弃政从商，白手起家。新华联集团董事局主席兼总裁傅军与那个躁动的时代里走出的大多数企业家无异，但所不同的是，他仍然保留着最初的性情——大碗喝酒，大口吃肉。作为房地产企业家系列报道第十八期的采访嘉宾，傅军历经20余载，把新华联打造成为一家业务遍及国内20多个省市和40多个国家与地区的大型企业集团。他有怎样的经历？怀揣怎样的憧憬？又具有怎样的触角不断延伸的基因？
　　
　　傅军：远见基于价值观
　　
　　■中国房地产报 记者 叶加 朱敏 北京报道
　　
　　这是一个让傅军既疲惫又骄傲的时刻：7月8日，历经26个月的漫长等待，借壳S*ST圣方的新华联不动产（000620.SZ）在深交所恢复上市。
　　到目前为止，新华联旗下拥有新华联不动产、东岳集团（0189.HK）、金六福投资（0472.HK）、通葡股份（600365.SH）、皇城集团（7203.HK）、科瑞资源（CRHL，伦敦证交所创业板上市）6家上市公司，其已成为涵盖化工、矿业、房地产、陶瓷、酒业、金融投资等多个产业的大型企业集团。
　　从1990年弃掉官帽“下海”经商，到目前拥有年营业收入近300亿元、总资产超过200亿元的企业集团，新华联掌门人傅军认为企业家的远见决定了企业的发展和规模。“我觉得新华联能有现在的成功，与我们看得比较远，有一种战略思维有关。”傅军在接受本报独家专访时说。
　　而针对其庞大的多元化产业集团，他表示，没必要非得争论多元化和专业化的好坏，社会分工还没到各司其职的程度，中国的市场经济体系也还有待完善，这需要一个蝶变的过程。
　　
　　上市不易
　　
　　“S*ST圣方注册地在牡丹江，控股股东首钢控股是国有企业，又正好赶上房地产调控，所以做起来特别难。借壳上市比IPO多了很多环节，每一个环节都要去求人家。”
　　
　　中国房地产报：首先祝贺新华联不动产成功借壳上市，关于这次借壳上市，有怎样的经历？
　　傅军：从2009年我就开始着手房地产业务的证券化，但那时候我知道房地产直接IPO会比较难，因此决定走借壳上市的道路。
　　我们于2009年3月～5月谈S*ST恒立(000622.SZ)，但这个壳资源非常复杂，有很多如股票被冻结等隐性问题，还有几个诉讼，我们就放弃了。
　　之后我们打算借壳S*ST圣方，但想要借这个壳也很难，因为S*ST圣方原来的大股东是首钢控股，首钢控股能否让出这个壳至关重要。再有黑龙江省政府、牡丹江市政府是否同意把S*ST圣方给新华联，因为当时也有两三家黑龙江的企业想要。但最终我们谈成了。
　　中国房地产报：这么说新华联不动产借壳上市也经历了很多波折，在整个借壳上市的过程中还有哪些困难及关卡？
　　傅军：我们做这个事太不容易。不容易在哪？S*ST圣方注册地在牡丹江，控股股东首钢控股是国有企业，又正好赶上房地产调控，所以做起来特别难。黑龙江省政府要同意，牡丹江市政府要同意，首钢控股要同意，北京市政府要同意，北京市国资委要同意，国务院国资委要同意，然后国土资源部要同意，最后中国证监会和深交所也要同意。
　　借壳上市比IPO多了很多环节，每一个环节都要去求人家。
　　中国房地产报：新华联不动产借壳上市之前，进行了一轮私募，引进了长石投资、合力同创、科瑞集团、泛海投资、巨人投资作为基础投资人，该笔私募为公司带来了4亿多元的现金，为什么会选择这些私募对象？
　　傅军：找他们融资之前，我本来想选择两家专业的投资机构，但太难谈了，要求太苛刻。我让这两家机构参股，我这么大的集团进行担保，而且承诺如果上不了市，我回购股票，并给予15%的回报，但他们还说要拿东岳集团的2亿股股票进行质押。
