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不怕楼市硬着陆 只怕楼市不着陆
(2006-10-05 13:49:16) 今年国庆假期恰与中秋佳节相逢，真是非常难得。原本以为大家都会轻松一下，各自选择自己喜爱的方式度假去了。不料，今日上网一看，发现事实并非如此，许多网友还在网上辛勤劳作着呢。更令我感动的是，在这样双节相逢的佳期，还有一些网友在读我的博客；而且在国庆节的那天，还有网友在我新浪博客的一篇文章——《土地调控推升房价上涨 纯属蛊惑人心》后，留下了这么一个贴子——
[匿名] lilysp
2006-10-01 17:40:09
章先生，上海发生的动荡你一定也知道了，目前中央还在调查房地产情况，那么以后的情况会怎么发展呢，上海乃至全国的房价会有什么样的变化呢？坊间流传甚多，有的人说房价要大跌，有的人说房价维持原状，您是专家，非常想知道您的看法。谢谢！
2006-10-01 17:40:09
章先生，上海发生的动荡你一定也知道了，目前中央还在调查房地产情况，那么以后的情况会怎么发展呢，上海乃至全国的房价会有什么样的变化呢？坊间流传甚多，有的人说房价要大跌，有的人说房价维持原状，您是专家，非常想知道您的看法。谢谢！
专家的称呼，坦率地说，我愧不敢当，但对于上海房地产的发展，我一直是关注的。9月中旬，我恰巧有事，还去了一趟上海；回家的路上，难得十多年来有那么一次坐火车的机会，我还特意在火车上小范围内随机作了个民意调查。对于上海房价的涨跌，我个人的意见是“缓跌比大跌好，大跌比大涨好”，即“软着陆比硬着陆好，硬着陆比不着陆好”。对于“缓跌比大跌好”，我先前就此已专门写过多篇文章；至于为什么“大跌比大涨好”？9月5日，我曾写过《不怕楼市硬着陆 只怕楼市不着陆》一文，这篇文章一直没有公开发表，现将其在此贴出，供热心的网友参阅吧。
不怕楼市硬着陆 只怕楼市不着陆
最近几天，接连读到有关“上海社保资金违规拆借”的消息。震惊之余，沉思之中，我不禁想起了一位朋友两年前针对房地产调控的一句话——我不怕中国楼市的硬着陆，我只怕中国楼市的不着陆！
当前中国的房地产市场，存在着一个非常怪异的现象，那就是在宏观调控的大背景下，一方面是空置率的不断上升，另一方面是房价的逆风飞扬。
对于这种反常规的经济现象，许多专家学者都曾试图在各种经济理论中寻找出答案，可惜的是，虽然大家作出了各种各样的解释，但是令人信服的解读不是很多。
如果经济理论不能解释经济现象，那么，由常识可知，我们接下来可做的往往只能是二件事，或是需要理论创新，用创新的理论来解释这种新的经济现象，或是去寻找该经济现象背后所隐藏的，我们至今尚未发现的约束条件。
“高贵者最愚蠢，卑贱者最聪明”，不知此话本意如何？
不过，从自己的切身经历中，我知道，对于房地产经济这种社会实践性很强的学科来说，如果自以为自己很高贵，一味地闭门造车，那倒确实是会变得很愚蠢的，而自认为自己很卑贱，走出书斋，不耻下问多向民众请教，常常会真的由蠢笨变聪明，从百思不得其解中一下子豁然开朗起来。
“章林晓原先写的文章还是很有深度的，现在看来也显得有些力不从心了”。面对网友对我诸如此类的批评，我坐不住了，赶紧走出门去，向一线人士讨教。
英雄不问出处。小隐隐于山，大隐隐于市。隐士文化，看来真的是有着顽强的生命力，已经深深植根于中国人的血脉中。
虚心向业界一些普通朋友请教后，我这才发现，在那些名不见经传的朋友那里，一些所谓经济现象难以破解之谜，在他们眼中，其实是何等的简单！
在中央连出重拳，房地产宏观调控大背景下，房价为什么会逆风飞扬？
在多数普通业内朋友中，存在着这样的共识，关键是腐败。他们说，轻的是雁过拔毛式的腐败，重的是官商勾结的腐败——
