■中国房地产报记者 曾冬梅 广州报道

“一个困难的决定”瞬间在珠海成为现实。10月31日晚，珠海市人民政府办公室发出《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，要求自2011年11月1日起，本市户籍居民家庭和能提供纳税证明的非户籍家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房。新建商品房的预售价格不得超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米)。
    “这是一个困难的决定。”珠海市住建局局长陈哈理在11月1日的新闻发布会上表示。据其透露，珠海并非是国家指定要限购的城市，出台双限措施的首要目的是确保完成珠海今年的房价调控目标，双箭齐发是希望“见实效，出实招”。
    业内人士表示，此次珠海双限政策自11月起实施，房地产市场销售已从旺季转入淡季，这个时候出台调控政策对市场冲击有限。事实上，珠海市住建局也在内部座谈会中对开发商表示，“金九银十”之后出台楼市调控措施，已经考虑到了对开发商销售的影响。

95%购房者非本地户籍尽管如此，珠海本地开发商依旧认为限制非户籍人士购房对当地房地产市场影响颇大。有统计数据显示，在2011年上半年，珠海楼市中的非本地户籍购房者已高达95%。
    更为重要的是，从目前来看，“双限令”并非珠海调控的一时之策。“只要国家要求调控，珠海就会坚持下去，但也会根据调控效果确定下一步的调控力度和节奏。” 陈哈理说。

直指房价调控目标

文件的发布令珠海成为了全国首个双限城市。由于发布时间是在10月31日夜间，当时文件内容还无法在公开渠道获悉，因此在当地业界引发了诸多讨论和猜测。“挺突然的，我们也需要时间消化。”11月1日上午，珠海房地产行业协会的有关负责人对本报记者表示。
    11月1日下午，珠海市住建局紧急召开新闻发布会，对文件内容进行解释。在陈哈理看来，珠海本不属于应限购的城市，出台双限令是结合国家政策和珠海实际情况进行的自觉行为。他表示，由于此次调控的基本目的是控制新建住房价格，因此限购住房没有包括二手房。“《通知》是分析珠海房地产市场现状后出台的，而部分情况是针对珠海独有的特点。”
    陈哈理介绍，珠海房地产市场总量不大，由于高价盘集中推出，才导致总体房价提升。这些楼盘主要集中在香洲主城区，因此本次调控限制在香洲主城区。
    世联地产的研究报告显示，香洲区在珠海今年前三季度商品房新增供应中占了过半的重要比例，其中供应面积占全市的62%，商品房销售面积占全市的68%。因此，珠海市相信调控后主城区乃至全市的房价必然会下调。
    陈哈理指出，限购调控的时间可能较长，产生作用的过程也较慢；限价产生作用的时间更快，倾向于作为临时性的措施。因此限购持续的时间可能较长，限价可能较短。这两个措施都经过深入研究，将会持续一段时间。

避重就轻？

对于连夜出台的珠海“双限令”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“本地人和有缴税证明的外地人，在主城区内只能新购1套商品住房的政策，宽松度再创今年以来新纪录，相当于新国八条出台前的宽松度，不具实质意义。”
    事实上，此次珠海双限政策出台的时间点选择上耐人寻味。在业内人士看来，此次政策选择在房地产销售转入淡季的时候出台，已经权衡了该政策对当地市场的冲击。
    珠海市住建局也一再强调，无论限购还是限价，目的都是为了达成房价年度控制目标。
    据珠海市住建局数据，1~9月珠海新建住房价格11967元/平方米，同比涨幅17.7%。而珠海的房价控制目标是“2011年度新建住房均价增长幅度不高于GDP增长幅度”，珠海2011年的GDP增速目标是11%，具体到房价则是11285元/平方米。
    但在当地房地产人士看来，此次珠海双限政策却是“动了真格”。其中，非本市户籍以及不能提供纳税证明的家庭不得购房的规定，更是被视为最有力度的杀手锏。
    “珠海的购房者中，一直以来有过半是外地人。”一位房地产策划公司负责人透露，有机构的统计指出，2011年上半年，在珠海购房的人群中，非本地籍贯的购房者已经占了95%以上。
    “从这个角度看，未来珠海房地产市场的成交量和价格都将受到严重打击。”该负责人说。