■中国房地产报记者 庞一涛 上海报道

南京土地市场的“空档期”终于被打破。
    近日，南京市国土资源局网站挂出了2012年第01号土地出让公告，推出两宗商住用地，分别位于迈皋桥和六合区金牛湖街道。这是今年以来南京首次挂牌主城区地块。其中，位于迈皋桥区域的NO.2012G01地块，总出让面积达167767.4平方米，是近年来南京土地市场难得一见的大体量商住混合用地。
    有业内人士指出，根据国土部2009年发布的单宗地块出让面积上限，作为中等城市，南京区域单宗地块出让面积上限为14公顷，该地块167767.4平方米（约合16.78公顷）的出让面积已超过了上限。
    对于该地块的成交前景，据业内人士分析，NO.2012G01地块的地理位置较好，但就区域新房售价来看，该地块的起拍价格略微偏高。在当前楼市整体低迷的背景下，较高的起拍单价及巨额的拿地总价均都让开发商有些吃不消。

盈利空间有限

出让公告显示，NO.2012G01地块位于迈皋桥区域，总出让面积167767.4平方米，规划为商业用地和二类居住用地，综合容积率为2.14。该地块起拍总价为23.35亿元，折合楼板价约为6500元/平方米。
    该地块的附加条件为，位于地块内C区基层社区中心内的社区管理服务设施、社区医疗卫生服务站、公共厕所均要求由受让人出资建成后无偿移交给政府。
    而在2010年，南京栖霞区塑料四厂曾发生爆炸事件，如今的NO.2012G01地块即位于爆炸地域附近。
    “从目前的市场行情来看，起拍价格并不算低。”南京网尚机构房地产研究中心资深研究员钟桂芬认为，按照业内通行的计算标准，以6500元/平方米的起始楼板价测算，加上建安、税费等成本，该地块所开发的住宅售价超过13000元/平方米才能保本。
    来自南京搜房网的数据显示，NO.2012G01地块附近在售楼盘均价约在12000元~16000元/平方米。当前，该区域在售住宅苏宁名都汇的均价约为13000元/平方米，大地伊利雅特湾住宅项目均价约为16000元/平方米。
    钟桂芬表示，当前南京房价处于持续深度调整中，未来迈皋桥区域房价或将持续下行。如此看来，NO.2012G01地块的盈利空间相当有限。
    一些业内人士认为，该地块或将以底价成交。
    “政府对于挂出的地块可能会考虑托底的因素。”南京林业大学社会学主任孟祥远表示，据他了解，前不久某品牌开发商有在城北区域拿地的意向。由于该地块起拍价偏高，可能短期内盈利空间不大。但从长期来看，伴随着整个城北区域的逐步发展，将有很大的发展空间。

房企难以消化

但也有业内人士指出，巨大的体量在为该地块赢得加分的同时，也有可能因此超过单宗经营性用地的出让面积上限，甚至导致无法顺利出让。
    早在2009年，国土资源部即印发了限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本），对商品住宅项目用地作出了明确规定。其中，限制用地项目目录（2006年本增补本）规定，宗地出让面积上限为：中小城市（镇）7公顷、中等城市14公顷、大城市20公顷。
    “NO.2012G01地块167767.4平方米的总出让面积，换算后约为16.78公顷。作为中等城市，南京区域单宗地块出让面积最高上限为14公顷，该地块出让面积明显超过了‘红线’。”钟桂芬表示，国土资源部的规定指的是土地的实际出让面积，而按照NO.2012G01地块的出让附加条件，地块内将分流出部分地上面积，用于建设公共配套。
    对于南京市单宗地块出让是否是按照大城市标准执行，南京市国土资源局土地利用处一位负责人称：“从主观上来说，南京应该算作大城市标准。”但该局市场办一位负责人则表示，南京是按照大城市，还是中等城市标准执行该政策，当前没有确切的政策依据。
    该地块超过单宗出让面积，最终能否顺利出让，业界普遍持乐观态度。南京网尚机构房地产研究中心主任颜涛表示，在当前的政策敏感期，地方政府不会贸然违令出让土地。
    “我估计最终不会违规。”一位不愿具名的业内人士称，该地块起拍总价超过了23亿元，以当前的市场环境，开发商销售回款乏力且融资受阻，仅凭一家房企难以消化如此大体量的地块。“如果开发企业选择联合拿地，则出让面积须按平均数计算，因此单宗出让面积就不会超过政策上限。”