很多服务是不可贸易的。房地产就是一个不可贸易的产品，但是汇率是什么东西？它表现了本币跟外币的关系，这样来讲，人民币的汇率受外币的变化不会太大。有一点大家应该很明确，尽管房地产是不可贸易产品，但是房地产是以人民币计价的产品，它可以通过劳动价格的变化等可贸易的产品的变化，把人民币升值的关系转移到房地产上来，就是说房地产也会升值，人民币会升值，既然人民币会升值，这样就面临什么样的问题呢？如果说国外在世界金融市场上的资金能够自由进到中国的情况下，就可能有很多资金进到中国的房地产市场。
    可能大家也注意到了，最近外国的一些银行在购买中国的一些产品，要进到房地产业都很难。我跟媒体就谈了这样的事情。
    但是房地产又跟其他产品有一个很基本的差别，是什么呢？它既是消费品又是投资品。如果房地产作为投资品的情况下，在中国资本项目没有开放的情况下，不知道大家对资本项目知不知道，我们做国际贸易的过程中，你只要是服务的交易，这是金钱项目，除此之外，那只是资本的流动、资本的投资，这些项目是进到中国的项目，中国资本下的项目是本质的，大家可以看到，外国的资金进入中国的股票市场是不允许的。
    它要经过QFII，就是外来合格的机构投资者进到中国市场，买了中国的股票，是不可以随便进来的。但是外面的资金通过股权的形式参股房地产企业，它就允许。这叫投资，我们是放开的。所以在目前的情况下，如果外面的资金要通过资本项目进入中国市场，是不允许的，政府要管制。如果你通过投资进到中国房地产市场，这是放开的。
    所以最近我们的媒体跟民众一定要把这两个概念分开。如果说是一个非机构要进到中国房地产市场进来，是不允许的，如果你要通过非法的途径进来，政府查到以后你就面临很大的风险。人民币升值以后，外国的资金有一部分会进来，但是他们也不会轻易进到中国房地产市场，因为这个市场是管制的市场。这就是汇率改革同样对我们房地产市场会产生很大的影响。
    还有国有银行改革。我们前面也谈过了，国有银行改革对利率影响很大。但是有一个很中国的因素，中国的融资市场跟美国和其他国家有很大的差异，中国是以民众为主导的国内融资市场。比如今年企业从金融市场获得的资金90％以上来自银行，而证券市场今年大概百分之一、二左右。国内银行资产有30万亿，但是股市只有4万亿左右，保险的资金有4万亿，其他资产占的比重也很低。所以银行在整个金融市场有一个绝对的优势。
    在银行为主导的情况下，也就是说银行改革会对我们的融资市场产生了很大的影响和冲击。
    比如说我们从2003年12月份开始，四大国有银行进行全面的股份制改造，先是政府注资450亿美元到中行和建行，今年3月份又注资450亿美元给工行。注资以后，整个四大银行要进行整个财务投资，进行整个股权投资结构的改造，引进外来投资者。国内所有的股权结构发生了很大的变化。比如说今年成立了中央汇金公司，通过汇金公司进到房地产市场。比如说最近上市的建行，占的股份只有20％，其他的银行也占了百分之几，通过银行改造、重组、通过注资、通过房地产市场和银行市场的快速发展，整个四大国有银行的体制、整个现状、整个结构和运作机制发生了根本性的变化。特别是我们4大国有银行为了上市，就要满足上市公司的标准。
    这样来讲，才可能吸引更多的外部的投资者进来，这样才可能让外部的投资者来发现这家银行的价值。最近大家也知道，建行已经上市了，建行上市以后，我自己特意跑到香港去买股票。我就告诉很多人，买建行的股票100％赚钱，你放心好了。它上市前我买的是2.48元，今年已经上升到2.55元了，到年底很可能要上升到3元。
    为什么会升呢？由于建行上市以后，过境的国有计划经济为主导的银行体系以以往的运作机制发生了根本性的变化。还有上市以后，整个行为就完全披露在国内的投资者、国外的投资者还有所在的交易监管机构的眼皮底下，你有一点点问题，有一点点事情，投资者就会通过各种各样的方式来表达自己的意见。
