国家发改委和商务部前天联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(下称《目录》)，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，对金融业限制尺度有所放宽。这份将自今年12月1日起施行的《新目录》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。

从公布的《目录》来看，政府为什么对外资进一步国内房地产市场会进行严格的限制？甚至于对于居民住宅市场开发基本不鼓励呢？这里有以下几个问题原因。

因为，在目前中国土地公有制的条件下，由于土地制度、信贷制度及税收制度等方面缺陷，从而使得中国房地产市场并不是一个真正的市场，而且是非市场因素影响大的市场，从而使得国内房地产市场并非是市场平均利润，而且是持续多年是超额垄断利润。而这种房地产市场的高利润并非是企业经营如何，也不是企业努力的结果，而且制度缺陷导致的。如果让外资轻易地进入国内房地产市场，就等于说把这样一大块利润拱手让给他人。可以看到，我们国内的企业为什么纷纷进入房地产市场，进行房地产投资与开发就在于他们看到这个市场一直持续超额高利润。

当然，政府已经看到问题所在，但不要仅停留在市场准入限制上，应该对这个问题进行全面的研究与分析，找到问题的根源所在，为什么在市场经济下房地产企业能够长期持有超额利润？这些超额利润从哪里来？应该由谁来分享？政府有没有能力通过严格的税收制度对国有土地溢出来的价值收回让广大群众来分享？政府有没有办法把城市化过程中投入大量成本通过房地产市场发展方式收回国有？其实，这些问题都是可能认真研究的事情。谁都会知道，在一个完善的市场体制下，市场只有平均利润没有永远的超额利润。

对于外资进入房地产市场的限制，其根本目的就是如何来提升居民的居住条件，来提升民生的福利。我们知道，房地产作为一种特别的商品，它不仅是投资品也是消费品，更重要的是居民的一种生活必需品。如果我们房地产市场对此不能够有一个清楚的区分，如果我们房地产市场不能够对这个市场有一个清楚的界定，那么居民的基本居住条件随时都有可能受到侵害。所以，从最近政府出台的24号文件、359号文件及39号令来看，从党的十七大报告来看，都看到这个问题的重要性，都是把居民的基本居住条件放在第一位。因此，房地产对外资限制也就十分正常，也是对中央文件与精神落实。

比如说，在新加坡等国家，这些国家不仅对外商进入进行严格的限制，而且对外国居民要进入房地产购买住宅都是进行严格限制的。外国居民要到新加坡购买住宅就得进行严格的审察，不是个人想购买就可购买的。在新加坡，没有政府批准外国人是不可以自由购买住宅的。因为，如果让大量的外国人购买，住房又有投资品的属性，在住房是投资品的情况下，住房的价格是市场预期决定的。在这种情况下，只要外国投资者预期房地产市场的价格是上升的（因为其收入水平及财富往往是国内好多倍），那么这个房地产的投资市场的房价就容易在短期内推上高处。事实上，无论是上海还是深圳，房价快速上涨都是先由外国投资者先进入这个市场推高的结果。

因此，政府限制外资进入房地产市场是应该的，但是还不止这些方面，还得对那些大量进入国内房地产外国投资者进行住宅市场炒作采取税收的方式来限制。比如说，对于购买一套以上住房的外国投资者，政府可以采取征收较高的物业税的方式来对待。因为，外国来的居民都知道，无论是在美国还是在香港新加坡，哪一个市场体制完善的地方住宅不收物业税的？只是在中国没有，而中国不收取物业税，其中这块就是投资者的利润。

限制外国投资者进入，一是可以减少他们进入国内房地产市场炒作之机会，二是可以减少房地产市场的需求。这样，就能够促使国内房地产基本上成为一个居民消费的市场。如果国内房地产只是居住消费的市场，把投资需求这块给予一定的限制，或用市场的价格机制来应对房地产市场的投资，那么中国房地产市场就能够走向健康发展之路。全体中国人民的居住条件也就在房地产市场健康发展中得以提升。