最近，2004年广州土地拍卖创下两项“天价”纪录的琶洲两地块，最近都因中标方拖欠地价，被广州市国土房管局收回。不少人对这种现象产生质疑，比如广州楼市是否出现泡沫迹象？有没必要对现行“价高者得”的土地拍卖机制作些调整？其实，“天价”地的收回并非土地拍卖机制惹的祸。

首先，近年来，为什么各地的土地拍卖连创新高？其中有以下的一些问题。一是在土地拍卖时，房地产开发商预期该土地建筑房子后，其出售价格一定会很好，投资拍卖该土地回报率会很高。如果没有出售房价好的预期，土地拍卖时的价格也不就会冲到当时购地者所认可的高位。如果说，土地拍卖时，开发商就预期到以当时的价格获得土地一定会亏损，那么，该土地拍卖或是不会让价格往上冲，或是不少开发商会退出这个市场。

二是这些土地拍卖出是所谓的“天价”，其参照物是什么呢？是以市场的价格为参照物还是以其他的非市场的东西为参照物。如果以市场的价格为参照物，那么刚刚发展起来的土地拍卖市场所依照的东西不会太多，即使是广州也应该如此。因为，以前开发商获得的土地基本上是非市场的方式获得的。如果以非市场的方式为参照物，那么两个不同的价格相比不具有多少意义。特别如土地这样的物品，它具有唯一性，以非市场条件下的低价来对照市场环境下的高价，开发商当然是不情愿。可以说，一种十分稀缺的物品的交易由非市场方式向市场方式转变，其价格上升也是自然。只不过，这种物品上升后，其成本分摊的方式不同，要承担的人不同。也就是说，当房地产市场的暴利转化市场的平均利润时（土地拍卖所需的高成本要房地产开展商来承担），开发商是不情愿的。

三是房地产开发商通过拍卖的方式获得了土地，为什么会把如此之稀缺的资源又拱手相让出呢？可能在于他们对土地建房后的销售价格能够达到预期产生了怀疑。特别房地产是一个周期性相当长的行业。在土地拍卖时，由于房地产市场发展繁荣，其土地预期价格也就高；但是当市场发展周期性变化时，土地的预期价格自然会降低。而广州的土地拍卖后要求退回也就说明房地产开发商对当地房地产市场的变化，特别是预期当地房地产市场的变化是向下行，因此他们不愿承担下行风险。

同时，我们已经看到了，以往房地产开发一直在叫嚷的地价决定房价，地价推高了房价的谬论在此也完全破产。因为，不仅从经验上来说，即1997年-2004年，历年土地购置面积以年均29%以上速度增长，但是单位土地购置费用的绝对水平比较低，除2004年高一些外，前几年单位土地购置费用增长率平均为3.6%，但房价增长率却远远高于此。同时，从这个事件中，我们也应该看到，由于房地产开发商预期到未来的房价走势不理想，所拍卖地价水平无法承担从而只能退出该市场。

其次，房地产开发商在获得拍卖的土地之后，为什么会退回？并不是由于“价高者得”的土地拍卖机制有多少问题，而是这种拍卖机制的合约履行机制有问题。因为，尽管目前土地公开拍卖的机制并不如发达市场机制那样完善，如竞标者的综合因素（包括实力、信誉、设计方案等的可能性）考虑不多，但作为一个基本合约设定，任何违约者都要承担违约后的巨大风险。特别是这种高价格的合约设计、签订与获得，合约双方都可能面临着巨大的风险。如果违约之成本很低，或者说，违约所受到损失可能比履行合约要承担的损失小得多，那么违约者随时都会退出这个合约。或者，目前这种拍卖合约履行机制本身就存在不少漏洞与问题。广州的拍卖土地又退回的情况可以就是如此。