■中国房地产报记者 庞一涛 上海报道

上海市有关部门的一道政令让降价房企陷入两难。
10月24日，针对愈演愈烈的楼市降价及其带来的维权，上海市住房保障和房屋管理局市场处公开表示：如果房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案，等待批准。
“按照规定，重新备案的申请中要有明确的新销售方案，除要注明调整后的销售价格外，还要有调整的周期。这个周期一般在两个月以上。”一位接近上海房地产监管部门的人士透露。
而对于降价幅度超过20%的楼盘如何处理，浦东新区市民中心房管处工作人员在接受媒体采访时表示，“这是不允许的”。
这被视为上海楼市的“限降令”。此前不久，上海楼市降价潮愈演愈烈，品牌开发商龙湖地产、绿地集团、中海地产在上海的多个项目不约而同进行降价促销，房价下调幅度超过20%，有的甚至被腰斩。这导致诸多降价楼盘业主奔赴销售现场维权，楼市乱象频生。

退房难阻降价潮

同策研究与咨询中心提供的监测数据显示，上周，位于浦东的中海御景熙岸促销，最新报价由原先的成交价23000元/平方米，降至17000元/平方米；位于嘉定新城的龙湖郦城，则从18000元/平方米降价到14000元/平方米；松江龙湖好望山的部分房源，也从27000元/平方米降至15000元/平方米，上述楼盘的降价幅度均逾20%。
由于上述房企下调售价幅度较大，房源的快速贬值引来了不少老业主的强烈不满。
    10月22日、23日，位于上海嘉定区的“龙湖郦城”、“绿地秋霞坊”和位于浦东区的“中海御景熙岸”售楼处均集聚了众多老业主维权，导致上述楼盘售楼中心多处损毁，现场一片狼藉。部分业主称，由于降价，房子还没入住已经损失了数十万，接近总房价的三分之一。更有业主还声称房产商的降价行为系“价格欺诈”。
    业内认为，虽然业主的维权行为有失理性，但降价事件背后反映的则是房价拐点隐现。此次上海出现大面积房价下调并不突然，而是长期政策调控下供需比失衡，同时开发商资金压力过大导致的必然结果。
    上海汉宇房地产顾问有限公司总经理、董事施宏睿在接受本报记者采访时表示，此次上海多个楼盘售价大幅下调原因分为两个方面。第一，是开发商前期扩张过快导致资金链紧张不得不降价销售回笼资金；第二，则是部分区域房价确实虚高，市场倒逼泡沫挤出。
    上海市统计局24日发布的最新数据显示，前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。同时，来自中国房产信息集团的数据显示，10月前三周，上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来的最低水平。
    “降价潮还会持续。”中国指数研究院副院长陈晟表示，老业主维权事件阻止不了开发商持续降价促销的趋势。他认为，往年的销售旺季已经过去，开发商为了保证资金链，今年第四季度的楼市降价趋势有望越发明显。

20%或为降价底线

针对这些楼市乱象，上海市住房保障和房屋管理局出台应对措施，即房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案审批。
    事实上，关于商品房销售价格，已有相关文件约束。今年5月，上海市发改委发布的“一房一价”实施细则中，即提到商品房经营者要严格按照备案价格明码标价对外销售，不得在标价之外加价销售商品房。
    一位接近监管部门的人士告诉记者，上海市最早的备案要求是，开发商可在备案价格的基础上上下浮动20%，一旦超出此范围，则需要到监管部门重新备案。但是从去年10月开始，规定开发商的报价只能降不能涨，降价幅度超过20%，需重新备案，“监管部门只是旧政重申”。
    对此，分析人士认为，此轮上海楼市的降价风暴，无论从速度上还是深度上，都大大超出了市场预期。政府此举可以控制房价下跌幅度较大的项目入市时间，在一定时间内抑制房价失控，从而保证房地产市场的整体稳定。