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争论地价占房价比的前提是什么？

章林晓

近来，由于天价“地王”频频重现江湖，“面粉价格”再次超过“面包价格”，地价与房价关系之争再度升温。在此背景下，不久前国家统计局对40城市部分楼盘房价构成成本进行了专项调查和摸底，最近国土资源部又在新闻发布会上对社会各界作出回应称，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。不过，政府两个部门的行动，好象未能平息大家的争论，恰恰相反，地价与房价关系之争似乎更加呈现出如火如荼的炽热态势。

地价与房价关系之争之所以长期没有定论，关键在于我们对其深层次内涵认识不够。房地产问题的本质，归根到底是金融和土地问题。房地产的复杂性，既在于金融更在于土地。而土地的复杂性，就在于其既是资源又是资产。“资源”一词在经济学领域的内涵，一般是指生产要素的代名词，这个没有多大争议。但是，“资产”这个定义就有些麻烦，因为它横跨会计学与经济学两个领域，可说是争议最大的概念之一。甚至到目前为止，尚没有一个权威的、被学术界和实际操作层面所共同认可的定义。

资产的定义一麻烦，资产价格的定义自然也就随之复杂了。一直以来，会计人员与经济学者对资产价格处理的着力点是不同的。“会计人员一般喜爱用物品的实际过去成本来衡量物品的价值；经济学者喜爱用物品的市场价值，或替代成本来衡量其价值。市场价值衡量物品在其最高与最好的使用时的价值。”

当然，不论是国际还是国内，会计界近来对资产的定义，已趋向与经济学结合的道路。最有代表性的定义，就是美国财务会计准则委员会的界定：“资产是一特定主体因为过去的交易或事项而形成的，并为主体拥有或控制的、可能的未来经济利益”。现在，全球其它国家和地区，都或多或少程度不同地采纳了这一定义，也就是说，在考虑资产价格时既考虑历史的成本，往往也兼顾资产拥有未来经济收益的根本特征。

在现实经济生活中，财务会计在处理房地产时，对房产和地产是有很大区别的：房产，也就是说地上建筑物，一般作固定资产处理；对于固定资产，一般提取折旧，它是随着时间的推移而不断贬值的。而对于地产，也就是我们平常所说的土地使用权，则作无形资产处理；无形资产一般不提折旧，而实行摊销，但可以通过评估和交易重新定价。

这就是说，在财务会计处理房地产时，我们实际采取了双重标准，对于房产纯粹采取的是会计人员一直以来喜爱使用的历史的财面财务成本，而对于土地则是倾向于使用经济学者和社会大众喜爱使用的现行的市场价格。譬如，平时我们所说的房地产增值，实际上是地产的增值；“地王”一出，周边楼盘房价往往随之涨高，实质也是房价内含的“无形资产”，即楼面地价“通过评估”的“重新定价”。只是由于房屋与土地的不可分离性，大家往往将房地产中的房产与地产混为一谈了。许多人甚至包括很多专家学者对此也没有多少认识。

国家统计局楼盘房价构成成本的专项调查和摸底，其“成本构成”之一的首项就是“项目土地费用”，而国土资源部向地方下发的房地产项目地价抽样调查表中，要求填报的内容之一是“房地产项目土地出让价款”，可见不论是国家统计局还是国土资源部，他们所调查的地价应该都是会计人员过去一直喜爱使用的土地的历史的财面成本，而非经济学者和现在社会大众日常使用的土地的市场价值。

在房地产市场上，地价是包含在房价之中的。由于土地供需与房屋供需存在同一性，因此，房价的涨跌与地价的涨跌从本质上讲是一致的，无非时间上可能略有差异。在短期内，当房地产市场保持基本稳定时，地价的历史财面成本与地价的市场价格相差不会很大；但是，当房地产市场剧烈震荡、房地产价格暴涨暴跌时，地价的历史财面成本与地价的市场价格就会相去甚远。在这两种不同的情况下，地价与房价之比的意义显然是大不相同的。如果我们不认清地价的内涵，却在热火朝天地争论地价占房价的比例，恐怕就没有多大意思了。

本文已发2009年6月29日《中国房地产报》，发表时略有删改。