■薛晖

就在各地开发商紧捂钱袋、加速回款之际，万科却明显逆势而为。仅仅8、9两个月间，万科已在北京、合肥、广州、太原等地斥资70余亿元拿地。
    细心者会发现此番反常之举恰与3年前如出一辙。2007年，正是地产教父王石率先放出“拐点论”，2008年又是万科率先降价促销，引得部分开发商跟风出货。其后曾有业内人士暗叹王石错判形势，至少也是“定力不够”。但也有人发现，彼时唱衰的万科其实是最大的赢家。
    房地产“暴利”之源无非来自金融杠杆和地价升值，前者的空间已在此轮调控下备受挤压，以至众多激进扩张的房企有资金链断裂之虞；而后者通常又因“重置成本”化为无影。只有少数善作波段的商家才成为借地升值的赢家。
    在过去10年中，地价与房价同步上涨。看似开发商与政府共享了土地升值的红利，但这多是一种误读——开发企业在“重置成本”过程中已将土地红利供手让给了地方政府。例如，开发商第一年以10000元/平方米拿地，两年后地价涨至20000元/平方米时，开发商本可以享受其中10000元/平方米地价差作为利润，但如果继续拿地，同样需付20000元/平方米的地价，前一轮开发的利润需被后一轮拿地的新成本抵消。所以，如果地价持续攀升，只要开发商不“金盆洗手”，就要一次次经历“重置成本”。
    但地价显然不是呈直线上涨的，近十年来历次调控带来多次地价波动。嗅觉灵敏的开发商就学会利用地价波段“重置成本”，从而借势于地价下行时期拉低成本。这有些类似于股民在熊市中补仓来摊低成本。万科于2008年让利促销看似损失了利润，但因同时低价拿地，通过“重置成本”来看，利润未减，反倒因开发周期缩短而提升了资本周转率。
    当然，房企敢于逆势拿地仍要冒风险。保守者会认为，与其贪便宜闯入漫漫熊市倒不如持币旁观，但万科的决策显然不是贸然行事。以北京丰台郭公庄二期项目为例，万科以3.24亿元竞得该地块，成交楼面价仅8969元/平方米。而同一区域其它项目的土地成本是1.5万~1.6万元/平方米，“天塌下来有高个的顶着”，由于有成本优势，万科当然有底气。
    万科的底气还源于对大势的研判。进入2011年，一二线城市商品房土地出让多不乐观，北京上半年的土地出让收入仅326.7亿元，和去年同期相比，降幅为48.32%，上海降幅也超二成。土地市场的量价齐跌，意味着两年后上市供应的商品房将数量骤减，未来供应量的下降难道不是未来量价的有力保证吗？
    万科之举，看似逆市却也是顺势而为。在政策调控下，市场低迷已成现实。聪明的做法倒不如顺民意降价回款再低价拿地，不争一时之利。而死扛的开发商多半已陷入了“沉没成本”的怪圈。
    经济学家给出的“沉没成本”的比喻多有挖苦的意味。比如，某人买了过期食品，本该扔掉，但一想到自己花掉的钱就舍不得了，于是冒险吃下去。其代价往往是还要添一笔医药费。在这里，买过期食品的开支就是“沉没成本”，因其不可能收回而被视为“沉没”。如今的许多开发商也处在类似的尴尬之境，买了高价地（至少部分成本已然“沉没”了），明知盖了房子价钱更高，损失可能更大，但一想到之前的成本，仍选择硬着头皮往前走。
    看看这样的开发商，再比比万科，不得不说，显然万科已将成本理论活学活用了。