有业内朋友反问我说：你说一个项目下来，少则要盖五六十个章，多则要盖上百个章，每盖一个章，相当于要过一道“关”，都得交一次费，都要被拔一次毛，这得要多少费用？这房地产成本还能公开吗？
更有业内朋友一针见血地指出：当一些手握实权的政府官员心中充满着这样的理念——在岗位上辛辛苦苦干一辈子还不如与老板轻轻松松地合作一阵子，在这种情况下，中央宏观调控的政令到了这些地方，如果不是“只打雷不下雨”那才叫怪呢？这房价能不逆风飞扬吗？
……
带着沉重的心情，我写下了《“群租”正在扯下楼市最后一块“遮羞布”》。该文8月14日在人民网房产城建频道首发后，我曾用百度搜索过，发现最高峰时，能搜索到的网页竟然高达24万8千个。
事后，有朋友对我说，你那篇文章为何有那么多媒体转载，有那么多网友转贴，关键是这篇文章中说出了一些城市房价“逆风飞扬”的最大原因——
在少数地区的贪官尚未案发以前，在这些地区，当前房地产市场的调控与反调控的背后，实际上是腐败与反腐败的斗争。
不怕硬着陆只怕不着陆
今年六月份，博鳌房产论坛前夕，被人称之为中国民营银行之父的徐滇庆教授，曾给我发来他的《博鳌共识——制度创新，规范房地产市场》的讨论稿。
徐滇庆教授在他的“讨论稿”中说：房价飞涨固然会给社会带来一些负面影响，只有泡沫经济才可能给金融体系造成致命性的伤害。政策的着力点应当集中于切断房地产泡沫经济导向银行的祸水。如果放松警惕，亚洲邻国曾经遭遇的金融危机没准就在大门口外徘徊。
当时，我觉得，徐滇庆教授所提出的“政策的着力点应当集中于切断房地产泡沫经济导向银行的祸水”，这是非常深刻，很有现实性。
但是，这几个月来，随着房地产过热态势的继续发展，以及房地产背后运作内幕的陆续曝光，尤其是“上海社保资金违规拆借”内幕的最终曝光，我越来越感到，“政策的着力点应当集中于切断房地产泡沫经济导向银行的祸水”，这恐怕已经远远不够了。
我们需要防范的，应当已是“房地产泡沫经济导向银行和地方财政，乃至是整个国民经济的祸水”。更深入地说，当前，最需要警惕的，已经是中国楼市的不着陆！
开发商为何能囤积居奇？在房屋空置率不断上升的同时，房价为何能逆风飞涨？
从资金层面讲，关键是开发商能够得到源源不断的资金注入，而且，这种资金的注入，并非只是仅仅来源于银行。
通过调研，我了解到，开发商在房屋空置率不断上升的同时，能够“囤积居奇”的“资金实力”，并不单纯来自于银行，还来自于各种各样的基金，还来自于土地出让金和房地产税金的拖欠，建筑公司建设工程款的垫付，关联企业货款的拖欠，以及违法违规内部预订的销售收入等诸多渠道。
当开发商拥有以上这“诸多”资金来源“渠道”时，熟悉房地产开发操作流程的人士，已经不难明白，“能耐很大”的开发商，即便是撇开银行，他们亦能玩转“空手套白狼”了。
在这种情况下，如果只是单纯严肃金融纪律，只针对房地产企业收紧信贷，要想“切断房地产泡沫经济导向银行的祸水”，应该说，已经不大可能；即便是全面收紧信贷，也恐怕需要待以时日了。
更加可怕的是，房地产问题的严重程度，已经远远超出了我们局外人的想象，房地产问题的严重性，已经不再仅仅只局限于经济领域。
随着“上海社保资金违规拆借”面纱的揭开，当我们从新华网8月28日综合报导《中央派百人调查组驻上海调查社保局最大腐败案》中得知——
“不仅福禧，还有一些房地产公司也通过种种关系可以从社保借到钱，这里当然需要给相关人员一定的回扣。”
我们这才知道，曾几何时，在房价逆风飞涨的背后，当广大民众望房兴叹，许多年轻人甚至因此而不敢结婚生子时，支撑房价不跌反涨的“神奇力量”里面，竟然已有了普通民众的“养命钱”。
面对这样的内幕，我想，许多人肯定也会情不自禁地，象我的朋友那么说——我们不怕中国楼市的硬着陆，我们只怕中国楼市的不着陆！
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