部分标杆房企因下调房价惹来打砸事件之时，国际知名咨询机构穆迪（Moody’s）却向中国房地产开发商给出了乐观投票。
    10月24日，穆迪发布一份名为《中国大部分受评房地产开发商在未来12个月的流动性风险属可控制水平》的报告。文如其名，乐观自现。
    穆迪对29家受评开发商的现金及现金流预测，基于这样一个基础情景假设：一线城市的销量大幅下降，房企无法在海外债券及股票市场募资，并且，只可延续75%的海外银行债务、国内银行贷款的再融资压力上升。
    这一预测推导的“前提”可分为销售回款和市场融资两个部分。先看市场融资。海外融资受阻已是确凿事实，且基于海外融资严格、漫长的程序，其对房地产开发商的融资限制无需多言。而且，正如不久前深圳一家上市房企的融资部门负责人向笔者抱怨的那样，“鬼佬的钱贵啊！”
    但海外融资并不是中国房地产开发商融资的第一途径。他们的咽喉最终还卡在银行那里，银行对房地产商的态度才是关键。否则，首套房贷款利率上调一事，不会被房地产开发商如此重视。
    对银行信贷这一“基础情景”，穆迪的报告是给自己留了退路的。它认为，房地产开发商在两个重要时间节点——2008年的经济低潮、2011年的上半年，都可获得国内银行的贷款和贷款授信，因此其假设的基础情景是相对保守的。由此不难看出，信贷的事，能预测希腊国债危机的穆迪都说不好。
    此时，不得不提及房地产信托。今年5月以来，房地产信托一度成了开发商的重大福音，连穆迪都在上述报告中指出，房地产开发商的信托贷款敞口相对较低，其负面影响属于可控水平。但这个结论显然经不住追问：第一，银信合作并表监管的风头会放松吗？第二，房地产信托撬动项目开发的惯用模式有可能被突破吗？——房地产信托只是银行的产品或渠道产品之一。
    此时，还可简单比较一下穆迪报告的基础情景假设，与银监会年初对银行房地产贷款压力测试时的基础情景假设。后者当时选择的是“房价下跌40%”，现在看来，不能不说银监会的假设要比穆迪的假设“诚实”，也更易想象和理解。
    推论到此，笔者最关注的不再是论证的过程，而是穆迪给出的假设期限——12个月。市场融资前景一片惨淡之时，穆迪这一期限将受制于“销售回款”。
    目前，房地产开发商是否整体上走入降价通道尚不可知，但只要打砸事件再次发生，我们就不得不对房企去库存化的进度感到担忧。这不，中原地产近日发布的数据就显示，按照目前的库存消耗比，即使不新增供应，消耗库存也需要22个月。能不能跑赢这一预测，我们拭目以待。