今年房地产硬着陆还是软着陆？

章林晓

　　中国房地产经济是硬着陆还是软着陆？这是当前非常紧迫的问题。该答案不光直接反映我国房地产调控的效果好坏，也将决定房地产企业的战略决策，同时亦影响潜在购房者购房时机的选择。

　　硬着陆和软着陆，当然都是形象的说法。好比两人从高空往地面跳，目的都是着陆。一人背有降落伞，凭借降落伞缓缓着陆；一人直接往下跳，顷刻间着陆。前者就是“软着陆”，后者则是“硬着陆”。软着陆平缓，但付出代价较小；硬着陆迅捷，但付出成本太大。

　　在国民经济的运行中，相对于硬着陆的大起大落，自然是软着陆的平缓适度来得更好一点。因此，在宏观经济调控中，为避免过大的成本，总是追求软着陆而避免硬着陆。

　　国民经济什么样的回落才算平缓适度？有人根据国际惯例结合我国实际，给出我国软着陆的基本指标是：经济增长率≥7% ，失业率 ≤ 4.5％，通涨率≤4.5％。对于这些指标虽然有些争议，但其他人给出的数据差异也不是很大，争论的核心无非就是谁的指标更“适度”。

　　宏观经济有着硬着陆和软着陆的指标，但行业经济却很少有，譬如房地产行业，至少到目前为止就我所见来说，还没有看到类似宏观经济这样的量化指标。

　　那么，房地产经济究竟有没有软着陆和硬着陆之分呢？如果存在区别又如何来区分呢？更进一步说，房地产经济的硬着陆和软着陆，有没有宏观经济那样的具体经济指标呢？

　　讨论中国房地产经济是软着陆还是硬着陆这一问题，前提当然是先前的中国房地产经济已经存在过热现象，经济运行中发生了超高速增长和房价超高幅上涨。对于这一点，我想现在业内外应该基本没有什么异议了。

　　由于房地产素有消费品与投资（投机）品的双重属性，再加房地产市场区域性的特点，因此适用于一般消费品市场的诸如“没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格”的金科玉律，恐怕就很难适用于房地产市场。美国不就出现了一二美元一幢的别墅吗？

　　我个人认为，虽然房地产经济的硬着陆和软着陆，很难找到类似宏观经济那样具体的量化指标，但却可以从房地产行业如何洗牌的方式，来区分出房地产经济最终是实现了软着陆还是硬着陆。

　　春节前，国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》采访我时，记者王松才提了几个很好的问题，其中有：一个是“您认为房地产企业究竟是不是在过冬？”另一个是“目前国内房企面临着诸多困难，您认为下一步中国的房地产企业是否会出现大规模的兼并重组？”

　　这两个问题其实是问到了中国房地产行业最终将以何种方式“洗牌”，也就是说问到了中国房地产经济最终将以何种方式着陆。

　　现在，中国的房地产企业是在真真切切地过冬了，而且这个冬天还很寒冷。什么叫过冬？过冬只是一种比喻，是一种形象的说法，是说房地产企业面临的形势很严峻，甚至面临能不能存活下去的严重威胁。

　　企业为什么会倒闭？主要的原因有两种：一种叫资不抵债，一种叫难以为继。现在，中国的房地产企业正面临“难以为继”和“资不抵债”的双重风险。

　　首先，先来说说“难以为继”——

　　房地产企业的收入来源是什么？房地产企业最主要的收入来源是房地产的销售收入。但是，2008年下半年以后，全国许多地方的房地产市场逐渐进入凝冻状态，销售量下滑十分迅速，到目前为止，有的地方有些楼盘已经是3个月甚至是4、5个月的零成交。

　　资金高密度，可以说是房地产的行业特征之一。现在，销售收入没有了，“难以为继”的风险在房地产企业已日趋明显。

　　其次，再来说说“资不抵债”——

　　过去几年，不光在开发商还是在专家学者之间，普遍流行着这样一种观点，认为房地产即便存在泡沫，这泡沫也是硬泡沫，尤其是里面的土地泡沫不容易破灭；另外还有人认为，由于土地的垄断特性，我国房地产市场并没有完全市场化，政府有能力托住土地泡沫进而托住房地产泡沫；更有学者和研究机构认为在中国城市化没有完成前，房地产价格只可能上涨而不可能下跌。

　　在这些观点和理论的影响下，过去几年许多房地产企业的战略决策往往是激进的而非保守的。一旦遇到宏观经济趋紧，房地产泡沫特别是地产泡沫出乎意料地破灭，这些房地产企业自然难免要措施不及了。

　　更可怕的是，在经济趋冷趋势下，房地产压力会远超其他行业的另一个重要原因，在于土地资产的特点。土地资产有别于其他固定资产，其他固定资产都提取折旧，它是随着时间的推移而不断贬值的，而地产属无形资产，它不提折旧而是实行摊销，但可以通过评估和交易重新恢复或重建，而且这个恢复或重建后的价格能得到银行或其他市场主体的信任，可以此去作融资抵押。

　　房地产企业的经营战略决策，都是建立在“土地价格可恢复或可重建”基础之上的。不论房地产企业取得土地时成本多低，在价格暴涨后，房地产企业激进的战略布局，都是以暴涨后的价格去抵押融资并实行扩张的。一旦遇到房地产（土地）泡沫破灭，囤积房地产（土地）越多的企业，“资不抵债”的风险也就越大。

　　房地产企业为什么不敢大幅降价销售？一旦大幅降价销售，一些房地产企业“资不抵债”的风险，就会立刻从“潜在”走向“现实”，而如果硬挺着“沉在水底”，或许还能侥幸躲过寒冬期。这也是许多开发商为什么不降价销售的原因之一。

　　从房地产经济的特征分析，如果部分房地产企业只走到“难以为继”，就引发了中国房地产行业的“洗牌”，那么中国房地产经济可以说是实现了软着陆；而一旦许多房地产企业接近或者越过了“资不抵债”的底线，那么，中国房地产经济实现的将是硬着陆。

　　从目前的发展趋势看，如果没有特别强有力的调控措施，中国房地产经济可能正向着硬着陆的方向发展。
 

 
迟到的话——

上周末，新浪房产的王彩霞小姐邀请我在本星期做一个博客周，我当时一时冲动应承了下来，后来发现这个博客周对于我来说是勉为其难。一是“房产博客周——汇集名家观点把脉中国楼市”，实在把我给吓坏了，命我做第一期更是把我放在火炉上烤了；二是我白天要上班，晚上另有专栏文章要写，而且尚处春节，时有亲朋来访。

不过，开弓没有回头箭，我只能勇往直前了。好在只有五天，要不我真的想逃之夭夭了。周五最后一天，我的博文想谈谈，购房者能否在房地产着陆过程中抄到底。我自知博客周做得不好，有负新浪房产的推举和网友们的惠顾了，在这里表示歉意了。同时感谢新浪房产的邀请和广大网友的惠顾，在这里还要特别感谢几位老朋友对我的抬举。