    比如说在2003年，东北的一只股票，它的包装、报告作假，有一个经济工作者到那一看，股票从几块钱跌到几分钱了，最近已经下市了。你们大家也知道，南泰那家公司，有很多人说一夜暴富。如果你不给投资者回报，你马上会跌下去，最近已经退出股票市场了。这说明什么了？一个很好的资本市场，银行不提供给投资者好的回报，肯定会被投资者抛弃。你既然要给投资者提供好的回报，银行的运作方式就要发生根本性的变化。为什么？如果我们国内银行都成为现代商业银行的时候，运作机制就要改变了。以前可能是以政府的行政命令、以企业的历史关系来决定信贷关系，但是成了现代商业银行以后，就不能这样了，它就会以风险定价来决定给企业的信贷关系。大家都知道银行是做什么的？银行是买卖风险的，它就是要通过风险的买卖来获利。民众买了银行的风险，各种利率水平不同，财务状况不同，就意味着有很多风险。把这些钱给企业，银行就买了企业的风险。不同的企业的财务状况、信誉状况、资产质量、现金流都是不同的，如果一家好的银行就有能力跟企业的财务状况、资产质量、未来的发展、现金流来给企业信贷定价，就是利率高低。
    这就说明国有银行改革以后，今后我们的房地产企业要贷款，并不是说像过去一样，固定在5.51％或者6.1％、6.2％的水平上，而要根据银行的现金流来决定你的利率水平。好的企业低于6.12％，差的企业可能高一倍、高两倍，在这样的情况下，好的企业成本就越来越低，差的企业成本就越来越高。这样就通过市场的优胜劣汰把好的企业扶持下去，把差的企业淘汰掉。
    还有银行改革以后，由于运作方式的改变，一定会改变贷款的形式。过去都多数都是抵押贷款。我们现在研究，我们的银行18.9万亿的贷款有50％以上是防止抵押的。如果说我们的银行都是以东西来抵押，在表面上看起来，银行会减少一些风险，我们没有多大风险，但实际上一方面银行成了一家当铺，第二方面银行就会把一个产业的风险集中到自己身上。为什么？如果你是以住房为抵押，你做抵押评估的时候，今后的价格是不是变化，如果这个价格上升，你用这个抵押没有问题，如果这个价格下调的时候，银行抵押就会面临很大的风险了。所以把一些风险都集中到自己身上。但是国有银行改革以后，这种信贷模式就会以以往的抵押为主导改变，以后并不是看房子有多高，土地有多少，最关键是要看这家公司今后的成长性，你这个项目是不是有发展前途。
    看的是你这个项目是不是能够经受这个行业的变化，今后这个企业的现金流是不是比较好。
    如果这样改变以后，我们一些好的成长性的房地产公司，一些好的项目获得资金不仅容易，而且成本会比较低。当然，这样改革以后，由于银行都成了商业银行，银行之间的竞争会比现在更加激烈。还有企业的竞争也会很激烈。所以，银行改革以后对我们房地产市场的影响一点都不可忽视，而且决定了我们房地产市场今后十分重要的方面，也决定了我们房地产市场今后是否能够持续稳定发展的重要方面。
    第四个方面，今年以来，我们的资本市场进行了有史以来的一个制度性的改革。就是股权分置的改革。股权分置的改革是我们资本市场制度性障碍，也是我们资本市场目前来说不能很好发展的一个重要因素。由于股权分置的原因。对我们资本市场来讲，凡是进到资本市场的人或组织都亏损，凡是政府垄断，发展商通过政府管制下的人，企业都赚钱。
    这是一个什么概念？我曾经做了一个研究，从资本市场来讲，从发展到2004年6月份，上市公司由于通过审批的方式进到市场，通过市场获得了资金，达到了一万两千亿，我们的证券公司从资本市场赚到了3千亿。还有其他的经济公私和中介机构赚到了300亿，这都是政府管制的市场，但是我们的股民就亏损了8900亿，这就说明我们的资本市场有很大很大的问题。
    当然股权分置改革以后，我们过去不说，可能会让我们的房地产市场融资渠道开辟很大一个途径。为什么这么说呢？在2004年以前，房地产的资金来自资本市场占到1％，债券市场不到1％的资金。一方面我们资本市场制度有问题，另外一方面与我们房地产市场刚刚发展，刚刚形成有一定关系。