　　后来我就找了那几家基础投资人。我是全国工商联副主席，有很多企业界的朋友。我就找了几个朋友在一起吃了个饭，而卢志强、史玉柱则是在电话里说的。我跟他们说，我正在借个壳，这个壳停牌价很低，估计你们2.5元之内/股就能买进，你们给我拿几个亿现金干不干？他们说，你搞我就干。
　　这就是朋友，他们信任我。
　　中国房地产报：引进基础投资人对新华联不动产借壳上市有怎样的帮助？
　　傅军：因为我知道地产业务上市之后不让你搞增发，我就想先搞一轮私募，先拿几个亿的现金。做房地产永远都需要钱，但多了我也不要，多了就把我的股权给摊薄了。
　　再有，我们不能100%控股，得稀释一点。而且像卢志强、史玉柱、郑跃文这样的投资界大佬给你支持，也是一种实力和信用的体现。
　　中国房地产报：但某种程度上，现在不是房地产借壳的好时机，A股地产类上市公司无法进行再融资，新华联不动产怎样解决融资难题？
　　傅军：我们这些房企面临的资金压力确实比较大，但我们有一些新招，比如可以做保障性住房，这样就可以发债。再有，我把销售速度加快，尽快回笼资金。
　　上市之后还有一些好处，没上市之前我们的股票不值钱，没有资产证券化之前，公司的股票银行是不认可的，但上市之后，股票就可以交给银行质押。而且地产上市公司再融资不可能永远不开闸，上市比没上市还是会有不同。
　　
　　地产野心
　　
　　“我们计划今年房地产业务要完成超过25亿元的营业额，利润要超过5.5亿元。到2015年，房地产业务要达到100亿元的年销售水平。”
　　
　　中国房地产报：新华联不动产目前并不能算是一线房地产企业，上市之后，你的规划是怎样的？
　　傅军：的确，我们的房地产板块目前做得一般，充其量也就是二线品牌，一年的销售额在30亿元左右，一线品牌怎么着也得在百亿元以上。这有很多原因，最主要的是集团还在做别的产业，其他的投资和实业分散了一些资金。
　　但上市以后，我们有决心把规模扩大，而且我们的战略也会有调整，不能老做住宅，今后要转向，要多做商业地产。
　　中国房地产报：做商业地产的好处在哪里，这方面的计划和目标是怎样的？
　　傅军：中国的第三产业发展迅猛，这就需要商业地产，还有商业地产是要长期持有的，那么公司的可持续发展能力就能提升，公司就永远垮不了。所以你看，我们这次起的名字叫“新华联不动产”，这是有用意的。
　　再过几年，我们手里的商业地产至少要超过100万平方米，1年租金要达到5亿～7亿元。到2015年，在房地产的投资比例中，商业地产争取要占到30%。
　　中国房地产报：但做商业地产需要的资金量也是蛮大的，这方面如何解决？
　　傅军：其实这也没什么问题，好多人对商业地产运作并不很了解。有人说五星级宾馆、商场不要搞，我跟你说，错了。这可能会抬高一家房地产企业的负债率，但是不会带来资金的困难。
　　实际上，五星级宾馆一建好，城市综合体一建好，你就可以押给银行，银行都愿意放贷，资金就倒腾开了。比如说五星级宾馆，投资4亿元，你把它评估得高点，抵押给银行，怎么着也能贷出来4亿~5亿元。
　　银行喜欢做经营性物业即固定资产的贷款，它给你的不是一年两年的贷款，而是给你做8～10年的贷款。你用租金就可以还贷，多好。
　　中国房地产报：除商业地产之外，你对房地产板块还将有怎样的规划？有些房企不仅做商业地产，还在延伸产业链的上下游，有的还做产品序列。
　　傅军：我们会加强房地产板块产业链的形成，要做综合性的房地产企业，不仅要搞产品的多元化，如住宅、商业、酒店等，我们还要形成自己的房地产开发体系。
　　新华联不动产要有一级资质的施工企业、一级资质的物管公司，今后要形成物管、建筑、设计、商业管理公司与房地产开发公司并举。只有这样，上市公司才有生命力。这方面的整合未来一定很多。
