■中国房地产报记者 刘晨 河北昌黎报道

    在并不是旅游旺季的9月上旬，刚进入河北省昌黎县黄金海岸，即有数个热情的声音招呼旅客住店。
    “住店吗？海景房，便宜。”细聊下来，你会发现，他们每个人手里都有四五个甚至十数个酒店房源，这群人的职业五花八门，有的是出租车司机，有的是非正规旅游中介。通过为酒店拉拢客户，吃取差价——他们成为海景房售后包租利益链中的重要一环。
    即便国家相关部门三令五申禁止商品房售后包租，可这种销售手段仍广泛存在于现在的海景房销售中，并且作为吸引购房者眼球的重要卖点。昌黎亦不例外。
不过，对于投资客来说，占据了海景资源并非意味着即可坐享收益，尤其在一些海景楼盘房价已透支未来的境况之下。

跳涨后停盘

    黄金海岸在河北省秦皇岛市昌黎县境内，距北戴河海滨17公里，长达50多公里的海岸，沙质松软，色黄如金，故称黄金海岸，黄沙、绿林、碧海、蓝天构成了该地的奇特景观。可除了每年7、8月份外，这里绝大部分时间人烟稀少，如一座“空城”矗立在海边。
    在当地人眼中，这是再平常不过的场景。据昌黎一位房地产业内人士介绍，昌黎海景房的购房者至少7成是外来投资者。
    事实上，高空置率几乎已成海景房一个特定的标签。在海景房市场发展较为成熟的海南三亚，根据当地房地产交易管理所市场部调查显示，拥有稀缺海景资源的三亚湾、大东海等片区商品住房空置率已达到95%左右。
尽管如此，但是海景房价却跟随中国整个房地产市场的走势一路上涨。昌黎的海景房起步晚于南戴河，但房价却已赶超前者。
    在黄金海岸，大部分在售海景房叫价已经超过11000元/平方米。一个名为金海戴河首岭的项目销售均价已达13000元/平方米，另一个海景项目澳景蓝湾的均价更是达到15000元/平方米，早在2008年该项目开盘时，均价不过七八千元每平方米。
    “独享8万平方米海滩的半岛公寓”、“高尔夫球场内的五星级酒店房产”……这些相当有诱惑力的广告语，加上户型小、总价低，吸引了大批周边城市的居民前往置业。
    上述当地业内人士告诉记者，昌黎黄金海岸的海景房从去年初开始实现跳涨，部分楼盘的涨幅甚至达到一倍，一些好的户型和楼层，单价已接近18000元/平方米。
    与此对比鲜明的是，根据房产机构统计，今年8月份昌黎县在售的住宅项目均价只有3500元/平方米，而海滨楼盘的销售均价已达11125元/平方米。
    实际上，昌黎黄金海岸只是众多滨海区域房产开发中的一个普通案例，在山东半岛、辽宁绥中等更长的海岸线上，类似的状况很多，它们有着共通之处：滨海新城、海景房、投资客、空置率高、价格高企。

投资回报堪忧

    “海景房具有很强的投资属性，不管是开发商投资，还是个人投资客，考虑的都是未来的物业升值空间，而不是主要从房的角度考虑。这种状态是目前中国很普遍且麻烦的一个问题。”北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍用接受记者采访时表示。
    在他看来，沿海城市的海景房多为投资性住房，而且存在过度开发的情况，其在开发速度和规模上都需要政府有效地抑制。
    那么，当几乎所有海滨城市都在“靠海吃海”，大肆开发房地产项目时，海景房投资回报是否即像开发商们描述般美好？
    “购买我们的房子都可以代租，与物业签订代租协议，每年的收益三七分成，业主分七成，我们分三成。你买的户型越好，年底分成越多。”在昌黎探访时，几乎所有的海景房销售人员均如是承诺。
     甚至有销售人员对购房者称，通过代租，业主每年都可进账2万余元，以一套约30平方米、总价40万元的海景房为例，不过十余年，即可通过租金收回成本。
    然而，事实并非如此。记者调查得知，投资黄金海岸沿线的40平方米左右的海景房，每年租金收益约在5000元~8000元。即使在人气稍高的南戴河，仅靠租金收益，投资客每年亦只能回收几千元，能回收上万元租金的少之又少。
    “我们海景房去年给业主的分成好的大概能达到7000元~8000元。”昌黎一家售后包租的海景酒店公寓项目的相关人士透露，该项目一年可分成两次，1~6月是旅游淡季，每户业主基本能分成1000元~2000元，7、8两个月旅游旺季时，酒店基本能住满，这两个月的收益会高点，而一年也主要靠这两个月的收益。
    另外一个主打高端的海景房项目，物业与业主亦是按三七分成。“有两种户型出租率高，一是能正面看海的；二是一下买好几套的，挨得近好出租。”该项目负责代租服务的相关负责人对记者表示。
    据其透露，黄金海岸在旅游旺季，酒店公寓一晚的房费约为300~500元不等，即使出租率比较好的房源，最多亦只能获得8000元左右的收益，扣除物业费、取暖费等费用，单靠租金四五十年也难回收成本。“因此，想靠租金收回成本最好还是别买海景房”。
    显然，投资客看中的并非租金的回报。王衍用说，在泡沫经济时代，很多投资资金认为房产能有较高的投资回报率，即使回报率低，他们也认为自己占据了最好的资源，即使任由房产空置，若干年以后还是可以得到回报。
    专家认为，一般投资海景房的人未必会太在乎开发商承诺的百分之几的年回报，他们更看重未来的保值乃至升值潜力如何。不过，国内这类项目运营成功的案例并不多，其涉及到前期的销售及后期对业主的投资回报，因此运作难度比一般住宅项目要复杂很多，集住、商为一体的海景式酒店公寓如果没有长期经营的决心和实力，是很难经营下去的。