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地产泡沫挤出 购房者开发商谁受伤？
(2005-12-09 01:18:34)地产泡沫挤出 购房者开发商谁受伤？
2005-11-11 09:10
章林晓
如需转载，请注明出处与作者。否则本频道将依法追究责任。
2005-11-11 09:10
章林晓
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房地产泡沫挤出谁受伤？随着房地产泡沫被一步一步地挤出，率先被搁上火炉烧烤的，毫无疑问，自然是去年底今年初，在房地产泡沫鼎盛时期，那些急速冲进房地产市场，在高价位上通过按揭贷款的购房者，以及那些通过招拍挂形式竞得土地的开发商。
那么，在购房者和开发商中，到底谁最受伤呢？或者换一个角度说，一旦房地产泡沫破灭，谁将最终为此买单呢？今年2月份，我在写作《温州炒房客要率先炒破自家地产泡沫？》时，曾多次联想到这个问题，但最终没有深入思考下去。现在，应该是到了该深思这一话题的时候了吧。
越演越烈的退房潮背后 购房者很受伤！
在许多房地产热点城市，“金九银十”，在这个房地产市场传统意义上的销售旺季，今年购房者们早已失去了往昔那种几日几夜排队争抢“房号”的狂热劲儿，开发商们也未迎来他们期待已久的成交量“井喷”的喜人场景。相反，在开发商与购房者之间，掀起的是一浪高过一浪，越演越烈的退房热潮。
退房的潜流，其实并非起始于“金九银十”，而是早在今年第二季度，在一些房地产热点城市就已经悄悄地开始，只是那时退房的潜流还掩藏于楼市表面的一片平静之下。许多业外人士，还只能从一些新闻媒体的零星报导中，觅得一点蛛丝马迹。
在我的印象中，率先披露这一现象的是《杭州一月内退房165套 有人宁“甩”6万也不买房》这篇报导，该报导说，王女士一个月前“抢”来的房子，现在已成了“烫手山芋”；王女士最后果断决定退房，“6万的定金我也不想要了，否则被套牢就不只6万了。”
据该报导，宁愿付违约金也要退房的，其时并非仅仅只是王女士一人了。从3月29日至4月27日，共有26套预订房源撤销合同；而从4月27日至5月30日，网上共有165套预订房源撤销合同，其中两个楼盘退订房源分别达78套和34套。
许多人始料未及，一浪高过一浪，越演越烈的退房热潮，最终汹涌澎湃起来，却是发生在传统楼市销售旺季的“金九银十”。
“金九银十”已经过半，成交量却始终未能上去，迫于现金流的压力，开发商们的价格联盟终于土崩瓦解了。房价一波又一波地开始向下探底，但是，开发商悲观地发现，探底竟是难以一蹴而就。而恰恰就在此时，开发商们最为担心的事情也来了，那些原先高价入市的购房者，面对这种房价一降再降的局面，感到难以忍受了。
“售楼处门前已经冰火对峙，上百人联合退房的场面和当初上千人排队购房的场面同样壮观。”9月上旬，《第一财经日报》的一篇文章《房价跌楼市退房暗流涌动 上海百人排队联合退房》，这样形容道。
在这一场越演越烈的退房热潮背后，是那些房地产热点城市在房价一波又一波打折浪潮中，一些在去年底今年初高位入市的购房者，其所购房产价格在相当程度上的缩水。
对于那些刚刚达成购房意向，未签订合同，但支付了定金的购房者来说，此时，止损还来得及，损失的无非是定金。对于已经签订了买卖合同，但是未付首付款，此时也尚可逃跑。只不过，根据合同的违约条款，此时需由购房者向开发商支付一定的违约金；一般地讲，这种违约金的赔偿额度，按有关法律的规定，是不得超过开发商实际损失和预期损失的30%的；而目前，在大多数城市，绝大多数楼盘的做法是规定了开发商的违约金，而对于消费者的违约行为，则大都是直接以扣除预付款的方式加以解决的。
虽然，对购房者来说，不论是定金的损失，还是违约金的赔付，这个损失其实也还是挺大的。但是，他们的损失虽大，比较起那些已经真正地按揭购房者来说，实在是幸运得多了。
《江南时报》11月1日报导说，上海楼市疯涨两年终大跌，楼盘跌幅20％超过一半。这就是说，如果当时是高价入市，按首付二成按揭购房的话，那么，此时，对于那些高位入市者，已经有一半以上的人，在一波又一波房价打折浪潮中，已经把首付款给跌没了，也就是成所谓的“负资产”一族了。此时，这样的房子，即使赔上首付款，白送给人家，别人也是不敢接手的。
