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章林晓：2006年土地金融市场将呈何种特点
(2006-01-22 00:56:53)章林晓：2006年土地金融市场将呈何种特点
2006年01月17日14:58 《蓝筹地产评论》
土地和资金是房地产业的两大关键资源，是房地产业的命脉所在。土地是房地产的源头市场，从一定程度上说，土地的供应数量、供应结构和供应方式，直接关系到房地产的供求关系、供应结构和市场价格。而金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心，更是房地产行业的“血脉”，从某种角度讲，金融政策的调整直接关系到房地产企业的兴衰存亡。那么，2006年土地和金融市场将会呈现何种特点呢？
房地产调控的成败得失
2006年01月17日14:58 《蓝筹地产评论》
土地和资金是房地产业的两大关键资源，是房地产业的命脉所在。土地是房地产的源头市场，从一定程度上说，土地的供应数量、供应结构和供应方式，直接关系到房地产的供求关系、供应结构和市场价格。而金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心，更是房地产行业的“血脉”，从某种角度讲，金融政策的调整直接关系到房地产企业的兴衰存亡。那么，2006年土地和金融市场将会呈现何种特点呢？
房地产调控的成败得失
本轮宏观调控的一大鲜明特色，是“信贷投放”和“土地供给”两道闸门一起管。而房地产调控的所有措施都是围绕着“以人为本，稳定房价，打击投机，调整结构”而展开的。调控取得的成效是显著的。随着中央房地产调控政策的逐步落实，2005年，我国房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费，稳定房价的预期目标发展。商品房全国平均销售价格涨幅逐季持续回落，一些房地产热点城市虚高的房价，也从二季度开始出现理性回归。
在看到成绩的同时，我们也要清醒地看到，房地产宏观调控还有许多不尽如人意之处。最主要的是全国住房结构不合理现象没有从根本上得到解决，商品房空置增加，部分房地产热点城市住房不良贷款开始浮出水面，房地产鹑诜缦罩鸾ハ韵帧?/FONT>
如据国家统计局2005年12月16日发布的报告显示，前11个月，全国商品住宅投资8993亿元，同比增长22.3%，与此同时，我国经济适用房投资继续下降，今年前11月只累计完成477亿元，同比下降8.8%。而全国商品房空置面积，至11月末，已达到1.14亿平方米，同比增长14.2%。其中，空置商品住宅6316万平方米，增长8%。随着楼市颓势的持续，房贷坏账还将继续上升，房地产金融风险将会逐渐显现。
土地金融问题的症结所在
住房结构的不合理和商品房空置的增加，关键是土地市场的过度市场化造成的。我国房改有三个重要的标志点，分别是：国发[1994]43号文件提出的，全面实施“安居工程”；国发[1998]23号文件提出的，要建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”；国发[2003]18号文件指出的，要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。
从国务院的这三个文件中，可以明确看出，安居工程用房、经济适用房、普通商品住房的价格均属控制对象，相应地，其用地价格也属控制对象。
但是，由于2002年开始施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年8月31日后严格实施的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，均没有对“普通商品住房”与“高档商品住房”加以严格区分，再加许多地方政府出于“经营城市”的需求，热衷于“以地生财”。最终的结果是，许多地方或有意或无意地模糊了“普通商品住房”与“高档商品住房”的区别，对“普通商品住房”也一律实行起了“价高者得”的“土地招拍挂”供地方式；同时，经济适用房少得可怜，廉租房更是几乎没有。在这种情况下，在许多城市，住宅用地获取的唯一途径，就几乎都是“土地招拍挂”的供地方式了。
“土地招拍挂”这种市场配置土地资源的优点是高效、低成本，但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”。在土地“招拍挂”过程中，对于土地的争夺，在开发商中间，如果存在着欲做“高端、中端、低端”开发商，那必定是欲做“高端产品者”胜出。一次次地“招拍挂”，一个个具体供地的“个案”最终构成一个供地的“集合”。不难知道，通过土地“招拍挂”环节，在住宅用地的供应上，供地的“集合”毫无疑问是一种“倒三角形”结构——从上到下依次是“高端、中端、低端”住宅用地。
然而，在社会主义市场经济条件下，消费是分层次的。房屋消费也存在着层次差异，存在着“高端、中端、低端”之分。而且由于我国目前的阶层结构，不是那种稳定的“纺缍形”的结构，而是那种正三角形结构：即“富人”占极少数，占据“正三角形”的顶层；“中产阶层”人数不多，占据“正三角形”的中间；“穷人”人数最多，占据“正三角形”的底边。