    但是由于股权分置改革以后，发展了这一个制度性的障碍，这样对我们房地产市场来讲，开辟了一个很好的融资渠道。更为重要的是，我们国内的房地产市场经过五、六年的打拼，肯定会形成一大批有实力、有良好的信用、有很好的业绩的房地产公司，而这些公司今后的资金进到资本市场就可能会比较容易。因为资本市场的改革、股权分置的改革是我们今后房地产市场融资渠道的一个重要方面。
    还有今年金融市场有一个很重要的变化，就是今年上半年出台了一个条例，企业短期金融债权融资的市场开辟出来了。今年开辟这个市场不到一年的时间里，现在大概已经融资了1000亿。
    作为短期融资来讲，利率只是3％左右，比一年籍的银行贷款低得多。如果银行满足一个企业短期融资债权市场的要求，它可以从债券市场可以获得更便宜的资金。不知道大家知不知道，最近发展起来一个房地产信托，它看起来发展比较快，大家也讨论比较多，但是加起来能上100亿就了不得，为什么不能发展这么快，有一个很大的问题就是资金成本比较高，在10到15％的水平，如果真是没有门路的企业就可能进到这个市场。
    房地产今年以来，金融市场的变化还有很多很多的方面，这些方方面面来讲，都对我们房地产市场产生很大的影响。
 
    第二个方面，央行的房地产政策报告为什么会产生强烈的影响和反映？我们前面也说过了，房地产的核心就是金融。离开了金融我们房地产根本是走不出来，更谈不上发展。
    但是金融并不一定是房地产。不知道大家有没有注意到美国的教科书，在美国来讲，房地产金融都放到金融下面的。但是，我们中国的金融体系和金融制度由于一个是银行为主导的金融体制，必然会导致我们房地产融资渠道依赖于银行。以银行为主导或以银行为依赖的融资体系也就成了近一些年来，特别是宏观调控以来，成了中小房地产开发商融资渠道或者融资困难的一个核心问题。对于这个问题，央行在2004年的金融发展报告中做了比较详细的研究和讨论。
    但是央行的报告中一条没有具体分析清楚，就是这种以银行为主导的融资体系如何对房地产影响，提出了几个比较新的东西，一个是银行利率的多种样式、个人消费利率信贷的多样化。这是我在他们报告之前提到的，银行利率不仅有浮动利率，也有固定利率。因为在发达的市场体系下，比如说到英国的银行，你买房以后去借钱，你到银行就有一个专门的咨询顾问，你就问他如果我要买一个房子，我要做银行的按揭，他第一句话就问你，你做按揭是做固定利率还是做浮动利率？如果做固定利率，他肯定问你是做几年了，做浮动利率又是做哪种方式，国外就是多种多样的方式，多种多样的样式，你可以固定利率跟浮动利率结合起来，也可以是固定利率，也可以是浮动利率，固定利率和浮动利率的年限差别都很大。
   
所以央行提出了如何推出，到目前为止还没有真正推行。这是蛮新的报告。
    另一个报告就是房屋预售制度，要提出要废除房屋预售制度。这个制度提出以后，无论是房地产开发商还是民众，也是反映特别大。房地产开发商来讲，说这是违法的，对我们房地产市场是一个打击，对国内房地产市场是相当不利的。民众就说这个不取消对整个房地产市场是不利于发展的。我当时就这个问题写了一篇很长的文章，我对这个问题做了全面的分析。
 
    我的第一条就讲，央行提出这样的建议其实就告诉整个房地产市场，这个制度要不要修改。如果要修改，大家有什么意见，不要修改有什么意见。其实这是很正常的事情。而我们的建设部就说，房地产预售制度不能取消，马上发表意见。我说这个建设部有点太急了一点。本来是一个建议，它也不是一个政策，也不是央行的规则或者条例，你为什么要通过政府发言人的方式来反对，这就说明建设部太没有风度了，也不知道部门之间如何来沟通。
    在这样的情况下，国务院下不了台，国务院制定的政策在打架。我觉得这个是没有必要的事情。
