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 房贷新政轻重有别杭城楼市气候初显
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　　新华网浙江频道（2007-11-14 15:06:11） 来源：新华网　

　　编辑：君君

 

    今年以来，房价突飞猛进带动投资趋势再度抬头，投资需求猛增令供不应求的市场更加紧缺。房贷的增长速度随之不断加快，年初宽松的金融政策给正在回暖的房地产市场添了一把火，仅今年上半年就已经把央行年初定的全年信贷指标的90%都用完了。信贷规模增长过快，导致一些开发企业余钱较多，年初以来天价地频频诞生，同时，投资客也获取了足够的资本，房价在直线走高的去向下依然呈现一房难求的局面。

 

    房贷高压 能否成为退烧良药

 

    ◎加息篇--购房者承受力被挑战

 

    在美国次贷危机影响以及今年国内生产与货币双过剩的大背景下，央行在加息5次后酝酿再度加息，"9·27房贷新政"的出炉，反映了央行、银监会、部分商业银行对于目前楼市过热及其所隐藏风险的忧虑，欲借助信贷杠杆，严格规范土地储备贷款管理和住房消费贷款管理，挤出被捂住的房源和引导资金真正投向住房建设，从而扩大住房的市场供应。

 

    政策的目的是抑制投资，保护真实需求，但实际上，一部分普通的居住需求在这次政策调整中也陷入了彷徨。连续加息使购房者还贷压力不断增加，目前外界传言即将到来第6次加息颇让人疑惑，频繁加息下去，普通购房者还承受得起吗？而随着按揭贷款利息负担正在逐步加重，房贷的违约率也有可能会迅速提升。

 

    著名地产评论家章林晓在接受记者访问时对此谈道： "从当前通货膨胀的发展趋势看，未来加息是不可避免的。因为，如果不加息，而让存款继续负利率下去，那么，最终将会对我国经济和社会带来严重的危害。当然，频繁加息下去，普通购房者的负担自然会越来越重，甚至"断供"现象或许也会发生。按照国际通行的惯例，月收入的三分之一是住房按揭贷款的一条警戒线，超过此警戒线，就会出现较大的还贷风险，而且影响到生活质量。在国外，一般对购房自住者，有个人所得税的退税机制，这对减轻自住购房者的负担无疑是十分有利的。"

 

    ◎惜贷篇--两力合击显示降温决心

 

    央行再次同时使用"加息"和"提高存款准备金率"两大货币工具，显示了此次调控的降温决心。对比近几次的上调时间不难发现，央行上调存款准备金率抑制货币投放的频率正逐步加快。这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，对抑制目前流动性过快增长、信贷盲目投放将起到一定积极作用。

 

    调整时间 →调整内容

    2007.10.25 →存款准备金率调至13%

    2007.9.2 →存款准备金率调至12.5%

    2007.8.15 →存款准备金率调至12%

    2007.6.5 → 存款准备金率调至11.5%

    2007.5.15 →存款准备金率调至11%

    2007.4.16 →存款准备金率调至10.5%

    2007.2.25 →存款准备金率调至10%

    2007.1.15 →存款准备金率调至9.5%

    2006.11.15 →存款准备金率调至9%

    2006.8.15 →存款准备金率调至8.5%

    2006.7.5 →存款准备金率调至8%

    2004.4.25 →实行差别存款准备金率制度，执行7.5%的存款准备金率

    2003.9.21 →存款准备金率调至7%

    1999.11.21 →存款准备金率调到6%

    1998.3.21 →存款准备金从13%下调到8%

    （1998年以来我国准备金存款利率变化表）

 

    存款准备金是指银行不能将其吸收的存款全部用于发放贷款，必须保留一定的资金即存款准备金，以备客户提款的需要，这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率，比例越高，执行的紧缩政策力度越大。中国人民银行于10月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准，达到近十年来历史高点。市场分析人士预计，此次上调存款准备金率，将冻结银行体系资金超过1800亿元。8次上调后，存款准备金率比年初上涨4个百分点，冻结资金超过万亿元，累积效应显著。从目前我国的信贷增长情况来看，进一步上调存款准备金率的可能性依然存在。

 

    目前利率和存款准备金率已成为央行对冲过剩流动性的常备手段，此次调整存款准备金也是为当前稳定房价所采取的一个措施。上半年房贷增速过快已经致使各行信贷"额度"所剩无几，资金面趋紧，但流动性过剩的现状仍未扭转，现在的银行惜贷并非"无钱可贷"，而是"即使有钱也不能贷"。章林晓认为，我国"当铺特色"的按揭贷款在既赚不到"风险贴水"，又存在着不可控制的双重系统风险的情况下，面临的潜在危机比美国次按揭危机更加严重。当美国次级贷风暴和我国通货膨胀几乎同步发生时，当前，我们特别需要警惕我国房地产泡沫被这两柄"利剑"突然刺破。

