拯救楼市为什么是必须的？

章林晓

　　对于拯救楼市，反对者不少，理解者不多，尽管如此，继许多地方政府陆续出台救市政策后，中央多部委松绑楼市政策也开始出台——央行连续降息、下调首付款比例、扩大个人住房贷款利率下浮幅度，财政部宣布免税减税、允许地方政府制定鼓励住房消费政策……为什么要拯救楼市？拯救楼市是不是必须的？

　　首先，从实体经济说，目前房地产占据我国宏观经济核心地位，救宏观经济就得拯救楼市。

　　房地产素有宏观经济晴雨表之称，当前如果我们不能保持楼市的稳定，我们就不能保持资本市场的稳定，保持金融市场的稳定，保持宏观经济的稳定。如果我们任由房地产泡沫自由破灭，那么，房地产泡沫一旦遽然破灭，就必然会发挥其内在的巨大威力，我国宏观经济的衰退将难以避免，并且很有可能会因此而诱发、激化一些潜在的经济社会矛盾。要深刻理解这个问题，我们首先得回顾一下历史并认清目前所面临的形势。

　　本轮房地产繁荣始自上个世纪九十年代末期。1997年7月亚洲金融风暴爆发，为应对当时经济气候偏冷的压力，我国那时决定了扩大内需的战略性经济决策。“教育、医疗、住房”产业化改革，就是从那时开始的。“教育、医疗、住房”产业化的目的，主要是想迫使老百姓消费。但实践证明，效果并不理想。老百姓在这三方面虽然不得不“消费”了，但在其他方面更加不敢消费。在这种情况下，扩大内需只能是投资。

　　据有关专家测算，从增长速度来看，2001至2004年，投资平均增长21%，比消费增长速度高11个百分点；从三大需求对经济增长的拉动作用来看，2001至2004年，投资对经济增长的平均贡献率为57%，比消费高16个百分点，投资是经济增长的第一推动力。而不论是从投资的拉动性，还是从投资的规模来看，在本轮经济扩张的整个投资中，房地产投资占居最核心地位。据有关部门测算，房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济影响力达到30%。

　　与此同时，地方财政靠的也是房地产。这些年来，地方财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收，预算外主要靠土地出让收入，成为名副其实的“土地财政”。国务院发展研究中心一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入60％以上。

　　如果放任房地产泡沫遽然破灭，我国地方政府虽然不会如美国杰佛逊县政府那样宣布破产，也不会如冰岛等国那样面临破产威胁，但由于我国“土地财政”盛行的地方往往存在着财政风险金融化、金融风险财政化现象，最终，所有的金融风险、社会风险、财政风险，埋单的只能是中央政府和纳税人。

　　值得警惕的是，今天由美国次贷危机引发的经济危机，其危害与上个世纪九十年代亚洲金融风暴相比，是有过之而无不及。10月20日，国际劳工组织发出警告说，到2009年年底，危机有可能使失业人口猛增2000万，如果目前世界各国推出的救市措施不能迅速奏效的话，失业人口数量还可能会进一步上升。

　　由于我国外贸依存度过高，世界经济放缓不可避免会影响到我国经济，三季度我国经济下滑已超过预期，消费、投资、出口，三驾拉动经济的马车均显疲软。全球经济放缓，外部需求下降后，虽然可采取出口退税等措施来刺激出口增长，但这是以牺牲国民财富和环境资源为代价的，而且这还并非完全取决于我们的意愿。因此，从根本上讲，我国经济的稳健运行还得从国内消费和投资上寻找出路。

　　但是，由于贫富分化严重、城乡差别巨大，短期内启动内需谈何容易，当前应急之策依然还得有赖于房地产。房地产在固定资产投资总额增长中贡献率最大，又是拉动其它行业需求和投资增长的重要力量，而且房地产又直接事关地方财政收入和国家金融安全，目前还没有任何一个行业可以取代房地产业。因此，在当前救楼市就是拯救宏观经济，救宏观经济就得拯救楼市。

