相应出现了连续降低的态势，人民币基础货币投放已经从依靠外汇占款增加为主，逐步转向以再贷款再贴现等途径为主。
一般而言，以外汇占款增加为主的基础货币投放，往往会让流动性汇聚于出口创汇地区；而以再贷款再贴现途径为主的基础货币投放，往往会让流动性汇聚于行政中心和金融中心附近。北京作为中国最大的行政中心和最大金融中心之一，土地市场在吸引资金方面无疑更加具有得天独厚的优势。这在一定程度上自然也会增加地产泡沫非理性膨胀的风险。
总之，在全国楼市总体供大于求，各大房企蜂拥而入北京土地市场的大背景下，地王的出现是很难避免的。由于房地产行业特征，以及未来房价预测的困难，房企在土地招拍挂市场“赌”出的地王价格，极有可能是非理性的，这一点务必引起市场各方，特别是宏观调控部门的高度警惕。
（若未注明为瞭望智库研究员原创稿件，则上述内容不代表新华社瞭望智库观点）
喜欢
0
赠金笔
前一篇：土地占补平衡不能寅吃卯粮