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章林晓：房地产市场奥运会后发展会进一步放缓（1）

2008年7月28日 16点32分 

来源：中国经济网  作者：李晶   
 
　　【本文摘要】 从美国的次贷危机不难看出，当房价跌到一定程度时，对于其国家的经济安全存有很大的影响。由于各方的利益点不同，在我国关于“救市”一说很难找到一个点来平衡各方的利益。

　　“如果银根继续收紧，房地产企业特别是一些中小型房地产商出现资金链断裂是必然的，肯定会出现行业性重组。”随着目前银行收紧银根等一系列房地产宏观调控措施的实施，房地产企业特别是不少中小型企业在融资渠道上受到了很大地限制。“现在，开发商资金链断裂的苗头已经开始出现。”著名地产评论人章林晓在接受本网记者专访时如此描述房地产商的资金问题。

　　而对于奥运会后我国房地产市场的发展章林晓认为，下半年我国在放贷政策方面会有所放宽，而市场方面在下半年的发展估计也会进一步放缓。

　　房地产市场下半年发展会进一步放缓

　　从美国的次贷危机不难看出，当房价跌到一定程度时，对于其国家的经济安全存有很大的影响。由于各方的利益点不同，在我国关于“救市”一说很难找到一个点来平衡各方的利益。

　　“在宏观调控下，开发商的日子普遍不好过，他们呼吁政府‘救市’，他们要救的其实是开发商他们自己；绝大多数潜在购房者反对‘救市’，他们反对要救的其实是‘高房价’，他们其实是希望房价下降甚至是暴跌，以便自己能够便便宜宜地买到房”章林晓如此描述其中的利益纠葛。

　　在章林晓看来，中国的房地产泡沫的成因最主要有这几大方面：一是卖地财政盛行；二是官商勾结腐败严重；三是投机炒作不受限制；四是当铺特色信贷宽松；五是海内外热钱的兴风作浪。

　　“中国政府在‘救市’的同时，为避免因为救市而引致道德风险、甚至加剧腐败现象的发生，更应该采取强有力的措施铲除这些导致房地产泡沫产生的‘土壤’，当务之急是要明确让谁来承担房地产泡沫破灭的损失，在此基础上再未雨绸缪来出台各项‘救市’政策的预案，避免到时措手不及。”

　　因此从目前的趋势来看，“我国房地产市场在下半年的发展估计会进一步放缓”，但放缓的程度如何章林晓表示还有待于观察。

　　开发商资金链断裂苗头已现

　　如今随着限价房、廉租房、经济适用房等一些惠民政策的实施，特别是小产权房目前对于房地产市场究竟会造成何种影响现在还很难评估，这给不少房地产开发商在资本市场对于资本金的“玩转”设置了不少不确定因素。而加之银行银根收紧，那些没钱没势的中小房地产商似乎日子会更加难过。

　　据国泰君安证券研究所刚刚发布的报告显示，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告中提到，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，今年7-9月份将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。

　　“如果银根继续收紧，房地产企业特别是一些中小型房地产商出现资金链断裂是必然的，肯定会出现行业性重组。”章林晓说到。

　　章林晓表示，目前市场最需要警惕的是少数房地产企业有可能会以“烂尾楼”的形式而收场。而这种以“烂尾楼”的形式收场的，后果将会非常严重，不光会影响到金融安全，而且还可能是社会不稳定因素之一。

　　“如果‘烂尾楼’涉及到预售，那么购房者的利益得不到保障。如果涉及借款，那么银行或集资者的利益将会受损。现在，开发商资金链断裂的苗头已经开始出现。”

　　章林晓认为，房地产公司在股市的圈钱行动，就相当于美国发放抵押贷款的金融机构把次级抵押贷款“打包”证券化，即以发行债券方式将“地产泡沫”卖给各类投资者。如果说，美国次级贷“打包”证券化放大了美国次级贷危机在全球的影响，那么“地产泡沫证券化”无疑放大了我国房地产泡沫风险。“一旦房地产泡沫破灭，我国金融、股市将面临灾难性的影响。” （2）

　　“当铺特色”信贷难抵市场崩溃冲击

　　目前从房地产行业自身发展状况看，经过这些年的高速发展后，从总体上讲我国房价脱离普通民众的实际收入已经实在太远了，房地产业务本身也需要作一个调整。美国的次贷危机发生后，美国虽然努力地进行挽救市场，但是一直没有太大的起色。“美国的经验教训告诉我们，等房地产泡沫大面积破灭之后再采取任何措施，一切都已迟了。”

　　从去年开始，房地产开发商逐渐通过“地产泡沫证券化”的方式，成功将房地产泡沫的风险转嫁给了股市投资者。而随着股市泡沫的破灭，房地产泡沫其实也在同步破灭，并且估计最终幅度不会比股市小，只是由于楼市相对来说比股市流动性差得多，因此楼市泡沫的破灭看起来没有股市那么明显而已。“当然预计政府不会让房价跌到底，在此前必定会‘救市’”。

