■中国房地产报记者 兰亚红 北京报道

11月22日，北京房企京汉置业耗资5.11亿元，在浙江温岭市城区核心地段拿下了一块商住用地。该地块总规划建筑面积约7.4万平方米，楼面地价约为6910元/平方米，比2010年同区域成交的最高楼面地价低了近一半。
    同策咨询高级分析师张佳浩认为，在北京不具拿地优势的京汉置业，在房地产深度调控期选择在京外三四线城市突围，如果资金充裕，此次拿地确实是一个好战略，是打响品牌的最佳时机。但“京汉集团此次拿地不过是严冬里一株怒放的红梅”，不代表中小型房企“春天的来临”。
    但多位业内人士认为，京汉置业作为一家中小型民营房企，此次耗资5亿多元逆市拿地，对行业来说具有提振意义。其逆市找地、拿地的策略，给一些有充裕现金流但在一线和二线城市难于拿地的中小房企，提供了较好的范本。

最后一刻出手

11月22日下午3点55分，在温岭市203316地块挂牌截止前的最后一刻，京汉置业给出了5.11亿元的报价并成功拿地。该地块的底价为5亿元。
    出让公告显示，该地块位于温岭市太平街道万昌路西侧，土地面积29418平方米，出让用途为商住用地，容积率不大于2.514，地上总建筑面积不大于73956平方米，其中商业建筑面积在3940~5980平方米之间。
    该地块在成交前，已经历过两次流拍。9月30日，该地块第一次流拍，原因是竞买人数未达要求。11月10日，该地块因无人报名二度流拍。随后，该地块转为挂牌出让，挂牌时间截至11月22日下午4时。
    京汉置业选择在最后一刻出手拿地颇出人意料。在温岭市业内人士看来，该地块在两次流拍后，仅隔10余天就三度出让，应该难逃无人问津的命运。
    据当地一位房地产业内人士分析，该地块两度流拍的原因并不是本身条件不好。该地块为东湖工业区“退二进三”地块，原址为温岭市中马集团。目前，东湖工业区已成为温岭市中心城区的腹地，且地块已完成搬迁，堪称“黄金地块”。该地块此前两度流拍的原因在于，一方面，目前市场走向还不明朗，现在拿地对开发商资金压力太大；另一方面，前两年许多温岭本土开发商拿下的地块还没有推向市场，所以眼下并不急于拿地。“当地开放商拿地热情不高，给外来房企创造了拿下高性价比地块的机会。”

逆市拿地的诀窍

京汉置业战略拓展部总监樊华告诉记者，在此次拿地前，京汉置业对温岭市的房地产市场已考察了近1年时间，并从经济总量、固定资产投资额、人均收入、房地产新建和存量情况、房价变化、土地成交状况等各方面进行了充分的分析论证。
    “温岭市虽然是个县级市，但来过的人都能感觉到，它的城市建设很有大都市的感觉！”樊华说，京汉置业认为，温岭市具有潜在的开发机会。
    资料显示，温岭市地处浙江省东南沿海地区，为台州市下辖的县级市。该区域南接温州，北靠宁波，东部环海，是一座民营经济极其活跃的滨海工贸城市。2010年，温岭市的GDP高达580亿元，占台州市经济总量的1/4，相当于北方中等地级市的水平。
    京汉置业所拿地块位于城区核心地段，周边配套非常成熟，区域地价和房价水平均位居前列。近两年来，东湖区域地价从未低于8000元/平方米。2010年，该区域的最高成交楼面地价曾达到13000元/平方米。目前，该区域在售项目的成交均价在19000~22000元/平方米。
“东湖工业区有60多家企业要搬迁，拆完后出让的大多是一些小地块。而这次的出让地块面积较大，实属难得。由于该地块的底价高达5亿元，对于本土房企来说资金压力很大，这正好给了我们一个机会。”樊华表示，目前温岭市的楼盘品质一般，且多为毛坯房。京汉置业初步考虑，根据温岭市个体企业有钱、老板多的消费特点，将项目定位为平层精装豪宅。
    “该地块的楼面地价，比2010年区域内的最高楼面地价低了近一半，增强了项目的抗风险能力。”樊华表示，这给京汉置业未来的项目入市提供了极大的弹性定价空间。
    据悉，此次拿地对于京汉置业来说可谓“雪中送炭”。此前两年，京汉置业除了在北京市石景山区新增3个土地一级开发项目、获得部分安置房和经适房的建设资格外，再没有新的土地斩获。由于一直处于出货状态，其土地储备已捉襟见肘。
    记者了解到，除了刚刚拿下的的温岭市地块外，京汉置业近期还会在河北省保定市拿下一块地。同时，京汉置业仍在全国寻觅新的地块，包括通过土地一级招拍挂市场和二级转让市场获取。