■中国房地产报记者 鞠晓波 北京报道

“还好是一个征求意见稿，给了我们10天时间，我们会通过正常途径向政府有关部门表达我们的诉求。但是由于目前处于一个敏感时期，征求意见期间，我们只能以间接的方式表明我们的态度。”北京某品牌中介机构高层说。
    5月13日，北京《房地产经纪管理办法》征求意见稿出台，涉及了经纪机构内部、同业之间、与业主和客户等方方面面的内容，其中拟叫停租赁代理的规定在行业引起震动。
   事实上，自二手房缴纳20%所得税的政策落地以来，北京市场的二手房买卖瞬间坠入冰点。在此背景下，租赁业务正成为各家中介公司储备过冬的业绩支撑点。
   “我们这两天仔细回顾了一下北京‘新国五条’细则，其中有‘加强房地产经纪活动监管，不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等’的表述，显然此次政策也是细则落地的一个延伸。”上述北京中介机构高层说。

调控指向租赁市场

新出炉的北京《房地产经纪管理办法》征求意见稿显示，有关部门或将叫停租赁代理的居间业务。
    但该意见稿对什么样的托管业务是可以做、什么样的托管业务不可以做，并没有详细的说明，而是笼统地概括为“停止接受新的代收代付委托”。
    对于大多数中介而言，这样的政策略显粗放。
   “我个人觉得该规定是出于缓解房租上涨压力的目的。”麦田房产副总经理吴存胜表示，之前有观点认为北京房租上涨是因为很多中介公司做房屋银行而被炒高的。但事实不是这样的，房租上涨有多方面因素，主要还是供求关系影响的。
   “限购不断加码，很多人不能买房子，只能转去租房。”吴存胜说。
据记者了解，目前在北京的大型中介机构中，已经形成了以房屋银行、金房管、租友、自如等成熟专业的租赁代理品牌。
    以链家地产的自如业务为例，其是为合租、整租、中高端租住需求设计的多种产品形式，改变了以往“业主提供什么样的房子，中介被动接受”的行业现状，通过对租客需求的深入了解，帮助业主完成房屋的升级优化，以适应不同客户的需求。此外，除了从市场上散收房源，自如还涉足了整租运营。去年11月，自如品牌的第一个整栋服务式青年公寓———将府公园自如寓面市。作为整栋租赁、而后包装分租的项目，自如寓实行了类似酒店式公寓的标准化管理。
    无独有偶，我爱我家此前也推出了面向中高端客户的金房管服务、针对年轻中低收入人群的租友品牌以及针对城市中短期停留人群的短租服务。
    事实上，这些品牌的推出基础就是中介的租赁代理业务。如暂停租赁代理，其破坏力显而易见。
    “有些托管是投入了装修、家具家电以及各种服务，这种业态是可以做好的。为什么要叫停？政策应该细分界定一下，不能一刀切。市场上的确存在二房东哄抬租金的，但有的是付出成本和服务的，不能一概而论。”上述中介高层表示。

租赁支撑过冬

事实上，新一轮调控启动以来，随着二手房买卖的转冷，租赁业务已成为各家中介公司储备过冬的业绩支撑点。
    “目前我们公司的买卖业务占70%，租赁业务占30%。托管业务在整个租赁业务里面占2/3。”上述北京某品牌中介机构高层告诉记者。
    从数据可以看出，目前买卖业务仍未走出低谷。今年4月，调控细则落地首月，二手住宅成交量大幅回落近9成。链家地产的数据显示，5月份（截至5月12日），北京二手住宅成交1556套，仅为2012年同期的40.7%。
    “20%个税实施后，我们公司的人员流失率增加，很多员工几个月没有业绩就不愿再坚持下去。”某品牌中介公司朝青区域（朝阳区青年路）经纪人告诉记者，从买卖业务成交量来看，以朝青板块的五家门店来计算，五家门店共80个经纪人，在个税政策实施前，平均每月共成交20 ~30套房，那么现在每月只有3 ~4套。
    显然，“新国五条”后，随着二手房买卖的低迷，大部分中介的业绩都依托于租赁部门，同时租赁业务也能帮助经纪人平滑行业周期或行业震荡。
    “之前一个月的二手房可能是成交4万套，现在是5000套。如果再禁止托管、打击租赁业务，让我们怎么活？”上述中介机构高层表示，“好在还有几天时间，很多事情是可以商量和探讨的，我们当然也希望这个行业更规范，但政策上应该更加专业和细化。”