 

    而防范房地产领域泡沫向金融领域风险传递的关键有两点：一是提高房贷首付，二是抑制投资/投机性虚拟需求。而防范通货膨胀导致金融风险的关键在于减少流动性，最直接的措施自然是"提高存款准备金率"。

 

    此次，央行"提高第二套及以上首付、房贷"与"提高存款准备金率" 形成合力，共同抑制投资需求，对防范房地产信贷风险是极为有利的，而且是当前急需采取的正确举措，同时还可以起到抑制投资需求，抑制贷款过快增长的作用。
 
     ◎囤地篇--多项规定剑指囤房、囤地

 

    新政策除了对个人购买第二套住房贷款作了重点规定外，一些条款也影响到了房产开发、销售和转让等方方面面。

 

    2005年到2007年之前，国家对开发企业的信贷规模都是收紧的，被约束了两年的开发企业，经历了上半年的放松，积累了足够的资金实力，上演了一幕幕高价夺标的现象。在热火朝天的市场氛围下，"囤积房源"事件已不胜枚举，"囤积土地"现象也开始潜滋暗长。

 

    "9·27房贷新政"中规定"对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业不发放贷款"，以逼迫无良开发企业吐出被捂房源，缓解市场压力。打击囤地以加快房产开发周期，进一步促使开发企业加快开发进程，增加市场供应，缓解供需矛盾。

 

    除了"对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业不发放贷款"，国土资源部还相继出台了"单宗土地开发建设时限原则上不得超过3年"以及"开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书"等打击"囤地"的政策。那么，这些政策合力出击，是否能够产生预期的效果呢？

 

    专家认为，面对日益收紧的房地产开发贷款，众多小型房企也许将举步维艰。但这并不足以动摇具有海内外直接融资渠道的大、中型房企。浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬对记者表示，这个政策对优质开发商没什么影响，今年的利率政策紧了，明年就会比较宽松，而且很多开发企业具有上市背景，资金面上实力雄厚。但该政策还是会产生'洗牌效应'，优胜劣汰掉一些小开发企业。

 

    章林晓就此谈道："本次房地产信贷政策调整实施的难点就在于房地产开发贷款的管理。这些信贷调控政策和土地调控政策，如果能真正落到实处，对打击开发商 '囤积土地'、'囤积房源'行为，肯定能起到预期的效果。但问题在于，这一切都得建立在对'囤积土地'、'囤积房源'行为进行切实有效的界定上。现在有囤积嫌疑的土地，当年签订土地出让合同时，有多少约定了具体的'动工时间、竣工时间和预售时间'？如果没有约定，又如何来认定土地的囤积与否呢？对'囤积土地'、'囤积房源'行为能不能得到切实有效的界定，现在还有待于观察。央行和国土部试图通过信贷调控政策和土地调控政策打击开发商的囤积土地、房源的行为，能取得多大的效果，自然也有待进一步观察。" 显山露水 新政上演杭州特色

 

    9.27房贷新政颁布已经1个月过去了，杭州各大银行虽然对新政各有各的理解，但无疑都作出了该有的反应，无论是直接影响还是心理影响，房贷新政对杭州楼市的作用已经初显成效。

 

    农业银行杭州市西湖支行的相关工作人员告诉记者，目前相关细则还没有下来，该支行从10月1日起就一笔都没有贷出过，收回的资金就放着，为提高存款准备金率做准备。预计过不久又要加息。某中小银行负责人告诉记者："四大行额度大部分已用完，所以第二套房的定位多以户为单位。我们的额度还有一些剩余，所以相对宽松，以个人为单位，首套房产的贷款若已还清，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。"(杭州各大商业银行房贷新政实施办法参考见下表,信息统计截止11月1日)

 

    刚刚结束的浙江省第十四届房博会可以说是历届规模最大的一次，共有可售房源1.2万套，而四天时间成交量只有848套，相比去年房博会的1218套，以及今年5月份人居展的2177套，不免相形见绌。

 

    据杭州透明售房网数据显示，10月1日到20日，杭州主城区一手房市场共成交1598套，只有8月份同期（2379套）的67.17%，还不到9月份同期（2705套）的60%；二手房共成交1294套，还不到8月份同期的70%，只有9月份同期的74.28%。

 

   一手市场：影响层面各异

 