　　中国房地产报：2011年，新华联不动产预计能实现怎样的目标？在集团的整个盘子里，房地产板块及其他板块未来的贡献占比将会怎样？
　　傅军：我们计划今年房地产业务要完成超过25亿元的营业额，利润要超过5.5亿元。
　　上市以后，房地产业务将成为集团的重点业务板块。我们的目标是，到2015年，房地产业务要达到100亿元的年销售水平；化工要达到200亿元以上；矿业要达到100亿~200亿元。整个集团到2015年要做到500亿元的销售额。
　　
　　多元化之路
　　
　　“我认为没必要非得争论多元化和专业化的好坏。社会分工还没到各司其职的程度。中国的市场经济体系也还有待完善，这需要一个蝶变的过程。”
　　
　　中国房地产报：新华联旗下有众多产业，包括化工、酒业、矿业、地产、金融、陶瓷等，你为什么会选择这些行业？
　　傅军：地产就不说了，“十二五”期末中国的城市化率要达到52%，未来要提高到60%，而现在才47%。
　　化工方面，1996年，我们投资了一家做制冷剂的企业叫东岳化工。我当时想，虽然在那时很多国人都买不起冰箱空调，但未来一定会普及。冰箱空调的产量增加一定会带动制冷剂企业的发展。
　　鉴于此，我就投资了这家企业，做了大股东。当时这家企业只有不到2000万元的销售额，大概有80万元利润，经过几轮投资、扩大产能并进行产品研发之后，2007年这家企业在香港上市，募集了18亿元的资金，世界银行IFC（国际金融公司）还给了我们5000万美元的贷款。2010年东岳集团营业收入已超过100亿元。
　　酒业方面，我认为，在中国做吃吃喝喝的东西是最有生命力的，而白酒在这当中的毛利率最高，所以我就投资了金六福酒。2010年其营业收入已接近30亿元。
　　矿业方面，我们现在已经有4个矿投产了，将来还要扩大规模，拥有更多的镍、钼、铜、金、钴、铅锌等有色金属矿权。
　　我们还在做一项很有远见的投资，这是很多企业还没关注的，估计3年以后会大放异彩，那就是核电的原料——铀。我们在国内有3个铀矿，赞比亚有4个，秘鲁有8个。我们的目标是今后十几个铀矿能达到5万吨以上的储量。
　　中国房地产报：你认为有前景并希望做大的产业是哪些？
　　傅军：一个是地产，我对中国的城市化还是比较乐观的；还有一个是矿业，谁能控制资源，谁就能控制未来。未来5年新华联的战略已经制定了，地产、矿业、化工、投资要各占到1/4。
　　中国房地产报：我们看到，新华联旗下已经有多个上市公司，在资产证券化以及投资领域，你有怎样的计划？听说你对村镇银行比较感兴趣？
　　傅军：我一直主张先做实业，之后将它们资产证券化，因此我们既要整合现有上市公司，也要把未上市的产业板块推向资本市场。未来3年，新华联可能要增加3~4个上市公司。我们正在筹备陶瓷、矿业和投资业务的上市事宜。
　　投资这块，我们会保持一定的投资力度。我希望每年拿出集团利润的20%~30%来做VC、PE或重组整合。而村镇银行不是我们未来投资的重点，其实我更想投一些比较成熟的商业银行。
　　中国房地产报：除了你比较看好的并希望将其资产证券化的产业之外，新华联旗下还有其他一些产业，将来如何处理？
　　傅军：有竞争力的产业将来可能会让它上市，但规模不大的产业可能会进行整合。这方面我们还没有一个详细的计划。

    中国房地产报：新华联是一家各产业间跨度很大的多元化集团。关于多元化，业界争论不休，你对此如何评判，又如何避免多元化带来的潜在风险？
　　傅军：我们搞多元化是有历史原因的。我们是民营企业，一开始没钱，什么有钱赚就做什么。中国的民营企业大多是白手起家，所以创业阶段基本上都在搞多元化，这就形成了中国民营企业的多元化。现在中国的前100强民营企业里，一半以上在搞多元化。