既然这样的房子，即使赔上首付款白送给人家，别人也不会要。那么，此时，购房者是否可以赖债不还，以便将此房抵押给银行而一了百了呢？
一般地讲，这是绝对不太可能的。首先，这会大大损害借款人的信用指数，市场经济以信用为基石，一个人一旦失去信用，今后将会寸步难行；其次，赖债不还，银行岂会善罢甘休？银行肯定会提起诉讼，借款人不但不能够逃债，还要额外承担其它巨额负担——期外利息、逾期复息、罚金、诉讼费、保全费、律师费、执行费、拍卖费……；最后，由于中国目前没有自然人的破产制度，银行变卖这套房子的钱，如果不足以归还贷款的话，银行自然会继续向贷款人追偿，对于借款人来说，这些债务是一生一世也必须要还清的。
也就在房价降幅越来越大的这个时候，网络上广泛流传起这样的一则帖子：一位温州美女炒房客，因为被房产套牢而跳楼自杀。虽然不知此帖子所说的情况，是否真的符合事实，但是，由上面分析所述，有一点，我们已经看得很清楚，那就是，房地产泡沫的挤出，对于购房者来说，不论他是自住购房者，还是投资购房者或投机购房者，都是很受伤的。
地产泡沫挤出 开发商受伤有多重？
我在今年1月12日发表的《房产开发商无暴利吗？》一文中曾用定量分析的方法，计算出：在正常情况下，假设建造房屋的品质不变，即使是房价保持稳定，开发商也应该能够获得正常的利润。而如果房价暴涨，在从土地取得，到房屋出售这个过程中，至少有80％的房价涨幅成了开发商的税前暴利，守规矩不偷税的开发商最终也可以获得至少50％的房价涨幅的暴利。
房地产的开发周期，一般来说，至少会在二年以上。这就是说，现在可以上市开盘的楼盘，其土地往往是在二年以前取得的。 而在这两年间，在许多房地产热点城市，房价的上涨幅度又是多少呢？
因此，房价下跌，如果不是真正跌到位，即跌幅不超过这两年房价上涨幅度的50％，那么，此时，房地产泡沫的挤出，其对开发商的打击，应该是不会伤筋动骨的，减少的无非是开发商的暴利。
在一波又一波房价的打折浪潮中，在绝大多数房地产热点城市，目前房价的下跌其实并未真正到位，此时，对开发商真正构成威胁的，并非是房价的下跌，而是成交量的持续下滑。这关键在于，企业倒闭的原因主要有两种，一种是资不抵债，一种是难以为继。现金流的断裂，就是典型的难以为继，这对开发商的打击显然是致命的。
我国房地产公司的资产负债率在75％左右，房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，房地产公司如此高的负债率一旦出现市场风险，自然也就意味着金融风险的出现。
据媒体披露，最近，沪、浙、苏三地的银行，纷纷明里暗里“松绑”个人房贷，优惠贷款利率，提高贷款成数，最主要的原因自然是出于银行自身利益的考虑。一方面，年关来临，各家银行自然想增大个人房贷总量，以完成个人房贷指标任务，而且增大个人房贷总量这一基数，还能立竿见影带来一大好处，那就是能够降低不良个人房贷率；另一方面，各家银行自然也怕“城门失火，殃及池鱼”，一旦开发商因现金流断裂而倒下，那么，不可避免就会危及到银行开发贷款的安全；因此，就这一点上来说，银行与开发商的利益是休戚相关的，银行贷款能创造购买力，于是，银行或自愿或被迫，开始“松绑”起房贷来了。
由上述分析，我们可以知道，房价下跌如果没有跌到位，开发商并不很受伤；而成交量的萎缩，开发商虽然会吓得心惊肉，但由于有银行这个某种程度上的利益盟友存在，在银行或被迫或自愿“松绑”房贷的条件下，开发商在“心惊肉跳”、“束手无策”中，还是看到了一丝希望，因此，至少到目前为止，开发商肯定不会产生“跳楼”的想法。
在房地产泡沫的挤出过程中，还有一种开发商有可能会很受伤。那就是在去年底今年初，在房地产泡沫鼎盛时期，那些急吼吼冲进房地产市场，通过土地招拍挂形式，在高价位上竞得土地的开发商。
地价下跌，减少了开发商的成本，对后期获得低地价的开发商来说，在确保利润的前提下，也就有了调低房价的空间。可对前期房地产泡沫鼎盛时期高价入市，购得土地的开发商来说，此时如果也跟着调低房价，压缩的就会是正常的利润空间，如果房价地价继续跌下去，则很有可能会出现亏本的情况。
