国务院拯救楼市的政策终于出台了。国务院的政策措施分三条：第一条是有关保障性住房建设的，与市场化解决民众住房问题无涉；第二条是鼓励普通商品住房消费，政策措施都是着力于“需求”的提升；第三条是针对房地产开发企业的，政策措施主要侧重于对房地产企业的信贷支持。

为什么要拯救楼市？为什么要加强对房地产企业的支持？救市为什么只注重“需求”而不怎么关注“供应”？我忽然想起一个多月前的一篇旧作，或许对以上问题可以作些解答。现在此贴出，请网友们批评指正。

认清房地产特点　加强调控前瞻性

章林晓

在全球金融危机波及实体经济大背景下，今年下半年以来，我国许多地区购房者观望情绪日趋严重，房地产市场成交量大幅萎缩。为此有一些专家学者提出，房地产价格大幅下跌不会导致灾难，主张房地产调控应以房价下跌来换取成交量的上升，并预期一些城市房价下跌幅度将达30%～70%。

这些言论一方面更加加剧了房地产市场的恐慌情绪，另一方面也引发了房地产界的激烈争论，我国一些城市房价真的会不会有30%～70%的下跌幅度？房地产价格的大幅下跌究竟会不会导致灾难的发生？

今天，我国房地产市场正处于何去何从的十字路口，我们有必要对这些问题进行深入地探讨和剖析。房地产价格是房地产市场的核心，只有从房地产价格的特点入手，深层次地厘清上述问题，房地产调控才可能具有针对性和前瞻性。

　　一、房地产价格容易暴涨涨暴跌的特点，要求房地产调控短期应注重需求而长期需注意供应。

商品均衡价格理论告诉我们，供求状态决定商品价格是否上涨，商品价格的涨跌关键取决于供求双方力量的对比。

首先，分析房地产市场的供应层面。学过物理学的都知道，物体运动是有惯性的，质量越大，惯性越大。基于这个规律衍生开来，可以说，许多东西都是具有惯性的，房地产也不例外。房地产是个建设周期较长、投资体量很大的行业，惯性自然也是很大。

具体来讲，房地产项目从拿到土地到首次开盘，开发周期一般是两年左右，少数的甚至要超过4年。另外，房地产开发，其产品类型和特征，常常是在项目开工初期就决定了的，这是因为一方面在土地出让环节，土地出让合同往往对土地用途、土地开发强度及开竣工日期都作了具体约定，另一方面房地产企业取得建筑工程施工许可证的前提是必须已搞好建设工程的规划设计。

因此，房地产市场的供应量，主要是由二年前的投资开工量决定的，其产品的类型和特征，也是由二年前的规划设计决定的。“船小好调头，船大难调头”，房地产市场的供应很难根据市场的变化相应作出迅速的调整。

其次，分析房地产市场的需求层面。中国人有句话，叫作“衣食住行”，还有另一句话，是“开门七件事，柴米油盐酱醋茶”。这两句话所说的都是同一个意思，那就是说，住房是我们生活中的必需品；而后一句话更是进一步说明，住房是我们最大的生活必需品，因为考虑“柴米油盐酱醋茶”之前，得先要有“门”可开。

由于住房是最大的生活必需品，因此，我们常常说房地产市场存在刚性需求。但是，我们在认识到刚性需求的同时，还必须同时认识到，房地产的刚性需求有其特殊性，即房地产的需求从长期来讲是刚性的，弹性很小，但从中短期来说，其需求并非是刚性的。

房地产作为消费品，往往是一个人一辈子最大的消费品支出。而从某种角度讲，如果一个人没有住在公园里或大街上，那么其对住房的需求又都是改善性的。“最大的消费品”决定了消费者消费决策的慎重，“改善性需求”的特征，一方面让消费者在时间上不着急等得起，另一方面又可以让消费者在作出消费决策的同时兼顾投资决策，于是，在中短期，房地产需求的刚性消失了。而房地产作为投资（投机）品来说，其需求存在着“追涨杀跌”的特征。

最后，分析房地产价格的涨跌特点。当年马歇尔在分析均衡价格时认为，时期长短对均衡价格形成过程有不同的影响。因此，他将均衡价格分为暂时的市场价格——暂时均衡、短期的正常价格——短期均衡、长期的正常价格——长期均衡。

一般而言，时间越短，就越要注意需求对价格的影响；时间越长，生产成本对价格的影响就越重要。当然，长短期之间和长期均衡价格之间，并不存在一条截然的分界线。但是，只有长期均衡价格才是“正常的价格”，因为这价格有等于其生产成本的趋势，长期均衡价格的决定因素就是生产者的生产总成本。

房地产的需求从长期来讲是刚性的，弹性很小，但从中短期来说，其需求并非刚性，弹性很大，而且由于“买涨不买跌”的特点，需求量的变动与价格的变动方向往往是一致的。而房地产的供应量，从短期来说，几乎是恒定的，弹性很少（此处为分析问题的方便起见，不考虑存量房因素）。

因此，房地产价格一旦上涨，如果没有调控，在短期内往往会立即出现那种量价齐涨的疯狂场面，房地产价格的上涨幅度很难预测。而房地产价格一旦下跌，如果没有调控，则在短期内房地产需求往往容易消失，下跌幅度往往很难控制。

