《房市夜话》上线以来，大家热情高涨，很多朋友争相留言向冯叔咨询房事问题。例如，杭州一位小伙子一连提了五个问题，咨询8月份阿里巴巴在杭州推出的智慧住房租赁平台对中介的影响；还有人咨询养老地产的前景；还有人提出买房投资的问题……

针对大家的留言，风马牛每周精选十个具有代表性问题，为大家答疑解惑。欢迎大家积极留言。

Q1：本人作为杭州的一名租房中介从业者，对于阿里巴巴联合房管局推出的智慧住房租赁平台也早有听闻。听过这期节目后，有个问题想要请教您：目前中介市场中，大量的租赁房源其实是以房东租给中介，中介转租的托管模式为主，房管局的新政出台之后，这一类的模式是否还能继续生存？

风马牛：房东租给中介，中介再租给租户，其实是「二房东」的概念，在更主流的租赁模式中，中介扮演的是「搭桥人」的角色，只是把房东和租户的需求做匹配，促成交易。中介不掌握房源，挣的也不是差价，而是一个月的房租作为「搭桥」的服务费。托管不止方便租户，实际上也提升了房东的出租效率。

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Q2：您在节目中说到「假房源」和中介的开单模式有关。这一点我表示赞同，但是也存在部分中介，以「真房源」作为自己的品牌价值，在品质控制和内部人员管理方面花大量的成本，但事实证明效果并不理想。由于租赁短、频、快的缘故，无法避免房东不配合带来的假房源。这个问题，平台会如何解决？

风马牛：现在这个平台仍有很多不清晰的地方，阿里巴巴需要和杭州政府联合解决的一个问题就是房源的审核、上架问题。这就需要有合理、合规、严格的制度，保证上架的房源百分之百真实，后面才会减少纠纷出现的可能性。

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Q3：《房事夜话》中提到这个平台的上线会打乱各大分类网站和中介自营网站的格局，包括租赁房源需要挂牌才可展示。但就买卖已经在实施的体系来看，这样执行起来其实很困难。而且市场上的房东并不信任中介，中介很难从房东手上获取产证，身份证等重要证件用于房源核验。大部分的时候都是谈好要成交才挂牌。这应该如何应对？

风马牛：政策之手的力量是很强悍的。当政府和科技力量共同出手，未来的规则可能就不再是中介自己定了，那个时候租赁行业的政策管控将大规模到来，会改变原有的商业和运作模式。今年以来围绕租赁国家喊了很多次话、出台了很多文件，租赁领域正在发生巨变。这些并非空穴来风。

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Q4：冯总，租售同权新政策，对房市有什么影响？谁才是最大的受益者？请解读下，谢谢。

风马牛：有了国家政策的支持，住房租赁市场会迎来一个繁荣发展的时期。最夺人眼球的是落户和入学的同权。租购同权是租购并举战略实施的基础，如果租房不能享受到与购房同样的权益，那么对买房有着传统执念的中国人是不太可能接受租房这一生活形式的。最大的受益者自然是租房者，尤其是在一线城市难以购房的阶层，这意味着他们既可以继续在最好的城市工作、挣钱、实现自我，又逐步解决了在最好的城市难以落脚的种种痛点。

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Q5：租房真能变成房产领域的主流吗？

风马牛：现在可以说是「租赁」风起，政策鼓励。2017 年 7 月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等 12 个城市开展试点。租赁市场的政策利好体现在土地和房源、金融、税收优惠、公租房货币化、切实推进租购同权等各个领域。有政策站队，租房前景确实不错。

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Q6：怎么看待马云说的8年后房子巨便宜的观点？

风马牛：如果你以首富的视角看问题，认真就输了。对中国人来说，无论买房便宜还是贵，都是人生大事上绕不开的一项，即使有一天房地产的投资属性淡化了，你依然需要房子。

Q7：一个合理的社区，其普通住宅和底商（或者商业街）的配置，合理的比例多少呢？

风马牛：商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量。不过一个项目中商铺和住宅比例是有规定的，住宅一般不超过20%。

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Q8: 冯老师好，能谈谈现代化物业的方向吗？

风马牛：科技化、社区人文化、O2O 化，并且真正的现代化物业产业链是可以延长的。中国第一个获得资本市场青睐的物业品牌「彩生活」，原本脱胎于母体房地产公司「花样年」。相比「彩生活」，「花样年」的表现逊色一些。但由于「彩生活」发展势头较好，现在已经可以反哺「花样年」住宅的销售了，二者打通，由物业先入手，打造定制住宅，口碑不错。

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Q9：我觉得医疗养老地产是个伪命题。很多时候，人们在乎的并不是医疗水平如何，而在乎感受。试想，一群老人家住在一起，每隔几天就看到身边一个老人走掉，是不是感觉死神在身边呢？

风马牛：中国开发商提到养老的时候一般有两个意思：养老的房地产或圈一片地做养老服务商，前者本质还是卖房子，后者更像养老院，增值内容是服务。人的生老病死是无法规避的，但每个老人都可以通过一定途径提升老年生活质量。做养老服务商，有可能解决这些痛点。

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Q10：我是冯叔的忠实粉丝，现在也在了解房产，想做些投资。想请教下，在我居住的四线城市投资一套房子，就算以后房价涨了但是按揭也会有很高的利息，若按揭的过程中准备出售，这种能有利润吗？我的城市是内蒙古鄂尔多斯市。

风马牛：你是个明白人。今年购房贷款首付比例一直在往上走，不过基准利率不高，和前几年的购房时机相比，贷款的资金成本还是不错的。买房就能挣钱并不是一定的，进入时机很重要，退出时机更重要。要算好这笔账，而不能简单看房子涨了多少。

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