中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。其他商业性贷款利率下限继续保持0.9倍。个人住房公积金贷款利率保持不变。

可以说，这次央行加息，尽管其目的是为了化解国内固定资产投资增长过快、货币信贷增长偏快、房地产价格上涨过快等方面突出矛盾和问题。但是实际上，房地产市场的问题，仍然是中央宏观调控所关注的焦点。因为，尽管国内固定资产投资增长过快表现为不少行业，但房地产市场的投资仍然是在持续几年快速增长基础上快速增长的行业，而且房地产市场投资的增长带动了其他行业的投资增长。对于货币信贷增长过热，尽管个人住房消费信贷余额到6月底上升到2.1万亿，比年初增加1820亿，同比增长15.9%，比上年同期下降9.7%，但上半年完成房地产开发投资达7694亿元，同比增长24.2%，而在资金来源上，上半年房地产开发投资银行贷款增长为56.4%。

这些数据说明几个问题，一是今年来的房地产投资快速增长基础上是建立在国内银行贷款基础上的；二是国内银行信贷快速增长，房地产开发投资增长是最为重要部分；三是个人住房消费信贷增长幅度的下降，说明了近来的房地产宏观调控政策对房地产市场炒作起到一定的遏制作用，但是效果并不显著，个人住房消费信贷增长仍然高企。

对于国内房价快速上涨的问题，从最近国家发改委、国家统计局的调查数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。从分类别看，经济适用房、高档住房销售价格同比分别上涨4.7%和8.9%；普通住房销售价格上涨5.5%，涨幅比上月高0.7%。上海房价仍保持下降态势，同比下降了3.5%，而北京的新房子销售价格则上涨11.1%。

看上国内房价上涨不快，实际上房价上涨幅度比这些公布的数据要严重得多。因为，目前国内的住房价格指数体系相当的不规范、不科学性，因此，如果仅用目前公布的房价指数体系来说明国内房地产市场的现状，还有许多缺陷的地方，也看不到问题所在。在这样的情况下，市场也就无法逐渐地形成比较一致的概念与评判标准判断国内房地产市场的形势。

因为，目前我们关注的住房价格通常是指单位住宅建筑面积交易价格的平均价格，即平均的销售价格。所谓的住房平均销售价格，是指在一定的时间范围内，在特定的区域市场上，新建商品住宅和经济适用房的平均交易价格。从这种住宅价格含义来看，平均销售价格等于销售收入除以销售面积。住房平均销售价格也就是指一手房市场住房交易的价格。

但是，对于住房平均销售价格来说，一是它是一种在一定的区域内住宅价格的平均，二是它是一种一手房的价格。正因为这种住宅价格的性质，它的价格的比较其实是一种不同质量、不同类型、不同样式的产品的比较，因此，这种价格比较不仅对消费者的意义不是很大，而且也容易为地方政府所操纵。因为，如果要让一个地区一定时期的房价处于某一种水平，就可以通过价格高低项目搭配来达成。如果用二手房市场的价格指数来比较，情况就不一样。即通过这种价格指数对同一产品在不同时期的价格来表示住宅价格的变化情况。正因为住宅价格统计上的原因，目前国内房地产市场的价格上涨幅度可能会严重低估。而用这种严重的数据是无法来判断国内房地产市场发展形势。这也就是为什么政府统计部门公布的房价上涨幅度较低、但实际房地产市场销售价格上涨过快的原因所在。而房价快速上涨必然会推动房地产开发投资快速增长。

而房地产市场的价格为什么会快速上涨？尽管原因是多方面的，但最为重要的原因是银行资金的利率过低，是不少人借助于国内银行的低利率通过金融杠杆炒作之结果。因此，提高银行的贷款利率是打击房地产市场炒作最为重要的方面。可以说，如果央行能够清楚地认识到这一点，采取连续加息的方式，对房地产市场炒作的打击是会沉重的。

有人说这次央行加息的幅度小，对房地产市场的影响心理上因素大于实质上的因素。其实这种说法既不了解房地产市场实质也不了解金融工具的实质。对于房地产业来说，大家都知道，它是一个资金密集性产业，资金成本的增加岂能对房地产没有多大影响呢？还有，大家知道，金融学是什么？金融学就是研究金融资产如何在未来不确定性的情况下来规避、分散及锁定风险，就是来研究通过金融资产价格的变化来影响企业与民众行为决策的预期。如果说，央行加息是一次连续性的行动（有人说，这是今年央行加息的最后一次，我且不认为是这样），那么居民就得把自己的金融行为所面临的风险考虑在未来的决策中，并从中找到应对的方式。如果企业与居民的预期改变，那么加息岂能对房地产市场不产生大的影响。

这次央行加息与以往不同一个重要特点是，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，将其利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。其他商业性贷款利率下限继续保持0.9倍。也就是说，这次央行利率调整对居民个人住房贷款利率采取优惠的政策。这样既可减小降低居民住房消费贷款的负担，也希望促进个人住房消费发展。

但是，这里有几个问题必须厘清，一是央行对个人住房消费贷款的优惠利率政策是对的，但必须采取的对象限制，即这种个人住房消费贷款利率优惠只能限定在购买一套住房及自住者的个人，而不是对每一个住房消费贷款都适用的政策。否则，一些人就会利用这种优惠的利率政策、通过银行金融杠杆来炒作住房，制造房地产市场的泡沫。

还有，对于大多数人住房消费者来说，当利率处于上升通道时，购房的居民不仅要根据自己的财务状况选择不同的贷款利率模式，而且要让个人住房消费贷款的浮动利率如何来规避与锁定风险。在这里，有两个方面的问题，一方面是已经购买过房子的住房消费信贷者，应该如何把浮动利率转为固定利率以便规避与锁定利率风险；另一方面那些准备进入市场的民众如何来选择适应于自己的住房揭按贷款利率类型。因此，住房消费者应该看到，尽管这次上升0.27个百分点利率，对现有贷款所增加的负担不会太高，但是如果利率还会上升时，其住房按揭贷款的利率风险就得十分关注并采取相应的对策。

再就是，这次央行加息，增加了各商业银行利率定价的空间。这当然是为国内金融市场利率化的重要方面，也为银行增加利润创造不少条件。但是，目前的国内银行并非完全是商业化的银行，其短期行为十分普遍。政策放其一尺，商业银行的行为就会放纵一丈。可以说，早几年一些人利用金融杠杆房地产炒作就是国内银行放纵结果，否则什么会出现一人购买128套，从银行贷款7800万呢？因此，监管部门加强对商业银行的监管是十分重要事情，否则，商业银行的行为与央行目标南辕北辙。

总之，尽管这次小幅加息对房地产市场不能产生立竿见影的影响，但如果央行认识到利率工具的重要性，如果央行能够连续加息，对国内房地产市场的影响会是深远的，只要看看目前美国的房地产市场（二手房市场价格下降7%）就可知道。而且这次央行加息对个人住房消费贷款采取优惠的政策，也是一种好的政策开端，但这种政策一定得清楚界定对象，不要让炒作者所利用，否则央行加息的政策效果会南辕北辙。