中报隐忧
　　
　　房地产调控的效应开始在房企中报中显现，虽然截至目前，仅有14家内地地产类上市公司发布中报，但多数分析师倾向认为，这已经能反映出中小房企的整体状况，而这种颓势将会在今明两年年报中更加明显。
　　
　　■中国房地产报 记者  杨凡  北京报道
　　
　　中报季如约而至，中小房企压力初步显现端倪。
　　截至8月5日上午，港、沪、深三市共有16家地产类公司发布2011年中期报告，除长江实业（0001.HK）与和记黄埔（00013.HK）之外，其他14家中小房企中，半数营业收入下滑，部分公司商品房销售收入甚至下降六成，净利润也出现了不同程度的下跌。
　　多位分析师认为，这在一定程度上反映了当前中小房企的状况。而更为堪忧的是，在今明两年中小房企的年报中，这种业绩增幅放缓甚至下滑的窘态将会更加明显。
　　不过，中报数据显示，这些已公布中报的房企的资金现状还并没有像人们想象的那样危险。尽管净资产负债率处于历史高位，但上半年的增长幅度却并不大。然而，中型房企货币资金减少与存货上升的双向压力远比小型房企更为明显。
　　“若调控态势不变或更加严格，对于中型房企的压力将更为明显。”广发证券分析师沈爱卿表示。
　　
　　营收及销售收入下滑
　　
　　除长江实业与和记黄埔外，已经发布中报的14家地产上市公司分别为ST兴业（600603.SH）、华丽家族（600503.SH）、陆家嘴（600663.SH）、卧龙地产（600173.SH）、嘉凯城（00918.SZ）、莱茵置业（000558.SZ）、绿景地产（000502.SZ）深物业A（000011.SZ）、深振业A（000006.SZ）、银基发（000511.SZ）、渝开发（000514.SZ）、广宇集团（002133.SZ）、滨江集团（002244.SZ）和中海宏洋（0081.HK）。
　　其中，ST兴业已无正常经营活动。其他公司中，陆家嘴、嘉凯城、滨江集团和中海宏洋资产规模在200亿～300亿元，且均为国资背景。其余公司绝大多数规模在30亿～60亿元之间。这些公司市场布局大多数较为集中，限于5个左右城市。
　　在这14家公司中，经营收入下滑的占到一半，包括华丽家族、卧龙地产、嘉凯城、银基发展、渝开发，业绩下滑幅度均值为25%左右，渝开发则减收五成。
　　涉及到商品房销售收入更是灾情惨重，滨江集团与深物业A总体营收虽然上涨，但销售收入却出现滑坡。上述6家公司中，商品房销售业绩下滑的程度比总体营收更甚。
　　对于部分中型房企营业收入下降的原因，一位不愿具名的长江证券分析师认为，由于当前不能从股市融资，部分地产公司认为没必要过多释放业绩，因此没有结算意愿。
　　作为佐证的一个数据是，商品房销售营收下降的嘉凯城和滨江集团，其销售商品、劳务的现金流入却在大幅上涨。
　　不过，对于小型房企而言，造成业绩滑坡的更重要的原因是其中报中所提及的“因宏观调控造成的销售困难”。按照惯例，今年上半年的结转收入中有50%或更多来自于去年下半年的销售。西南证券分析师肖剑认为，去年下半年宏观调控的效果已经开始有所体现。
　　沈爱卿认为，先期出炉的这些中报并不能代表主流，地产公司营业收入总体上应是以增长为主，但增幅或将放缓。上述长江证券分析师更指出，销售方面，全国应该还是正增长。
　　虽然中报披露销售金额的公司很少，但“预收账款”可在一定程度上反映各公司的销售状况。13家正常营业的公司中，除滨江集团和中海宏洋明显增长外，其余公司的数据，与去年同期相比上下浮动并不明显。
　　因此，分析师对中小房企未来业绩的悲观情绪，主要集中于今年全年业绩增速的大幅回落，以及2012年业绩的惨淡。
　　“由于销售旺季的原因，下半年房企销售或环比上升，但随着已有的限购政策逐步扩大，全年销售增速的大幅回落已成必然。至2012年，由于今年的销售始终在低位徘徊，大部分地产商结转的收入将不容乐观。”肖剑认为。
　　虽然营业收入不佳，但14家公司中绝大多数保持了毛利率的增长，这已经为其利润数据增色不少。即使如此，仍有6家公司扣除非经常性损益后的净利润出现下跌，嘉凯城甚至跌去98.9%。
　　对于这些中小型房企而言，毛利率的持续增长将不会是常态。沈爱卿表示，今年销售的房源多数于2009年拿地，成本较高。更有分析师指出，部分城市房价最近已经开始松动，而随着销售持续处于低位，回笼资金的困难必然将使“以价换量”出现。双重挤压下，毛利率下降已成必然，由此导致的净利润空间挤压也可以预见。
　　“这在中小企业今年年底的财报中就会体现出来。”上述长江证券分析师表示。
　　
　　中型房企受考验
　　
　　中报出炉前后，业界最为关心的问题当属资金状况。
　　据记者估算，13家正常经营的公司中，只有渝开发和深物业A的净负债比率上升明显，仅有4家净负债比率有小幅增长，其余7家甚至有不同程度的减少。
　　另外几个反映资金状况的指标则是：货币资金总额从年初的169亿元下降到144亿元，而存货则从年初的685亿元上升到822亿元，经营活动现金流净额则由-47.4亿元下降到-51.8亿元。由于增减额度符合预期，肖剑认为，这说明中小型房企的资金状况“没有想象的那么糟糕”。
　　但这并不表示它们全无资金压力。硬币的另一面是，房企的净资产负债率目前处在历史高位，且融资难度增加。
　　“融资困难所以负债增长不快，存货增长因此资产增加。最后导致的结果很可能是净资产负债率变化不大。”肖剑说。不过，沈爱卿对此表示，如果宏观调控继续，而公司未能积极应对，资金状况可能会恶化。
　　从货币资金与存货的数据水平分析，中型房企和小型房企显现出了不同的风险状况。
　　据记者统计，滨江集团和嘉凯城两家中型房企，货币资金下降和存货上升的幅度都远远超出13家公司的平均水平。
　　这颇为符合分析师的判断：本轮调控中，中型房企将成为“重灾区”，特别是去年表现积极，上规模上量的公司，且随着调控继续，这种压力会更为明显。
　　“中型房企比较尴尬，布局上不如小房企容易收缩，销售和执行上又不如大房企有力。”上述长江证券分析师认为。
　　对比之下，小型房企则是另一种尴尬：资产构成中，存货比例下降，货币资金上升。然而货币资金的规模也只在10亿元上下，甚至更少。
　　“这样的资金规模，导致拿地比较难。存货在资产中比例下降，也从另一方面说明土地储备闹‘饥荒’。”有分析人士指出。事实上，13家公司中，上半年获取土地的并不多，且多为国企。
　　“融资的结构性偏向，会令小型房企的日子更加难过。”肖剑认为。
　　事实上，“钱紧地少”的小型房企，有很多在去年底至今年年初选择了多元化的道路。如华丽家族投资医药，绿景地产与莱茵置业转向矿业，渝开发则将发展会展业。