    新政对自住和投资两大群体影响轻重有别，在实际销售中，低价房基本都是第一次购房，是新政保护对象，而购买高档楼盘的多是大买家，一次付清比例较高，故影响都比较小。21世纪不动产杭州区的赵新伟告诉记者，房贷新政对杭州一手房市场各类楼盘的影响程度不一：下沙、九堡等地区单价与总价较低的楼盘，特别是90㎡以下的户型几乎都没有受到什么影响，原因是这些楼盘大部分都是第一次购房的自住业主；同样影响不大的是单价在两三万元以上的高档楼盘和豪宅，如市中心板块的枫华府第、世贸丽晶欧美中心的酒店式公寓依旧处于高位销售中。

 

    而新政对投资型中档房影响较明显，这类楼盘的投资人群范围较广，有别于别墅、豪宅的投资群体，顾客多是需要二次置业的购房者和中小型投资者，多数需要借助贷款，中档楼盘因此成了房贷新政的"重灾区"。来自21世纪不动产的数据显示，杭州市中心边沿板块，如城北、闲林、老余杭等区域的户型比较大、单价适中的中高档楼盘受房贷新政影响最大。闲林区域某楼盘就有2-3个客户因为房贷新政影响，放弃或推迟买房的。

 

    二手市场：观望氛围明显

 

    从短期来看，新政对杭州二手楼市影响较明显，房东和购房者观望氛围浓郁。据21世纪不动产调查结果，目前杭州的二手房市场处于供不应求的卖方市场，市场上的需求以改善性的刚性需求为主，投资客所占的市场份额并不大，房贷新政实施后，许多购房者特别是中等收入者因为首付与利益负担的增加，大约有20-30%的客户选择了观望。

 

    房贷新政并没有影响到楼市的供应市场，今年一手房市场存量持续减少，除了与今年市场火爆有关外，还主要是因为2004年是杭州土地出让最少的一年，伴随着2005年、2006年出让土地大量开发并投入市场，到今年年底或明年上半年楼市的供应将增加；从需求市场上来看，房贷新政只是使部分改善型客户推迟了买房的时间，部分投资客户退出了市场，从总体上看，需求市场并没有发生根本的改变。

 

    在美国房价的跌幅已"超出多数人的预期"，引起次级抵押贷款危机的教训下，我们应该看到，真实的住房需求才是房价稳定的坚实基础，也是银行应具备的经营理念和应担负的社会责任。提高第二套及以上住房首付比例、利率，对稳定房价和银行规避房贷风险具有双重意义。

 

    政策回顾：9月27日晚，央行和银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（业内称之为"9·27房贷新政"），提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。

 

    "对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；"

 

    今年以来，连续五次的加息，目前5年期以上的商业贷款利率已经从年初的最低优惠利率5.814%提高到了7.83%，如果是第二套住房，还必须达到同期银行基准利率1.1倍，即8.613%。如果现在购买第二套房，现行利率比年初提高了近3个百分点。要进行房地产投资，就得以投资利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨29.28%，炒房成本增加29.28%以上，投资者不得不考虑他面对的风险了。

 

    "借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。"

 

    即便你能利用其他家庭成员或亲戚朋友的名义按揭购买到第二套以上的住房，但是，只要你的每月还贷支出超过家庭月收入的50%，仍然拿不到贷款。但加强银行征信系统的管理与建设是必不可少的前提。

 

    "对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。"

 

    促使二手房增强流动性，增加市场供应。从大的角度看，也防止一个城市的过度开发。

 

    "只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款"

 

    对开发商来讲，这一条是本次新政影响最大的内容之一。将对开发商的资金运作等产生较大影响。以往银行给个人发放住房贷款一般只要开发商领了预售证，并且和个人签订了买卖合同，在个人证件备齐后就可以。目前许多城市规定的预售标准多为多层达到结构封顶、小高层和高层则只要达到主体结构的一定比例即可，那么特别是对于建造小高层和高层的开发商来说，"未封顶禁贷"意味着要么延后开盘，要么等相当一段时间才能拿到银行放款。这意味着，开发商拿到银行的个人贷款部分款项比以往整整延后了半年以上。而在此期间，开发商还会不断地支出，包括支付工程款等。这对一些中小企业的资金链将是很大的考验。而这次的房贷新政一旦严格执行，未来楼市或将形成以准现房为主的销售局面。

 

    "严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。"

 

    彻底堵死了一个曾经被广泛应用的"用银行钱办自己事"的加按揭投资路径。房贷中的"加按揭"就是通过再评估方式测算出房产新市值，以七成贷款为最高值得出可贷款限额，减去已有的贷款数额，得出可追加贷款额。

 

    监管部门正是看到了加按揭可能给银行带来的信贷风险和对提高首付政策的"对冲"影响，才适时出台限制性规定，将叫停加按揭与提高首付比例同时推出，再配合其他新政，打击众多"变相"贷款。

 

　　《楼市》记者 张曦

 

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