　　另外，每个产业都有周期性。我多搞几个产业，万一哪个出现问题，我还有别的产业可支撑。这样企业发展就会比较稳。这就是所谓的鸡蛋不放在一个篮子里。
　　我认为没必要非得争论多元化和专业化的好坏，社会分工还没到各司其职的程度，中国的市场经济体系也还有待完善，这需要一个蝶变的过程。
　　
　　悟性与远见
　　
　　“我觉得新华联能有现在的成功，与我们看得比较远，有一种战略思维有关，我们做事不是为了今天，而是为了明天和后天。”
　　
　　中国房地产报：你于1990年弃政从商，历经21年将一家企业做大，这中间的过程是怎样的，有怎样的心得？
　　傅军：我“下海”之后的三四年基本上是在做贸易。为什么做贸易？因为我没有一分钱就“下海”了，需要一个原始资本积累的过程。没有钱就什么都不要谈。之后我开始搞房地产和实业，像金菲塑胶、猎豹汽车、东岳化工、万祥电器等。
　　所以我有三句话：不搞贸易不活，不搞实业不稳，不搞房地产不发。最初阶段搞贸易可以让企业生存下去，而且比较灵活；而完成了原始资本的积累，就要搞实业，实业能对企业长期稳定起到作用；而我又看到中国的城市化有强大的住房需求，所以就搞房地产。
　　当打牢实业的基础之后，就为下一步的资本运作奠定了基础。现在新华联已经进入到实业、金融、资本运作相结合的阶段，尤其是近5年来资本运作突飞猛进。
　　中国房地产报：你前面也说到有很多朋友，这些商界朋友在新华联不动产上市过程也起到了不小的作用，你认为是什么使得他们敢投钱给你？
　　傅军：像我们这些人，从白手起家能干到现在，确实要讲究为人，所以我有个理念：做生意就是做人。会做人人家就会信任你，就会跟你干，就敢拿钱给你。
　　中国房地产报：我听说你特别爱看书，尤其是管理方面的书，这些书对你做企业有怎样的帮助？
　　傅军：（笑）我觉得学习是人一辈子的事情。一个人只有学习才能不被时代所抛弃，才能形成新的能力。我每天早上来公司会看一些报纸，晚上睡觉之前会看点杂志和书，每天无论多忙，也要坚持看1个小时左右，这已经形成习惯了。
　　除了书之外，还有很多企业和人也在影响着我。我会对GE进行研究，对李嘉诚也很钦佩，他有很多并购和资本运作的案例，都值得我去学习。而内地也有很多人值得我学习，像柳传志和卢志强。中国前100强民营企业里，70%的老板我都认识，都有交往，我从这些人身上能学到很多东西。还有我与摩根、高盛、花旗、瑞信、德意志这些投行的人经常打交道。
　　而我认为，坚持学习只是一个方面，还要看你有没有悟性，所学到的东西能否运用到企业当中，这很关键。实际上我们房地产的重组，东岳集团的上市，应该说都运用了一些新的知识。下一步我们的矿业要在海外拓展，是因为我认识到了要在全球去配置资源。
　　中国房地产报：你觉得是不是你的远见决定了新华联现在的规模？
　　傅军：我觉得新华联能有现在的成功，与我们看得比较远，有一种战略思维有关。我们做事不是为了今天，而是为了明天和后天。企业家还是应该要有点远见。
　　中国房地产报：听说你这么多年一直在高强度地工作，有没有想过哪一天能够“乐退”，改变一种生活，像王石那样？
　　傅军：（笑）我的年龄也不算很大嘛，怎么着也干到60岁，但我现在的职务太多，又是董事长，又是总裁，有一些职务逐步要找到替代我的人，要把一部分权力下放或者转移。随着年龄的增长，企业规模的不断扩大，有时候确实觉得精力不够。
　　我现在有个最大的任务就是培养接班人。接班人有两个概念，一个是接我班的人，一个是企业的高层管理干部。从明年开始，这可能会成为我的一个很重要的任务。