■中国房地产报记者 刘培峰 宋俊洁 北京报道

2月14日，备受关注的来广营地块以23.7亿元被唯一的竞买方——招商局地产（北京）有限公司和九龙仓全资子公司大连盈致企业管理有限公司联合体竞得，楼面地价为12523元/平方米，成为北京今年截至目前的成交总价和楼面地价“双冠王”。
    在该地块挂牌期间，中海、龙湖、中国水电建设集团房地产有限公司以及融创中国、金地集团、葛洲坝集团等近10家企业都曾流露出极大兴趣，但却没有转换为实际行动。刚吊足业界的胃口，最终却毫无悬念地收场。
    北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，目前楼市的冷清已抑制了开发商拿地的积极性，今年来成交的28宗地块中（包括其中8宗经营性地块）全部为底价成交。

底价成交无悬念

当日，北京市国土资源局土地交易大厅并未出现之前预想的热闹场面，仅有招商地产和九龙仓的代表、观战的其他开发商和媒体记者等10余人。出让过程也是波澜不惊。到竞价截止时间后，仅有招商地产和九龙仓联合体一家出价，毫无悬念地以底价23.7亿元签署了成交确认书。之后，这两家企业的代表在大门口握手道别。整个过程仅耗时半小时。
    期间，招商地产和九龙仓联合体的一位代表婉拒了记者的采访，他说：“现在是敏感时期，我们什么都不说。”
    来广营地块全称为朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块。该地块东至南湖渠东路，南至来广营乡政府北街，西至朝科开发区1号路，北至来广营中街，用地性质为R2二类居住用地、C9其他公共设施用地。地块土地面积为10.7万平方米，其中建设用地面积7.77万平方米，建筑规模控制在18.9万平方米内。
    业界认为，该地块是近年来少有的优质居住用地。其临近多个高尔夫球场和生态公园，并有永久性城市绿化带的景观支持，生态环境优越；临近北五环、大广高速和城铁13号线、正在修建的地铁14号线来广营站，交通便捷。同时，建筑面积近19万平方米，也有利于进行规模开发。
    如此难得的地块，本应受到各大开发企业的追捧。在土地挂牌期间，中海、龙湖、中国水电建设集团房地产有限公司以及融创中国、金地集团、葛洲坝集团等近10家企业都曾对该地块流露出极大兴趣，但却没有转换为实际行动。
    张大伟认为，目前楼市的冷清已抑制了开发商拿地的积极性，今年来成交的28宗地块（包括其中8宗经营性地块）全部为底价成交。
    但据链家地产市场研究部监测，来广营地块是今年开始以来北京的成交地块中，楼面地价和总价最高的“双冠王”。

比融创地块低千元

2011年12月16日，上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司联合体以306715万元竞得朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目地块，规划建筑面积为28.38万平方米，实际楼面地价为13630元/平方米。
    此次出让的A4地块西侧紧邻B3地块，B1、B2地块则更靠西。相比之下，此次出让的A4、B4地块的条件更为优越，但楼面地价却低了1107元/平方米。
    据业内人士按照12523元/平方米的楼面地价、24500元/平方米的销售均价、3500元/平方米的建安成本进行初步估算，来广营地块开发后的利润率可达到15%左右。如果市场转暖，预期的投资效益还会进一步提升。
    中原地产市场研究部认为，12523元/平方米的楼面地价可以说低于市场预期。对区域内项目售价可能有一些影响。近年来，该区域内有连续数十万平方米的住宅供应，其楼面地价大多在万元左右，如此大体量供应的效果可能会在1~2年内显现出来。
    记者在来广营地块现场看到，该区域在售项目有筑华年、华贸城、中国铁建国际城等，销售均价约为25000元/平方米，区域二手房销售均价约为24000元/平方米。

调控期不放弃拿地

据一位不愿具名的房企投资部负责人分析，2011年底召开的中央经济工作会议对调控政策基调的表述从之前“遏制房价过快上涨”变为“促进房价合理回归”，表现出中央对房地产业的调控将不会放松。市场的低迷期可能持续一两年，甚至三五年，这个“冬天”不是短时间内能够结束的。目前对开发商来讲，房地产行业已进入了“去库存周期”，考察2011年实现较好盈利和发展的企业也可看出，哪个企业“去库存”能力强、周转速度快，就具有竞争优势。
    根据这个原则，恒大地产表示2012年原则上不增加土地储备；龙湖地产也以保证现金流安全为首要任务，暂缓拿地；万科认为土地市场还没有出现特别好的抄底机会，仍坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎原则。
    而招商地产则善于抄底。其高层曾表示，土地市场上机会不少，并不会在调控期放弃拿地，而是会有积极行动。对于招商地产和九龙仓这两家地产企业来说，虽然来广营地块的总价达23.7亿元，但双方各占股50%，也可以彼此分担风险。
    在拿下来广营地块后，招商地产从去年12月以来获得的地块已达到10宗，土地总面积超过110万平方米。其公告显示，该公司此前在武汉、青岛、贵州毕节还获取了9宗土地。