　　章林晓说到，由于以房地产作为主要抵押物的我国“当铺特色”信贷，很难抵御房地产市场崩溃的冲击，因此下半年我国在放贷政策方面会有所放宽。“应该是可以预期的，但成效如何则很难估计。” （3）

　　“中国发生次贷危机的可能性很小”说法很危险

　　目前，不少业内人士都认为，波及全球经济的美国次贷危机是源于国际油价连续上涨导致的经济放缓及房地产市场的低迷，而此次影响相对中国国内的房地产市场究竟有何影响，章林晓认为，中国国内现在也存在经济滞胀的风险，可能累及房贷安全。“可见中国当前的处境与美国有一定的相似之处，所以中国出现次贷危机的可能性很大。”

　　然而也有不少专家学者指出，美国的次贷主要是为信用评级较低的借款人提供购房贷款，一旦出现市场变化，次贷危机可能就会发生。而中国房贷中大部分购房是自住性的，投资性购房不是主流，所以借款人的信用级别很高，所以中国发生次贷危机的可能性很小。

　　据了解，我国个人征信系统，是由央行组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台，2004年12月中旬才开始在北京、重庆、深圳、西安、南宁、湖州、绵阳等7个城市试运行。2005年8月才实现全国商业银行联网。“由于我国信用评级才刚刚起步，今后要走的路还很漫长，而信用级别评估的有效性和可靠性如何尚待验证。”

　　章林晓则表示，目前我国投资性和自住性购房占比，缺乏权威的统计数据。而在中国房贷中，尤其是去年一些重点的热点城市，有多少是自住性购房，有多少是投资性购房，至少到现在为止，尚没有确凿的权威的统计数据。

　　“美国的前车之鉴表明，信贷危机并不仅局限于次级信用者。美国的次贷是为信用评级较低的借款人提供的购房贷款，而这些信用程度较差和收入不高的次级抵押贷款对象，确实最禁受不起宏观经济和房地产市场的波动，因此，一旦出现经济滞胀及房地产市场低迷的状况，次贷危机就不可避免地发生了。”

　　早在今年4月8日，国际货币基金组织(IMF)在华盛顿发布的《全球金融稳定报告》就指出，“危机正在从次贷领域向优质房贷、消费信贷、公司信贷领域蔓延。”

　　“那种认为‘中国房贷中大部分购房是自住性的，投资性购房不是主流，所以借款人的信用级别很高，所以中国发生次贷危机的可能性很小’的说法，我认为是草率的，同时也是很危险的。”章林晓对此直言不讳！
 
（责任编辑：刘枫）
 
 

注：

　　（1）7月29日，我在博客上贴出的经济日报社中国经济网记者对我采访的文章非完整版本，此次贴出的为完整版本。

　　（2）对于股市，绝大多数网友是呼吁救市的，而对于楼市绝大多数网友是不赞同救市的。而其实，地产的安危与股市的安危完全是密切相关的。这是因为：

　　首先，从某种角度讲，股市与楼市，在本质上是一致的，股市是经济的风向标，金融、地产则是股市的风向标！其次，房地产开发商早在去年就以“地产泡沫证券化”的方式，成功地将房地产泡沫的风险转嫁给了股市投资者（感兴趣的朋友可参看2007年9月24日本人拙作《当心中国地产泡沫的证券化》）。

　　因此，房地产泡沫一旦破灭，股票投资者自然是首当其冲遭受冲击。因此，2007年始，凡是有朋友征求我的意见，我都劝告他们在十七大至奥运会期间要高度谨慎（具体原因，感兴趣的朋友可参见2007年3月6日本人拙作《警惕今年房地产市场的刚性调整》）。

　　（3）信贷的渐渐放松，今天已经成为事实。虽然有人说，信贷的放松针对的是什么什么样的企业、什么什么样的行业，但是我们千万不要忘记：一般性的货币政策工具本来就是总量工具，退一步讲即便是选择性的货币政策工具要想对结构进行调整控制也往往是事倍功半的。

　　从“美国次贷危机引发全球经济尤其是西方发达国家经济体衰退、我国国民经济对外贸的依存度尤其是外贸出口依存度、再到近几年我国每百元GDP需要的货币供应量，结合菲利普斯曲线、地产泡沫对信用扩张收缩内在传导机理（对于这一内在机理我已经专门写有文章）等进行分析，我们知道“全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5%，地方性商业银行调增10%”应该只是开始，不难预料下半年银根还将继续放松。

　　这个问题应该可以作出量化分析，因我这些天业余时间另有其他杂事，没时间作具体分析了（我所有的研究都是利用业余时间）；感兴趣的朋友可参阅2008年7月9日本人拙作《银根紧缩局面下半年必将改变》。