　　其次，从虚拟经济讲，房地产价格是虚拟经济的核心，大起大落将导致国民财富损失。

　　对于虚拟经济来讲，房地产价格是虚拟经济的核心，在金融全球化趋势中，如果一个国家任凭房地产价格大起大落，将导致国民财富的损失。

　　在经济一体化、金融全球化趋势中，美元作为一种强势的国际结算货币，在国际货币体系中占据核心地位，并对其他国家经济发生重要影响。今天美国经济已进入虚拟化时代，因此，也可以说世界经济已进入虚拟经济时代。

　　统计资料显示，上世纪80年代，美国华尔街金融衍生品仅占金融市场很小比例，但到2002年市场规模膨胀到了106万亿美元，现在则高达531万亿美元。而与此相对应的是，美国GDP 2006年仅为13.2万亿美元，2007年为14万亿美元。

　　现代信用货币发行的依据，从根本上说是以商品物资保证为基本依据。按信用创造学派的说法，信用就是货币，货币就是信用；信用创造货币；信用形成资本。而以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终会演变成货币和信用的急剧扩张和急剧收缩。

　　金融衍生品是以货币、债券、股票等基本金融工具为基础而创新出来的金融工具，它以另一些金融工具的存在为前提，以这些金融工具为买卖对象，价格也由这些金融工具决定。因此，可以毫不夸张地说，房地产价格是整个虚拟经济的基础和核心。

　　10月23日，美联储前主席格林斯潘在国会众议院政府监督与改革委员会作证时说，住房价格稳定是目前金融危机终结的一个必要条件，当房价最终稳定时，市场就会开始解冻，投资者将尝试重新进行较高风险的投资。在此之前，政府采取积极大胆的措施支持金融市场是正确的做法。

　　房价下跌后住房的使用价值不是不变吗？为什么美国救市如此关注住房价格？关键在于，价格是市场交换的计量准则，而房地产价格是虚拟经济的核心，随着虚拟经济的发展，我们有时更需关注价格而非价值。

　　打个简单比方，假设甲乙两套住房面积相同，分别位于A、B两个城市，这两个城市经济一样发达，房地产价格相差不大，甲乙两套住房的区位条件、环境因素、朝向、楼层等也差别不大，此时甲乙两套住房的使用价值和市场价格应该都差别不大。但是，如果A城市房地产价格突然大幅下降而B城市保持不变，此时会有什么变化呢？显然，此时甲乙两套住房的使用价值依然没有多大区别，但如果去融资或出售，则差别就大了。

　　过去几年，我国许多地方之所以纷纷争相炒高房地产价格的深层次原因就在这里，国际金融博弈“剪羊毛”手段也是基于这一道理。当年亚洲金融风暴时，东南亚各国由于楼市与股市的大起大落，当地民众多年积累的财富瞬间灰飞烟灭。

　　今天，华尔街次贷危机冲击到了西方国家，美国不惜抛弃一向标榜的自由市场精神，出手接管了“两房”，而美联储、英格兰银行、欧洲央行和瑞士国民银行更是在一份声明中宣布无限量融资救市，与此同时，日本央行表示要采取相同措施。

西方国家投入海量资金救市的目的何在？无非是稳定投资者信心、避免金融市场恐慌性下跌；防止金融危机转化成经济危机，并避免金融危机和经济危机的恶性循环；为市场注入流动性，稳定资产价格，防止引发资产贱卖。

　　这就是虚拟经济的游戏规则，如果我们汇率市场化要继续走下去，如果我们想继续融入经济全球化，就只能参加这种游戏并遵循这种游戏规则。当世界各国投入海量资金救市时，我们别无选择，也只能放松银根救市，要不然，国民财富的损失将不可避免。

（此文应媒体之邀撰写于11月2日）