■中国房地产报 记者 曾冬梅 广州报道

    去年年底，首次推出宅地的白云新城成为广州“地王”的诞生地。今年以来，该板块有意回避“地王”这一称谓。8月10日，广州挂牌出让白云区白云大道AB2911022地块，楼面地价高达13535元/平方米，成为今年以来出让起始价第二高的地块。
    挂牌文件显示，该地块为商住性质，土地面积24052平方米，建筑面积93803平方米，挂牌起始价12.697亿元。地块红线内有6个废弃油罐未拆除，征地拆迁结案手续正在办理中。按要求，该地块的中小套型（90平方米以下）住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于60%，将采用“限地价、竞配建”的方式确定竞得人。其最高限价将为白云新城地区居住用地出让最高楼面地价的95%以内，这意味着AB2911022地块已无冲击“地王”的可能。
 

    成交价低于2万元
   

    据了解，AB2911022地块的出让价格设定了最高限制地价。竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建公共租赁住房的建筑面积，凡接受最高限制地价的竞买人均可参与竞配建，竞买阶梯为300平方米的公共租赁住房建筑面积，参与竞配建的竞买人报出配建公共租赁住房建筑面积最大者为竞得人。
    该地块确定最高限制地价的思路为：土地溢价率不得超过50%、杜绝楼面地价超过同类地价的历史最高价。鉴于白云新城地区居住用地的出让最高楼面地价为20795元/平方米，该地块出让限制最高地价定为最高楼面地价的95%以内。最高限制地价在公开出让前一天由广州市国土房管局确定。
溢价率不得超过50%，意味着该地块的最终成交价不能超过20304元/平方米。而白云新城居住用地最高楼面地价的95%则为19755元/平方米。也就是说，AB2911022地块最后的成交价将无法突破2万元/平方米。
白云新城一鸣惊人
    作为广州市新规划的重点功能区，白云新城直至去年年底才推出第一批居住用地，但却一鸣惊人。2010年12月16日，白云新城共有4幅土地进入拍卖程序，其中3幅为宅地。AB2907008-1地块、AB2907008-2地块均为保利所得，成交总价分别为24亿元、11亿元，楼面地价分别高达19632元/平方米、20605元/平方米。AB2907008-3地块则以11.7亿元的总价被中海竞得，成交楼面地价约为19971元/平方米。3幅宅地的成交价都几乎是挂牌底价的3倍。
    另一幅编号为AB2910001的商业金融业用地被绿地集团以14.4亿元竞得，成交楼面地价约为7196元/平方米。
目前白云新城尚未有纯住宅项目开售，万达广场的部分商业公寓产品的售价大约为2.5万元~2.6万元/平方米。而去年年底卖出的3幅宅地最快也得到明年才可上市。因此，土地估价部门只能以白云新城周边的一、二手住宅价格为主要参考系数。
    2010年4月，体育花园项目带电梯二手房的成交价约为21000元/平方米；2010年12月，云山锦绣项目的二手住宅成交价为18824元/平方米；2011年5月，颐和上苑项目的新建商品房价格为23000元/平方米。

   绿地递交意向书

   据广州市国土房管局有关负责人介绍，AB2911022地块位于白云新城东南部，东望白云山风景区，临近白云大道，北有大型综合购物广场，广州体育馆、白云国际会议中心，周边配套齐全，生活、交通便利，区位优势明显。“这是今年首次推出的白云新城住宅用地，在预申请公告发布后，已有企业递交了意向用地申请。”
记者了解到，早在今年6月举行的广州市土地推介会上，绿地集团已递交了针对该地块的意向申请书。该地块与绿地去年拿下的白云新城AB2910001地块相距不远，可同时进行开发。
    广东中原地产项目部总经理黄韬认为，由于地块在套型、保障房建设等方面有较多限制，因此，“成交地价不可能再达到去年的高度了。”鉴于近两年楼市仍将处于波动期，房价上升幅度有限，预计其最后的成交价大概会在1.5万元~1.6万元/平方米之间。他指出，虽然白云新城的规划起点高，但区域开发成熟仍需较长一段时间，一旦遭遇市场下行，过分透支前景很可能令开发商陷入困境。
    合富辉煌副总经理龙斌则表示，白云区楼市最大的瓶颈在于“很难给市场和消费者带来整体的冲击力”，其成交量和供应量近几年基本没有太大变化。