■张晓赫/文

12月5日起，央行将3年来首次下调存款准备金率，释放超过3960亿元的资金。但这只是宏观流动性，于地产企业头顶上庞大的债务压力毫无缓解或半点关联。
    时至年尾，调控经年，史上最为严厉的调控之下，地产行业已是哀鸿遍野。更为难捱的是，近期监管层频频传出调控继续信号显示，即便进入明年，包括银行信贷、资本市场在内的“钱途”也依然一片黯淡。
    资金为王。原有的“钱途”一一关闭，精于投资打算的温州人跑路了，以楼做储钱罐的鄂尔多斯人也不爱楼了，市场的众生相之下，房企真实的生存状态又是怎样？要想挺而不倒，又将何处寻找白花花的银两？

债务压顶

“基本上，周围了解到的地产公司都停工了，加紧销售，新项目一律搁置。”京城的一位开发商毫不掩饰真金白银的缺失。
    这是最基本的过冬方式，市场却并不一定买账。来自中原地产与wind的监测数据显示，开发商尽管控住了支出，但楼市的持续降温、开发商筹资能力的下降，却使账上资金的增加温吞无力，即将面临规模性的债务支付缺口。
    Wind数据显示，剔除没有偿还压力的预收账款后，9月末上市房企短期负债合计达到4550亿元，为账面现金的2倍。而在未来3年到期的长短期债务中，有接近半数的资金将在明年到期。
    然而楼市的销售状况却不给力。根据中原地产数据，11月中旬，8个重点城市的新房成交量较今年均值减少10%。其中5个重点城市二手房成交量较前4周均值减少29%。Wind公布的三季度数据也在提示销售疲软带来的回笼压力。三季度，反映房企当期销售状况的预收账款仅增加606亿元，环比下降33%。
    与此同时，受信贷收紧、资本市场关闸、市场借贷利率高企影响，房企的财务状况正在显著恶化。
    这不得不让市场警惕地产企业明年资金债务的兑付风险。而这种担忧，正是地产信托遭遇叫停的首要因素。
从今年5月起，银监会接连窗口指导，直言信托公司必须对地产信托的兑付风险自兜。措辞严厉之下，业务凶猛的信托公司不得不主动暂停了地产信托的发行。
    这对房企的打击不言而明。由于主要资金筹措渠道的收紧，高盛研究报告指出，房地产非龙头企业长期偿债能力、资产流动性均继续恶化，扣除“招保万金”后的净负债率为72.8%，再创历史新高；反映短期偿债能力的现金覆盖率指标普遍恶化，扣除“招保万金”后的覆盖率为95%，仅好于2008年最差水平。
    根据其测算，以2011年6月为起点，未来1年，剔除“招保万金”后，115家上市房企的整体资金缺口约1329亿元，基本相当于2011年6月时的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。
    更有券商的分析报告预测，2012年中国房地产市场的资金需求将达到10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托等途径，房地产企业只能筹集9.49万亿元的资金。这也就意味着，如果按照目前的口径计算，明年的全年开发商的资金缺口将达到1.35万亿元。

各寻“钱途”

除了卖项目、卖地金盆洗手，在地产与金融双调控的夹击下，地产企业还有哪些途径能获得企业赖以生存的真金白银？
    在内地房地产企业前10月的资金来源中，银行贷款仅增长了1.0%，自筹资金的增长却以高于30%的速度飙升。
    曾在今年上半年大放异彩的信托产品，在年中已经熄火。在民间投融资担保乱象频出之际，监管相对宽松的私募基金逐渐成为新型地产融资业态的合适载体。
    与信贷和信托规模的萎缩成反比，今年的私募基金正在爆发近年来的最好行情。自年初起，越来越多的房企探索改变原有的融资模式，以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本；此外，一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望，转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此，构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。更有顺势者，信托公司、银行、基金管理公司等多方参与的双GP合作也已经出现。
    而在行业观点中，相对于过去两年私募基金的冷清交易，2011年才算得上是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
    清科研究中心数据显示，2011年三季度共有61只可投资于中国大陆的私募股权投资基金完成募集，基金数量为上季度及去年同期的2.18倍和2.65倍，打破单季募集到位基金数量的最高纪录。其中，房地产领域以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模跃居各行业案例数量和投资金额榜首。
    与此同时，寻求与外资接轨也成为了房企寻钱的另一得力路径。
    尽管进入下半年以后，热钱回流、做空中国的声音一直不绝于耳，甚至10份单月的外汇占款快速下降为近4年来的负增长，但无数的投资案例以及具体数据显示，大量的境外资金依然在内地的楼市衔枚夜行。前10月，地产行业利用外资的增速同样飚过30%。
    2010年下半年以来，海外资金与国内房企合作，或成立基金或注资开发项目，案例不断浮出水面。
    市场更是传闻，对冲基金大鳄索罗斯已经与香港开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。若属实，这将是对内地房企融资信心的又一次提振。
    与此同时，融资环境的普遍紧缩之下，更多二三线的城市在攻坚项目、重点项目的招商引资中，也正在向外资倾斜。这直接促成了前10个月利用外资的增长主要集中在二三线城市。以海南为例，今年1～10月，在海南全省房地产开发投资全部财务资金来源中，利用外资部分多达6.25亿元，比去年同期增长8倍。
    此外，大量单兵作战的境外资金也在择机进入。11月28日，新加坡嘉德置地等外资房企在重庆斥资约65亿元，拿下重庆市中心两江交汇处一商业地块。这已经是近3个月来，继香港恒隆、瑞安集团、仁恒置地、和记黄埔等港资房企抄底商业地块之后，又一大手笔案例。
    日前，麦格理投行也发布报告称，因为调控的原因，2012年是十年难遇的购地机会。这似乎为外资在地产市场上的扫购进行了注解，也进一步成为了与境外机构有关联或亲近的房企利好。