    第二个方面，我们来分析房屋预售制度要不要取消，根本点来讲要分析这种制度的基本功能、基本作用，这些功能和这些作用到底在什么条件下能够保证，在什么条件下不能保证，中国有没有这些条件，这些条件如果说不通风的情况下，对谁的利益会受到伤害，对谁的利益不能保护。我的分析来看，对于我们中国房地产市场发展来看，这种预售制度起到了相当大的作用，已经对房地产市场发展是一个很好的工具。但是这种房屋预售制度的过程中，学了一些东西，无论是学香港的还是美国、欧洲的，都是学了表皮的东西，一点点表面的东西，而没有把实质性的东西学好。
    因为制度的引进要有一系列的制度条件，要有一系列的法律环境，这样才能保证这个社会制度中的每一个参与人都能够公平公正的决策。比如说房屋预售制度要建在好的法律制度上，严格的监管制度上，还有民众良好的诚信体系上。
    但是在中国来讲，这方面面临着很多困难，比如说在欧洲，你要做预售制度，你要预售首先就要与房地产开发企业进行严格的审查，就要看看这家企业有没有资质做这种房屋预售，你的财务状况，你以往的历史上的信用如何，在经过严格的审核以后，你才能进行房屋预售，没有经过严格审核的企业是不可能房屋预售的。房屋预售对我们消费者来讲，就是说你买房的时候，你是一次性100％的保证做按揭，而是可以分多次来按揭，比如说我先按揭10％，然后按揭20％，然后按揭30％，然后按揭40％，就是分期的按揭，民众要买期房，一下子就把所有的按揭全部做了。而这些钱不是交给房地产开发商，而是交给收管的银行，到底有多少钱让银行发指令一批一批的调整，才能保证房屋预售制度公平、公正地对待每一个人，无论是消费者还是企业，所以我对中国的房屋预售制度提出了一个基本的观点，就是我们需要一种什么样的房屋预售制度，现在的房屋预售制度在短期内不会取消，但是我们如何来保证建立一个有效的、公平的机制来保证每一个人的利益不受到伤害，这样才能让我们的制度和我们的房地产市场真正的得到发展。
    当然房屋预售制度里面的内容还是蛮多的，如果大家有兴趣，可以在网上查一下我那篇文章，我也提出了几个很基本的概念，一个就说我们形成有效的担保机制，还可以建立一个房屋预售制度的保证基金，这是我自己提出一个比较新的观念吧。
    第三个方面来讲就是金融政策对国内房地产市场的影响。我们金融政策的变化导致了整个房地产市场大的或小的变化，那么房地产政策对我们国内房地产市场的影响肯定是很大的，为了保证我们房地产市场持续、稳定的发展，我们的房地产市场应该从以下几个方面来进行改进和调整。
    首先要打破以往那种计划经济的观念，要打破非市场化的模式。这是什么意思呢？尽管我们国有银行进行了股份制改造，慢慢走上了现代化的路，但是国有银行非市场性的因素，非市场的方面还是有很多的，比如说我们现在银行的人事制度的安排，这基本上是非市场化的。不是从市场招聘去的，而是组织任命的。
    还有银行的金融以计划、任务指标为考核的依据，如果以任务为考核依据来讲，银行的信贷人员短期行为就比较突出。这样对真正市场化产生了很多影响。
    我们现在的利率还是管辖下的利率。也就是说这种利率的放开、利率的市场化是我们今后金融政策最重要的方面，而且利率市场化以后，肯定对房地产市场有很大的影响。第二个方面，如何来改变目前单一的融资体系，就是要改变以银行为主导的融资体系。
    第三个方面就是要建立多元化的融资体系。今后的融资体系要有合作开发、股票市场、债权市场，只有从多元化的融资体系出发，我们的房地产今后就能够真正从不同的工具、不同的市场获得他们所需要的资金，由于这个工具的多元化、市场的多元化，也必然会引起或者是促进房地产市场如何更好地使用所获得的资金，这样对他们所需要的成本，也就会促进房地产市场很好的竞争。由于时间关系，还有很多内容，如果有兴趣，大家可以在网上查一下我的文章，有篇叫《多元化的融资体系》，大概写了180000字，看一下我是怎么认识的。