２００９年楼市下行成业界共识？ 

2009年01月15日    

中国经济时报   王松才

　　降价刚刚开始

　　根据国家发改委、国家统计局１月９日公布的最新统计数据，２００８年１２月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比下降０．４％，涨幅比１１月份低０．６个百分点；环比下降０．５％。据悉，这是中国大中城市同比房价三年以来首次下降。 

　　“房价下跌刚刚开始，预计下一步开发商降价打折销售的力度将会更大。”１月１１日，一位不愿具名的业内人士在接受中国经济时报记者采访时表示，数据统计有滞后性的特点，但现在数据显示房价已经步入同比下跌阶段。受国际国内经济不利因素影响，楼市的下行态势在２００９年将会继续，楼市回暖最早要到今年下半年。

　　以北京为例，北京市发改委主任张工１月５日表示，２００９年北京房地产平稳止跌不易，进一步下滑风险仍然存在。

　　数据显示，北京房屋销售价格自２００８年９月以来，已连续三个月环比下降，消费者购房信心不足。张工表示，新一年，北京将研究取消二套房限制、适当减税让费，并加快研究中端住房的供应和需求结构，激活住房消费市场。

　　楼市将持续低迷，房价继续回落

　　“２００９年保障性住房的建设与分配将成为中国房地产业发展的重点，商品房市场在上半年还会继续低迷，房价也会继续回落，但下半年有可能回暖。”中南财经政法大学金融学院教授、房地产教研室主任王凌云近日在接受中国经济时报记者采访时如是表示。

　　王凌云认为，今年商品房价格继续下降的原因主要有５个方面：

　　一、目前房价仍处于高位，空置房大量增加。虽然在个别城市，房价已下跌２０％以上，但从全国水平来看，房价仅仅从最高点回落了３．８％，仍然远高于２００７年初的水平。另外，空置房已经达到２亿平方米以上，商品房供给充裕；

　　二、建筑成本降低。地价逐步走低，钢材、水泥等价格的大幅回落，建房成本会大幅下降，这将拉低房价；

　　三、开发商的资金已经非常紧张。由于空置房的大量增加、囤积的土地积压了开发商的大量资金，开发商的资金在２００９年会更加紧张；

　　四、人们的消费信心不足。其一是因为中央政府准备３年投入９０００亿元建设保障房，强化了人们对房价的降价预期。其二是因为买涨不买跌的心态；

　　五、宏观经济调整影响人们的支付能力。受财政赤字扩大的影响，美元可能继续走弱，人民币继续升值，这些因素都会对我国出口形成不利影响。

　　“从总体上讲，全国房地产市场在２００９年上半年肯定会延续２００８年下半年以来的低迷。”房地产高级经济师、地产评论人章林晓告诉中国经济时报记者，不过如果２００９年下半年国际经济下滑趋势能得到明显遏制，我国刺激内需方案能够奏效，房地产市场的回暖应该是可以期待的。

　　“明年房价涨幅将继续回落，市场将步入理性发展。”２００８年１２月２０日，中国经济时报记者在参加２００８——２００９年中国房地产年会时听到中国发展和改革研究院院长邹东涛如是表示。

　　对于自己的观点，邹东涛分析说，从短期来看，２００９年将延续２００８年房市的低迷，需求方短期内难以走出观望，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，短期内楼市价格下调已成定局。

　　从长期来看，随着国家实施新的住房政策，加大宏观调控力度，住房供给将由单一的市场化供给变为市场供给和保障性供给两种主要来源，房地产市场将步入适度调整期，进入更加理性的发展阶段。

　　“目前，开发商还没有把房价降到令消费者普遍接受的地步，而且房价依然有不少下调空间，所以２００９年的房价估计还会下行调整，但调整的幅度具体有多少不好判断。”链家地产市场研究中心主任王志伟近日对本报记者表示，楼市能否回暖，不能单纯看楼市，要看整个经济的大环境，如果２００９年经济形势不能转好，那么楼市回暖的几率就比较小。

　　王志伟指出：“开发商现在的资金压力依然比较大，楼市的调整期至少要持续到２００９年第四个季度，或许２００９年最后一个季度楼市才会出现转机。”

　　对于２００９年的房价走势，中原地产投资顾问部总经理张坤昱在接受本报记者采访时同样认为会下行，“乐观估计最快２００９年三季度价格才可能走稳，成交量才会回升。”

　　“虽然房价将会下跌，但预计房价下跌幅度不会太大。”王凌云对本报记者表示，我国的城镇化进程将为房地产市场带来巨大的刚性需求。对于有实际自住需求的购房者而言，房价下跌会改善其购买力由于他们的住房需求可能相当紧迫，不会长期等待下去。因此只要房价下跌到一定的水平，他们就会加入到购房者的行列。

　　“另外，保障性住房供给扩大短期内对商品房市场的影响有限。”王凌云认为，保障范围的扩大和保障房的建设都需要有一个过程，按目前的保障范围，对商品房消费者的分流作用不显著。

　　章林晓指出，鉴于国际国内的形势，我国虽已推出４万亿刺激经济、保障民生等方案，但方案真正收效要到今年第三季度。再加上对存量空置商品房的消化所需要的时间，今年上半年房地产市场不可能回暖。