2007年9月27日中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称为“359文件”）。该文件从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。

为进一步贯彻落实“359号文件”，央行与银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，12月15日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)。对于452号文件，其重点是对银行信贷“第二套住房”作了详细清楚的规定。如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政执行；四是强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

而这两个文件的基本精神就是目前房地产市场所认为的“房贷新政”。对于目前的房贷新政，市场最为关心的是“第二套住房”，关心的是不同的人对第二套住房的不同理解，从而以不同的方式来消解这一次的“房贷新政”，就如2003年央行发布的121号文件一样（即2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)。正因为，121号文件的消解，从而导致2003-2007年各家商业银行对房地产信贷的快速扩张。而这种银行信贷的快速扩张，不仅导致了国内房地产市场的投资炒作盛行、房价快速上涨，而且国内商业银行的风险也越来越大。特别是今年美国次按危机爆发之后，中央政府越来越认识到早几年宽松的银行信贷政策的风险性。这就是央行和银监会359号文件出台的背景。

对于359号文件的理解，市场开始没有把重心放在房贷新政的核心上，而对“第二套住房”含义，不同的人或机构做出对自己有利解释，从而引起了对“第二套住房”解释严重分歧。由于对第二套住房解释的分歧，早些时候也有人认为，这次房贷新政也会由于对第二套住房的不同解释而消解掉。但是，当时我就撰文指出，这次房贷新政的核心是改变当前的房地产市场发展模式，让房地产市场成为一个自住房的市场，因为这样不仅能够增加全体人民的住房水平，也是降低国内商业银行信贷风险所在；而改变房地产市场发展模式的根本就是限制房地产市场投资及鼓励房地产自住消费，遏制房地产的投资等。因此，相关的职能部门对第二套住房的重新界定或出台界定细则势在必行。这就有了如452号文件的出台。

但是，我们应该看到，这次“房贷新政”，一方面重申了121号文件的全部内容，即全面加强了对房地产银行信贷每一个环节的严格管理。如房地产开发企业的资本金的比重、开发楼盘预售准入、个人住房消费信贷的市场准入、房地产信贷资金的管理等。另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题有新的规定（即房贷新政加入许多新内容），如禁止转按揭、加按揭，第二套住房银行信贷的市场准入界定等。也就是说，这次房贷新政，并非仅是对贷款购买的第二套住房界定，而是一个职能部门对国内房地产市场全面的信贷管理政策。

对于这个房贷新政，其核心或实质就是通过新的信贷政策来调整国内房地产市场发展模式，让国内房地产市场成为一个自住为主导的市场而不是一个房地产投资为主导的市场。因为，早几年特别今年国内房地产市场价格为什么能够在短期内快速飚升？国内房地产市场泡沫为什么会不断地吹大？最为重要的就是国内房地产发展模式偏差，就在于国内房地产市场是一个投资者为主导市场。在这样的房地产发展模式下，国内房地产市场的投资者在政府房地产政策的隐性担保下，借助于银行信贷的低成本及金融杠杆的便利性，大量涌入房地产市场并在短期内推高房地产市场的价格。因此，改变以前的房地产发展模式，即如果能够让国内以投资炒作为主导的房地产市场转变为个人自住需求为主导的市场，那么国内房地产不仅能够改善国内全体人民的住房福利水平，降低商业银行的信贷风险，也是国内房地产市场得以持续稳定发展的关键。

在这次房贷新政中，就是通过对第二套住房的信贷管理办法来区别房地产投资与房地产消费。比如，在房贷新政的规定中，凡是购买第一套住房的居民，如果购买者资金不足需要向银行贷款时，商业银行就得以利率优惠等信贷优惠的方式帮助与鼓励他们进入房地产。如果住房的购买者是进行房地产投资，如购买第二套住房，那么就得提高住房投资者进入银行信贷的准入门槛，如提高首付比例及利率水平。如果说，国内房地产市场能够把住房的投资与住房消费作一定区分，并对这种区分制定不同的政策，那么房地产市场的投资就会大大减少，房地产市场就会成为一个自住消费为主的市场。如果是这样，不仅房地产市场发展模式会发生根本性转变，而且房地产市场的价格也会回归理性。

