■中国房地产报记者 邱桂奇 上海报道

有消息称，上海证大房地产有限公司（证大房产，0755.HK）正在销售原先持有的上海证大大拇指商业广场，根据可售总量和报价来计算，证大可获得约3亿元资金。对于为何将持有型物业部分销售的原因，业内人士猜测或与证大资金链紧张有关。

资金压力

证大2011年半年报披露，其流动负债为157.27亿港元，相比去年年底增加28.54亿元。与此同时，短期债务的到期风险也在对该企业步步施压，2012年4月，证大有9.58亿元的人民币信托贷款将要到期，2012年6月，其将到期1.5亿美元票据。
    证大的资金问题源自2010年2月，当时其以92.2亿元的土地总价拿下外滩国际金融8-1地块。为缓解资金困局，此前证大抛售了位于浙江湖州市的一块地皮。
    “作为上市企业，证大与不少银行保持着合作关系，获得融资的难度并不算大，然而最关键的问题在于，其融资成本过于高昂。”一位房地产信托投资总监告诉记者。截至2010年12月31日，证大的融资成本高达2.56亿元，其当年度的各项长短期借款(包括银行贷款、优先贷款票据和其他借款)总金额为48亿元。
    知情人士表示，今年是证大比较困难的一年，外滩金融地块今年年底要开工。此外，上海市青浦区朱家角镇储备地块的二期建设工程会在今年三季度启动。
    “证大此前的拿地之举，是因为当时对市场的预判比较乐观。”上海乘星行机构总经理李骁说。

销售乏力

从销售回款来看，证大目前的状况也不甚乐观。其2011年中报披露，证大实现营业收入约13.2268亿港元，同比下降53%；纯利1.08亿元，减少72%；股东应占溢利亦由去年同期约3.8664亿港元下降72%至约1.08251亿港元。
    据查，证大上半年的签约销售额为14亿元，仅占2011年原预期的21%。虽然证大曾修正2011年销售预期，但该销售额也仅占修正后预期的38%。
    限贷限购等调控政策造成了证大上半年销售的滞缓，此外，和去年大力销售的劲头相比，今年证大正面临可交付物业不足的局面。
    以去年证大的销售业绩分析，其营业额及利润主要来自于上海的五道口大厦和源深金融大厦，以及吉林、海门、成都等地的住宅产品。由于去年销售较为顺畅，今年剩余的可售货源已不多。
    具体来看，曾为其业绩创下汗马功劳的九间堂别墅也接近尾盘。记者查阅资料后发现，该项目今年6月曾卖出一套独立别墅，而目前可售的仅剩两套独栋房源。
    而其杭州的项目已经卖完，青岛的项目去化四成左右，海门、长春等地项目的销售均价又比一线城市便宜许多，对营业收入的贡献较为有限，再加上海口、廊坊、成都的商业项目尚未启动销售，证大今年可供结算的产品并不多。