对于那些交纳了出让金，已经开始实施房地产开发的开发商来说，此时，地价下跌多少，他就损失多少。这种真金白银货真价实的损失，对开发商的打击，自然是沉重的。
不过，对于那些虽然同政府签订了协议，但尚未付清出让金的开发企业来说，这种打击似乎就不会是那么沉重了。中瑞财团这个曾经被尹中立称之为“最大炒房团”的财团企业，其下属的中瑞房产，就是一个现成的典型例子。
10月21日，《京华时报》发表了《地价下滑出让金难付 中瑞财团面临资金考验 》这样一篇文章。据该文章报导：2004年11月，在温州江滨路造船厂土地拍卖会上，中瑞财团以15.3333亿元中标，比7.7亿元的起拍价高出近1倍，刷新了温州国有土地出让成交价纪录，该行为导致温州当地许多楼盘每平方米上涨1000元。而2005年10月17日，记者从温州市国土资源局获悉，中瑞财团到目前为止还没有如期缴纳地价款。
而据《上海证券报》10月12日发表的《温州最大炒房团资金链被拖垮 中瑞财团陷入谜局》报导：温州房地产界中的不少开发商认为，如果中瑞退出东方造船厂的开发权，这块地的价格即使定在13亿，都还可能流拍。
在短短不到一年时间里，东方造船厂土地价格缩水如此严重，中瑞财团所遭受的损失自然是极为惨重的。然而，不幸中的大幸是，根据协议，中瑞财团对这宗土地的出让金是可以分期付款的。据媒体报导，考虑到地块（东方造船厂土地）中标数额巨大，温州市政府特允许中瑞财团分期缴纳土地出让金。双方合同规定，首期25%款项订于2005年1月6日缴纳，2005年5月8日再缴纳总款项的25%，其余50%于2005年9月8日付清。
而且，据媒体披露， 本该在5月8日前支付的第二期款项，在得到温州有关领导同意后，延期至7月8日交纳。至于批准延期交款的原因，《21世纪经济报道》7月17日发表的《银行严审中瑞贷款 民营财团资金链受挤房价起落》一文披露说，浙江一电视台就此曾采访过温州市有关领导，问相关部门为什么要批准中瑞土地款延缓两个月，该领导表示，政府不会旁观房价的大起大落。
另外，据媒体披露，中瑞目前如果放弃这个地块，所受到的损失只有15亿的3%违约金，即4500多万，相比地价的缩水，中瑞的放弃实际上已经赚了，因此，早在3月1日，中瑞就已经有退出东方造船厂地块开发权的想法，而中瑞之所以不放弃的原因，是因为有人找中瑞做了工作，因为中瑞的放弃可能会重创温州楼市。
温州的部分房地产开发商和商业银行有关人士也表示，去年11月8日，中瑞中标以后，曾经让整个温州楼市提升了1500元左右的均价。但今年如果中瑞放弃，温州的楼市降价也将可能在目前市场跌幅还不太明显的情况下，猛跌1500元，重挫温州楼市。
由此可见，温州当地政府与中瑞在不希望温州楼市受挫这一点上，是有着明显的共同利益的。这就怪不得《瞭望东方周刊》记者10月25日在采访中瑞房产曼哈顿项目执行人孙国敬时，孙国敬很有信心地向记者表示，“我相信政府会和我们共渡难关。”
虽然中瑞房产曼哈顿项目执行人孙国敬和中瑞房产公司最重要的股东——中瑞财团的董事长郑胜涛，在10月下旬接受《瞭望东方周刊》记者的采访时，依然表示不会“退标”。但是，据媒体披露，目前，中瑞依然还是享有选择“退标”的权力。而且，“退标”后，按孙国敬的说法，“无非是损失几千万违约金而已”，也即地价款的3%。
这种情况下，我们应该不难预料，“以追求利润最大化为主要目的”的企业，最终作出的理性的选择，其实际的损失肯定是会小于或等于“支付3%违约金”的。
而据有关业内人士透露，中瑞房产这样的例子在全国并非个案，由于地方政府与开发商在不希望当地楼市受挫这一点上，有着明显的共同利益，类似中瑞房产这样的案例在全国各地普遍存在。
购房者开发商 到底谁最受损？
通过上面的分析，我们已经知道，随着房地产泡沫的挤出，购房者受伤，这一点是毫无疑问的。而对于开发商来说，由于在一定程度上，他们与银行和当地政府之间，或多或少存在着一定的利益共同点。因此，在银行和当地政府或明或暗的帮助下，开发商受伤的程度，相对于购房者来说，自然会小得多。但是，凡事都不是绝对的，如果房地产市场成交量上不去，那么，尽管有银行和当地政府的背后支持，开发商最终也会很受伤。
来源：人民网房产城建频道
责任编辑:龚磊
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