不过，目前市场上对房贷新政的理解上，往往只是在第二套住房的界定规则来讨论，而不是放在整个银行信贷政策理解上。因为，就这次房贷新政来说，它针对的是房地产银行信贷的每一个环节。比如，对于个人住房消费信贷，不仅对第二套住房的银行信贷要进行全面风险管理，而且对第一套住房的银行信贷也得进行有效风险管理。比如说，早些时候对第二套住房的争论，是以个人来界定还是以家庭来界定。其实，这种争论意义并不是太大。因为，因为，无论是在121号文件还是359号文件中，都清楚表明，任何购买住房的银行信贷者，其借款每个月按揭金额都不得超过个人或家庭月可支配收入50%。

也就是说，如果按照这样一条个人住房消费信贷市场准入标准，个人或家庭要从银行获得住房信贷资金，就得向商业银行提供个人信用、财务、收入、工作及纳税等状况的真实信息。商业银行根据个人信用等情况来确定是否向申请者贷款。如果个人住房按揭贷款月供款不得超过其月可支配收入的50%，那么以个人计，那么商业银行向其贷款的额度就会减少。如果有人另外借助于小孩及退休人员的名字向商业银行申请贷款，那么这些小孩及退休人员的收入从何而来。按照现有的标准，这些是根本就无法满足商业银行住房信贷的市场准入，因此，以他们的名字来向银行申请贷款是根本就不可能。如果连申请贷款资格都不存在，那么对第二套住房界定争论就没有多少意义了。

也就是说，按照最初始的个人住房贷款的申请标准，房地产市场许多个人住房消费贷款申请者或是不能够进入这个市场，或是进入这个市场申请的贷款的额度也是较少的。但是，就目前中国的情况来看，早几年，任何进入房地产市场购买的人，很少不能够从银行获得贷款的。一些商业银行为了让这些从银行获得贷款，甚至与律师事务所一起合谋给借款人制造各种假证明或假文件。可以说，在房价上涨或是房价快速上涨时，这些违法违规的现象都会完全的掩盖下来。但是，如果房地产市场的价格一旦出现逆转，相关的问题与风险也就全部暴露出来了。

所以，在这些452号文件中，不仅是对第二套住房界定给出补充规定，更为重要的是对个人住房消费信贷信息的真实性给出严格的规定。该文件指出，商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

针对目前房地产市场个人住房消费信贷信息的真实性，给出严格的规定。该规定不仅对借款人有严格的诚信原则要求，而且也要求各商业银行持有的诚信原则及告之义务，并对违背诚原则者（无论是借款人、商业银行还是相关的出具证明机构）进行惩罚性处理。可以说，这一条对个人住房消费信贷市场的意义十分深远。就目前中国的个人住房信贷市场来说，如果按照最为基本的诚信原则，按照个人住房按揭贷款月供款不得超过其（个人或家庭）月可支配收入的50%，那么，国内房地产市场许多购买者是没有资格进入房地产信贷市场的。当然，要强化这一原则效果及重要性，还得制定更为严厉的规则对违法或违背诚者进行更重的处罚，否则国内个人住房消费信贷市场的基本信用无法确立。

在452号文件通过统一以家庭为单位（包括借款人、配偶及未成年子女）的第二套以上房贷的认定标准后，市场上仍然认为，在实际操作过程中，此次“第二套房新界定”能否真正落实仍存在不少质疑。比如，借款人与贷款人信息不对称和信息甄别问题；信息真伪的责任认定问题；商业银行的房贷风险管理与控制问题等。其实，对于这些问题，正如我上面所指出的一样，这些都是技术层面上的问题。对于这些问题，只要基本原则确定，这些技术上的问题都容易解决。

可以说，房贷新政的“新”，就在于改变国内房地产市场发展模式上，就在于从根本上以第二套住房的标准来区分房地产市场的投资与消费。住房的自住消费，政府采取鼓励帮助的办法，但对房地产市场的投资则采取市场的办法，按照市场价格机制来做。如果这样，房地产市场的投资不仅增加其投资融资之成本，而且会改变房地产市场基本预期。因为，当国内房地产市场的投资者（无论是已经进入者还是准备进入者）预期到政府对房地产市场的投资采取市场价格机制来调节时，他们也就会意识到房地产投资的风险增加，收益而减少。后来进入投资就会受到严格限制。在这种情况下，整个房地产市场的基本格局就会发生根本性变化。如果中国的房地产市场是一个消费者为主导的市场，那么这个市场的价格也要回归理性了！这就是目前房贷新政的重要意义。