■中国房地产报记者 张晓赫 北京报道

随着社会老龄化加速对养老困局的倒逼，沉寂多年的以房养老、“倒按揭”再次被拎出水面。
    10月21日，北京市在发布的《“十二五”时期老龄事业发展规划》中，明确鼓励金融企业及管理部门开展“以房养老（住房反向抵押贷款）试点业务”。无独有偶，本月中信银行更是打破金融机构零参与的局面，开始在国内试行以房养老业务。
    实操层面的突破，吸引与放大了坊间对以房养老模式的关注。但在本报调查中，中信银行的浅尝目前并未吸引客户明显入场，而包括银行、保险在内的金融机构也多表示，暂无开展相关业务打算。
    “现在没有精力做，也没有办法做。”某股份制银行个贷中心负责人坦言，从未考虑过“倒按揭”。
    “以房养老对于缓解当前养老压力的利处不言而明，但不会成为养老体系的主流，政策只是提倡。”中国房地产研究会副会长顾云昌向本报表示。

政策导向

所谓以房养老，即老人将自己的产权房抵押给金融或中介机构，以定期获取一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种方式。而最为人熟悉的模式便是“住房反向抵押贷款”以及“住房反向抵押养老保险”。
    两种模式都在北京的“十二五”规划中被提及，后者明确表示“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构等部门开展以房养老试点业务”，以实现多层次的社会养老服务。
    不过，这并不是一个新鲜的提议与倡导。作为此一轮热议的前奏，9月底全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，以房养老就被重点关注。
    “地方上也多有鼓励，早几年，上海的公积金管理中心试推过住房自助养老，广州等地也提倡过反按揭养老保险。”一位地方政府部门人士表示，尽管此前的提倡多不了了之，但随着又一个五年规划的集中产出期，面对普遍存在的养老问题，多数的地方政府在解决方案中，又纷纷将以房养老再次推至台前。“包括北京在内，在已经公布的地方5年规划中，基本都提到了以房养老。”
    多方频频举动，银监会也就此展开了专项调研。这在业内人士看来，无异于在社会保障体系之外，一个提倡多层次、多元化养老的政策导向正在明确。
    部分市场人士认为未来不排除各地进一步出台对以房养老的鼓励性措施。

中信银行变相试水

一方面是市场需求与政策倡导，另一方面，中信银行养老按揭的适时出现，也开了国内金融机构以房养老产品的先河。
    按照中信银行的设计，年满55周岁的老人或年满18周岁的法定赡养人，均可以自有产权房申请专项抵押贷款用于养老。
    “这个业务是在10月9日推出的，目前在各个网点都可以办理。”中信银行总行信贷人士向本报记者表示，此前中信银行在青岛等地曾推行过具有增值服务的老年卡，“比如养老旅游等，比较成功，所以我们决定把增值服务做大，尝试以房养老。”
    区别于此前坊间预期的反按揭模式，中信银行此次设计的养老按揭产品并不等同于实质意义上的以房养老。
    “在我们的产品中，银行并不成为房屋的最终处理者，而是在按揭到期结束后，返还给客户，让其自主处置。产品在中途主动退出或到期结束后，不存在续期设置。”根据该行人士介绍，该产品最长期限不超过10年，申请人在按月获得最高不超过2万元贷款的同时，也要向银行按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。
    按此，倘若55岁老人申请养老贷款，65岁贷款便会结束，远未达到国内当前超过70岁的人均寿命水平，顾云昌认为“存续期过短，难起到实际的养老作用”。而考虑到离休老人收入普遍偏低，一位业内人士也担忧中信银行规定的按月还息，会削弱续存期内信贷资金对养老需求的支持。
    这还不是对产品养老性质质疑的全部。“中信银行确实走在了前面，但严格意义上，这并不能称为以房养老。”一位股份制商业银行的个贷人士认为，一定程度上该产品更像是综合性消费抵押贷款的变种。
    “综合性抵押消费贷款都有指定用途监管，申请人并不能取现。但专项的养老按揭，银行是直接将贷款打入到申请人账户。”中信银行人士解释，养老按揭资金的多用途是其优势。
    对于该产品的市场反应，上述中信银行人士表示，由于推出时间短，目前申请的客户并不多。“咨询的也不多，一周能遇到10来个咨询的。”

机构匮乏热情

包括上述股份制银行人士，在记者接触的多位银行同业看来，中信银行对养老按揭的浅尝并不算真正意义的以房养老。而对于真正以房养老产品的面世，各银行人士均表示实操难度很大。
    “银行、保险、个人都会考虑市场利益，中间的影响因素很多，也绝不仅仅是70年产权限制。”上述股份制银行人士表示。
    “除了楼市依然处于刚性需求阶段不利于民间传统养老观念转变外，关键的限制因素在于市场、金融环境的制约。”顾云昌分析。
    “银行的养老产品也要考虑到盈利，在倒按揭成熟的国外，多是房地产发展较为成熟，房价也较为稳定。但在国内，受宏观经济以及行业调控影响，经济周期越来越短，即便是中短期的趋势，也很难看清。”建行总行信贷人士认为。
    “如果房价出现大跌，银行就会出现‘资不抵债’风险；但如果房价趋势向上，养老人群就很难将房子抵押给变现大打折扣的银行。”建行人士认为，在房价不稳定的情况下，以房养老很难具备现实可操作性。
另一方面的制约因素则来自于金融及配套方面的影响。“当前紧缩的货币政策已经让很多银行在额度上捉襟见肘，银行对于涉及地产行业的业务均有所谨慎。”该股份制银行人士坦言，该行从未考虑过拓展“倒按揭”产品。
    “以银行的养老产品为例，倘若银行接手到期的个人住房，国内尚缺乏有效的资产处置渠道；再者，由于当前监管部门对住房监管质量的松懈，也让银行担忧未来的资产处置贬值。”该股份制银行人士认为，这些问题银行都没办法独立解决，还需要各方的从长计议。
    而考虑到同样的市场风险以及保险资金投资运用的限制，平安保险的市场投资部人士也表示，目前未有推出反向住房按揭养老保险的打算。