提高第二套房首付旨在防范金融风险

章林晓

　　因为昨天晚上关了手机睡得较早，我到今天早晨才得知央行、银监委调整房地产信贷的有关消息，临近中午时又接到新浪网房产频道编辑王彩霞发来短信，叫我谈谈“提高第二套房首付利大还是弊大”。王彩霞的要求是越快越好，但因我白天忙于上班，下班后又有其他事情，一直拖到了晚上10点多才有时间，因此，对“提高首付是利大还是弊大”这个问题，我就只好简单地谈谈了。

　　我的观点始终没变，在房地产市场处于亢奋状态、房地产投机炒作严重、房地产泡沫越吹越大的背景下，为防范金融风险非常有必要采取提高首付等信贷调控措施。9月13日，在接受国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》记者采访时，我就曾明确表示，当前我们特别需要警惕我国房地产金融风险被美国次级贷危机和我国通货膨胀这两柄“利剑”突然诱发，建议采取的防范措施之一就是提高首付。在我记忆中，我已经不止一次这样建议了。

　　为什么要提高首付呢？因为我国的房价存在着虚高，虚高有多大？我们运用“收益还原法”去评估一下，然而再同房地产的市场价格去作一比较，就不难知道，在一些房地产热点城市，现在房价的“虚高”实在是非常吓人的。这些年来，我每到一个城市总要抽出一定的时间去调查评估一下当地的房价，我发现从2003年开始，一些房地产热点城市的房子，其房价和房租背离、租金的影子价格与房价是日益相去甚远了，而且这种势头越来越从一线城市转向二线、三线城市，甚至一些偏僻的小县城也没能逃过这种“灾难”。

　　这种租金的影子价格与房价的差距，其实就是我们通常所说的房地产泡沫。如果买房子的人用于购房的资金全部都是自有资金，那么，房地产泡沫破灭风险的承担者也就是一个个的个体，不会给社会带来系统风险。而如果购房者所用的资金大部分来自于银行，那么，一旦房地产泡沫破灭，就很有可能会给银行带去系统风险。而大家知道，金融是现代经济的核心，在金融方面一旦有风吹草动，就会影响到整个经济社会的稳定。

　　防范房地产领域泡沫向金融领域风险传递的关键之一是房贷首付，最粗略地说，如果“房贷首付＞房价－租金影子价格”（注：为论述的方便起见，这里没考虑交易成本），那么，就基本能够截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域的传导。因此，能不能截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域传导的临界点是“房贷首付款比例（房贷首付/房价）＝1－租金影子价格/房价”。
一般而言，“租金影子价格”能相对保持稳定，但房价则不同，在投机炒作市场，有时房价能一天一个价。当房价非理性上涨时，由上面的公式可知，房贷首付款比例必须相应增大，才能有望截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域的传导。

　　防范房地产领域泡沫向金融领域风险传递的关键之二是识别真实需求，还是虚拟需求。对于真实的居住性需求来说，只要不到万不得己的时候，贷款人一般是不会选择违约的（退一步说，这种真实居住性需求的贷款人即便面临还不起贷款存在失房风险时，也应该是政府救助的对象）。危险的是虚拟需求，我在《中国房地产报》的专栏文章《警惕房地产泡沫被突然刺破》一文中曾说过，投资/投机性资金一旦觉察到市场已经处于高位、前景不妙时，就会从“大进”转向“大出”，它们绝不可能雪中送炭，而只会做锦上添花或落井下石之事，这无疑会大大放大房地产金融的风险。

　　购买第二套(含）以上住房的，无疑属于投资/投机性购房了，风险自然大于自住性购房。因此，对这种贷款，此次央行和银监委规定，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，这显然出于风险的考虑——提高贷款首付款比例，目的在于前面所说的“截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域的传导”；而提高贷款利率比例，目的则在于赚取“风险贴水”。

　　金融是现代经济的核心，为防范金融风险，而提高第二套房首付比例，我认为利是远大于弊的。

                                                                                          完成于2007年9月28日

附：
　　非常感谢一直以来帮助我维护博客的编辑朋友，我发现他（她）们有时凌晨还在帮助我维护博客，帮助我在博客上粘贴文章。