有鉴于房地产在短期内供应相对稳定，需求变化相对迅速，价格在短期内容易暴涨暴跌的特点，在房地产调控时，短期应该侧重于需求的调控，而长期则应注重供应的合理调节。

2、房地产开发最大成本是土地成本，土地资产特点决定了房价大幅下跌危害极大。

房地产价格下滑以后，为什么有些原先土地取得成本很低的房地产企业，反而比那些高成本取得土地的房地产企业更早地倒下？这关键在于土地资产的特点。

土地有别于机器设备等其他固定资产不同的是，虽然土地与机器设备一样，也有会计成本、经济成本（机会成本），但土地资产有别于其他固定资产的最大特点是，其他固定资产提取折旧，它是随着时间的推移而不断贬值的，而地产属无形资产，它不提折旧而是实行摊销，但可以通过评估和交易重新恢复或重建，而且这个恢复或重建后的价格往往能够得到银行的信任，并以此作抵押去融资。因此，在分析房地产企业财务状况时，不能只着眼于土地的历史的会计成本，更应注意恢复或重建后的价格。

从价格这个角度看，房地产企业“动工时”的这块土地，还会是房地产企业从政府那儿刚刚“拿到时”的那块土地吗？可以肯定地说，对于绝大多数土地，早就不是原来意义上的了。经过一段时间尤其是价格暴涨后，即便这块土地没有经过转手倒卖，房地产企业真正动工时，这块土地的价格，开发商早就通过评估，再通过融资抵押，由“过去的价格”摇身一变为“现在的价格”。

房地产企业的经营战略决策，都是建立在“土地价格可恢复或可重建”基础之上的，这就是为什么土地取得成本很低的房地产企业，一旦遭遇房价大跌，房地产开发商也会有破产出逃的关键原因。因此，那种认为前几年土地取得成本较低的房地产企业存在很大降价空间的观点，可以说是外行人说的外行话。

房地产开发中最大的成本是土地成本，土地资产的特点要求房价下跌幅度有限，因此，当土地价格暴涨后，我们不要急着对房价下调幅度抱不切实际的想象。房地产存在地域性的特点，在房地产调控中，每个城市应当对本地房价下调的底线事先有个大致的估算，避免房地产价格调整过度带给房地产行业毁灭性打击，进而影响到资本市场、金融市场的稳定以及实体经济的稳健运行。

3、房地产价格在虚拟经济中处于核心地位，应避免大起大落导致国民财富的损失。

房地产价格的核心是土地价格，而土地资产的特征决定了房地产价格是虚拟经济的基础和核心。

现代信用货币发行的依据，从根本上说是以商品物资保证为基本依据。按信用创造学派的说法，信用就是货币，货币就是信用；信用创造货币；信用形成资本。而以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终会演变成货币和信用的急剧扩张和急剧收缩。

金融衍生品是以货币、债券、股票等基本金融工具为基础而创新出来的金融工具，它以另一些金融工具的存在为前提，以这些金融工具为买卖对象，价格也由这些金融工具决定。因此，可以毫不夸张地说，房地产价格是整个虚拟经济的基础和核心。

统计资料显示，上世纪80年代，美国华尔街金融衍生品仅占金融市场很小比例，但到2002年市场规模膨胀到了106万亿美元，现在则高达531万亿美元。而与此相对应的是，美国GDP 2006年仅为13.2万亿美元，2007年为14万亿美元。

在经济一体化、金融全球化趋势中，美元作为一种强势的国际结算货币，在国际货币体系中占据核心地位，并对其他国家经济发生重要影响。今天美国经济已进入虚拟化时代，因此，也可以说世界经济已进入虚拟经济时代。而这其中房地产价格占据着核心地位。

现在，华尔街次贷危机冲击到了西方国家，美国不惜抛弃一向标榜的自由市场精神，出手接管了“两房”，而美联储、英格兰银行、欧洲央行和瑞士国民银行更是在一份声明中宣布无限量融资救市，与此同时，日本央行表示要采取相同措施。

10月23日，美联储前主席格林斯潘在国会众议院政府监督与改革委员会作证时说，住房价格稳定是目前金融危机终结的一个必要条件，当房价最终稳定时，市场就会开始解冻，投资者将尝试重新进行较高风险的投资。在此之前，政府采取积极大胆的措施支持金融市场是正确的做法。

房价下跌后住房的使用价值不是不变吗？为什么美国救市如此关注住房价格？关键在于，价格是市场交换的计量准则，而房地产价格是虚拟经济的核心，随着虚拟经济的发展，我们有时更需关注价格而非价值。

打个简单比方，假设甲乙两套住房面积相同，分别位于A、B两个城市，这两个城市房地产价格相差不大，甲乙两套住房的区位条件、环境因素、朝向、楼层等也差别不大，此时甲乙两套住房的使用价值和市场价格应该都差别不大。但是，如果A城市房地产价格突然大幅下降而B城市保持不变，此时会有什么变化呢？显然，此时甲乙两套住房的使用价值依然没有多大区别，但如果用于出售或融资，结果差别就大了。

过去几年，我国许多地方之所以纷纷争相炒高房地产价格的深层次原因就在这里，国际金融博弈“剪羊毛”手段也是基于这一原理。当年亚洲金融风暴时，东南亚各国由于楼市与股市的大起大落，当地民众多年积累的财富瞬间灰飞烟灭。

西方国家投入海量资金救市的目的何在？无非是稳定投资者信心、避免金融市场恐慌性下跌；防止金融危机转化成经济危机，并避免金融危机和经济危机的恶性循环；为市场注入流动性，稳定资产价格，防止引发资产贱卖。

在金融全球化中，如果一个国家任凭房地产价格大起大落，将导致国民财富的损失，这就是虚拟经济的游戏规则。如果我们汇率市场化要继续走下去，如果我们想继续融入经济全球化，就只能参加这种游戏并遵循这种游戏规则。当世界各国投入海量资金救市时，我们别无选择，也只能放松银根救市，要不然，国民财富的损失将不可避免。