住宅用地的供应呈“倒三角形结构”，最终形成的是住宅用房供应的“倒三角形结构”，而我国百姓收入的“正三角形结构”，最终形成住房需求的“正三角形结构”。于是，我国房地产市场最大的症结——供求的结构性矛盾，就出来了。在这种情况下，自然会出现一方面是老百姓买不起住房，另一方面是大量商品住宅空置的现象。
由于国内房地产企业资产负债率达75%，并且地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，于是，这高达1.14亿平方米商品房空置面积，无疑成为悬在银行头上的一把“达摩克利斯之剑”，蕴藏了巨大的金融风险。
而住房按揭不良贷款的增加，关键是商业银行相信房价只涨不跌的神话而造成的。国际上，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的，是贷款人的第一还款来源，即收入、现金流、还款能力和信用度等条件。我国众多银行虽然也将这些列为银行审查时的首要条件，但是，在实际操作中往往并不重视，他们更注重的是抵押品与贷款额度是否相称。换言之，许多商业银行的通病，是将风险关口的把守由贷前转到了贷后。而贷后风险能否把握得住，很大程度上就得看现金回收率高不高。这就涉及到一个核心的问题，房屋能否如期足额变现。在房地产市场牛气冲天之时，这自然没有问题；但是，一旦房地产市场步入熊市，房价由涨转跌，则情况就不同了。
总而言之，土地市场的症结关键在于廉租房、经济适用房供地极少，而对普通商品住宅和高档商品住宅，一律采取“招拍挂”供地方式，使房地产市场产品结构最终趋向于单一的高档化。
而金融市场的症结在于房地产开发贷款，由于融资方式的单一，资金集中来源于银行，房地产风险随时可能转化成金融风险。而对于住房抵押贷款来说，由于将风险关口的把守由贷前转到了贷后，房价一旦下跌风险就会显现。
2006年土地金融将呈现何种特点
最近召开的中央经济工作会议指出，2006年要“继续加强和改善宏观调控”，并着重指出，要实现经济平稳较快增长，关键是要努力扩大国内需求，提出明年经济工作重在解决民生问题。而12月3日召开的全国发展和改革工作会议指出，明年要“继续把好土地、信贷两个闸门，防止投资膨胀反弹。”国家有关部门明确表示，2006年将强化房地产价格管理。
种种信号明确显示，今年房地产调控将一如既往，而且将不断予以深化。而通过前面的分析，我们现在已不难作出推测，2006年土地和金融将会呈现出以下特点：
土地市场，将会改变过去那种住宅用地供应单一采用“招拍挂”出让一种供地模式，而出现划拨、限价、招拍挂等多种供地方式并存的供地模式。具体说来，就是对廉租房、经济适用房实行划拨供地，对中低档商品房在限制房价的前提下，实行限价供地，而对高档商品房实行“招拍挂”供地方式，对别墅用地实行封杀。
金融市场，对于房地产开发贷款，在融资方式上将会选择风险分担机制之路，具体来说，在2006年最可能采用的融资方式，将是用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金。而对于住房按揭贷款，银行将会密切监测房地产调控政策效应和房地产市场变动情况，支持合理住房消费，坚决打击假按揭等骗贷行为。各家商业银行将会从对抵押品的关注转到对贷款人的关注上来，着重于贷款对象的选择，注重对贷款人第一还款来源的审查；各商业银行间对优质客户将会展开争夺大战。同时，将会正式启用全国已经联网的征信体系，对投机和投资性购房，进行风险控制。而对于那些企图逃债者，各商业银行将会充分利用最高法院刚刚出台的司法解释《设定抵押的房屋可查封拍卖》，采取断然的措施，以化解金融风险。(人民网特约评论员 章林晓/文)
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此文我是2005年12月16日应《蓝筹地产评论》尹海琦老师邀请而撰写的。在此前后，有许多财经类媒体曾向我约稿，叫我谈谈2006年房价的走势，但我考虑到2006年房价的涨跌趋势，其实已经相当明朗，再去单独说它，实在已无多大意义，因此，全都予以婉言拒绝了。
而据尹海琦老师说，《蓝筹地产评论》2006年第一期的特别策划将从政策法规、市场、建筑、学术思想和大众消费五个方面，请政府官员、专家学者、开发商、代理商等众多关心和关注房地产业的人士对2006年中国房地产业的发展做出预测和展望。他们想请我在土地市场、资本市场等方面写一篇文章。
我觉得《蓝筹地产评论》的这个策划，很有意义；再加当时我有一在金融机构任职的同学力邀我去给他们和他们的房地产客户讲讲2006年的房地产形势，当时我正在作这方面的讲稿准备。于是对《蓝筹地产评论》尹海琦老师的邀请，我就欣然应承了下来，并按约定时间在2005年12月25日之前完成了此篇稿子。
甚感欣慰的是，刚刚迈入2006年没有多久，多家媒体就报导了北京拟推限价商品房 的消息（对全国最早推出限价商品房的宁波市政府的做法，我曾在2005年12月上旬在人民网房产城建频道所发表的《警惕土地二元政策对国计民生的危害》一文中，大加赞赏）。在这里，我希望我的其他预言也非一派胡言。因为只有这样，我才不辜负《蓝筹地产评论》和其他一些朋友们对我的信任和期望。
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