超级城市难免“超级投机”
 
■章林晓 2007-4-16
 
    前一段时间，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在一次论坛上谈到了房价中的超级城市现象。巴曙松先生说，美国的房价出现了剧烈调整，但同时纽约、伦敦、旧金山的房价还在继续大幅上升，这源于超级城市现象。他得出结论道，房地产市场是一个区域性非常强的市场，反观国内市场，大城市的高房价就是人们追求最优资源从而造成供需矛盾的结果。

    那么，事实果真如此吗？

    楼市是否区域性市场有前提条件

    房地产最大的特性就是位置的不可移动性。我们平时之所以常常将“房地产”和“不动产”这两个概念交换使用，就在于房屋与土地的不可分离性，由于土地位置固定、不可移动，所以常将“房地产”称之为“不动产”。正是房地产的不可移动性决定了房地产市场供给的区域性。

    与供给相对应的，自然是需求。在房地产市场供给存在区域性的同时，那么，房地产市场的需求是否存在区域性呢？要正确回答这个问题，就相对有点复杂了，原因就在于房地产具有使用价值和投资/投机价值的双重属性。消费需求显然存在区域性，住房最终是由该区域的居民或购买自住或租赁使用的。而对于投资/投机需求来说就有点不同了，某一区域是否存在投资/投机需求，一方面取决于当地此时的房地产市场是否存在着投资/投机的价值，另一方面也取决于该地当时的房地产政策对投资/投机的禁止与否。

    如果该地当时的房地产政策严禁投资/投机，那么从总体上讲，此时该地的房地产市场需求就存在区域性，即只有当地居民长期居住和短期居住的消费需求。如果该地当时的房地产政策不禁止甚至鼓励房地产的投资/投机，那么此时该地的房地产市场除了本地区域性的消费需求外，还存在着投资/投机需求，而这种需求由于投资/投机资金的流动性，显然并不局限于本地。

    因此，房地产市场是不是一个区域性的市场，是有前提条件的。

    区域性市场与开放性市场房价依托不同

    按照西方主流经济学均衡价格理论，“均衡价格是指一种商品需求与供给相等时的价格”。既然只有当一个城市的房地产投资/投机需求受禁时，房地产市场才是严格意义上的区域性市场，该城市的房地产价格在需求层面才只受消费需求的影响。也只有在这时，才会如巴曙松先生所指出的，同城市房价走势背后依托的是资源的不合理性，房价只是一个温度计而已，此时，大城市的高房价确实是人们追求最优资源的结果。

    但是，当投资/投机需求不被禁止甚至受到欢迎和鼓励的时候，此时该城市的房地产市场早就不是严格意义上的区域性市场了，其房地产价格在需求层面不光受消费需求的影响，还受到投资/投机需求的影响。

    在经济全球化的今天，如果不对外资炒房加以限制，那么这种投资/投机需求甚至是全球性的。就这个角度讲，我们自然可以说，北京、上海不属于北京、上海，也不仅属于中国，而是属于全世界。此时，北京、上海的房价自然也不是由北京、上海人的购买力所决定了，而是由全中国乃至全球的购买力所决定了。此时高房价背后依托的并非单纯是资源的差异，它并不只是人们追求最优资源的结果，有时在更大程度上很可能是投资/投机盛行的结果。

    限制外资炒房利大于弊

    由于超级城市拥有最优资源，当地居民拥有相对较高的收入水平，同时更能激起人们对财富的预期，因此，国内外投机资金尤其是那些国际游资就特别钟爱超级城市，因为这意味着超级城市对虚高的房价具备较大的接盘能力，有利于他们获利后迅速拉高出货，确保游资的安全退出。房地产投资/投机的盛行，自然极易造成房价虚高。当这种投资/投机盛行主要是由国外游资引起时，威胁更加严重。理论和实践告诉人们，房地产市场限制外资炒房利大于弊。早在2003年，在国际货币基金组织（IMF）187个成员中，有137个成员都针对非居民投资或购买房地产进行了管制。

    我国在2002年曾取消外销房和内销房的区别，但是我国的实践也证明了房地产市场全球性的有害。近几年来，我国一些超级大城市房价连续飙升，租金涨幅却很小，房价房租比、房价收入比明显突破了合理底线。这说明在这些城市有大量投机资金的存在，房地产市场泡沫化程度正在加深，高房价背后依托的已并非是最优资源，在很大程度上依赖的已是国内外的投机资金。

    也正是如今重又讨论的超级城市现象令我们更加认识到，我国于2006年7月11日出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外资炒房进行限制的必要性。
 
 
               该文2007年4月16日发表于《中国房地产报》