在养老地产开发各环节中，运营管理是核心部分，也是养老地产与普通住宅开发最大的区别所在。从养老地产所必须提供的服务来说，它与商业地产相类似，但商业物业在全国遍地开花，商业运营服务也趋于成熟；而养老项目刚刚兴起，运营服务完全处于探索阶段。对于很多养老项目的开发商而言，是自建运营管理团队抑或是引进专业的运营管理机构，是养老地产给他们出的又一道难题。

寻找运营管理伙伴

■中国房地产报    吴林

    尽管还没有最后拿地成功，但河北一家开发企业却已经踏上了寻找运营管理机构的道路。
    “因为我们要开发的不是普通的住宅项目，而是养老项目，是为老人提供必要服务之所，运营管理是养老项目的核心。”上述河北开发企业策划部主管称。
    最近两周，这家企业连续拜访了北京两家养老机构，希望和对方在运营管理上达成合作，但得到的回复却并不乐观。
    “一家企业由于是民营非营利机构，它非常看重补贴政策，而如果河北没有相关的补贴政策，它不可能与我们合作。另一家企业则坚决地说了不，因为它们的运营管理团队也是刚刚建立完善，还没有更多的精力为别的项目提供服务。”该公司策划部主管表示。
    寻找运营管理伙伴不顺利，使得这家企业要开发的养老项目更增加了不确定因素，“运营管理成熟与否，不仅对后期销售或租赁有影响，对前期的拿地和融资也至关重要。”

运营管理之重

    是真正做养老还是挂羊头卖狗肉，这是目前业内对养老项目质疑最多的地方。
    有观点认为，判断是否真正做养老，就在于项目的开发方是否将后期的运营服务视为关键，是真正能为老人提供完善的服务抑或是仅仅将服务视为项目销售的噱头。
    上述河北的开发企业策划部主管称，他们的项目定位于高端，希望能给有相当消费能力的老人提供完善的服务，包括医疗、照护、康复等等。“因此，从一开始，我们就在考虑运营管理的重要性，鉴于我们自身缺乏相关的经验，我们才希望引进相应的合作伙伴。”
    而运营管理模式是否成熟，也在很大程度上对项目的融资起到关键作用。
    “我们对养老地产非常感兴趣，但迟迟没有在这个领域进行投资，是因为国内的项目没有让我们看到非常成熟的盈利模式，而后期的运营管理风险过大，也让我们异常谨慎。”一家证券公司的投资经理对本报记者称。
    他所称的“后期运营管理风险过大”，是指在对老人实行照护的过程中存在诸多不确定性的风险，如老人跌倒受伤，由于我国没有实行免费医疗体制，很容易产生纠纷，目前国内的养老机构也遇到过类似的情况。
    另一方面，如何对服务实行定价，则决定着项目是否能够实现盈利以及投资的回报期有多长，而这是投资者最看重的一点。
    恰恰因为国内的开发企业普遍缺乏养老运营服务的经验，一些投资机构明确提出，不介意做“真房产，假养老”的项目，以避免运营中的风险。但在养老形势严峻的当下，这显然不能满足目标客户的需求。

达成合作的难度

    事实上，上述河北开发企业的想法在业内有一定代表性。浙江某欲涉足养老地产的开发企业负责人也告诉本报记者：“我们清楚自己只是开发企业，需要做整合的工作，没有自己的运营管理商，我们计划去整合一家。”
然而，与这家企业有相似想法的企业并不在少数，却往往遍寻各地无结果。当寻找此类资源时，他们往往因为整个行业有待成熟而不得不去面对“无米之炊”的尴尬。
    上述河北开发企业在加拿大走了一圈，却没能谈成任何合作。他们发现，加拿大人对于开拓中国市场异常谨慎，有的企业根本没有开拓中国市场的想法，有的则持观望态度，希望等待中国的养老市场更加成熟后再进入。“还有一点非常有意思的是，加拿大人无法明白为什么我们一个开发企业会去涉足养老项目的运营管理，在他们的概念里，开发商就是盖房子的，而如果要把他们引进来的话，他们更倾向于和运营管理企业而非开发商进行合作。”
    几年前，乐成老年事业投资有限公司也和这家开发企业一样，希望从国外找到答案，结果却很失望。该公司投资总经理高峻松表示：“虽然国外的同行也意识到中国是一个大市场，但是由于养老服务行业的特殊性，外国人不可能直接来中国给中国老人提供养老服务，而是要依靠中国人。但国外的运营管理机构又不希望将行业的核心技术和核心服务全部教给中国人。此外，国内知识产权衡量标准不完善也为谈合作带来了难度。”
    北京师范大学壹基金公益研究院院长王振耀则表示：“国外的运营管理机构进入的门槛之一是经费问题，国外的机构进来，完全是商业行为，要考虑盈利的前景。二是此前国内没有引进过这方面的机构，如何办理手续需要思考。”
    国内虽然有很多运营传统养老机构的公司，但是它们所提供的服务与目前开发商所热衷的高端养老服务行业并不相符。一些提供高端服务的养老机构则是历经数年摸爬滚打刚刚积累起经验，市场还未铺开，充满变数。而且，它们的团队目前也只能维持其自身项目的运行。

自建运营管理团队的前景

    难以寻找到合适的合作伙伴，建立自己运营管理团队就成为开发商主动或被动采取的措施。
    3年多以前，乐成老年事业投资有限公司在刚刚开始项目开发时，就建立了自己的运营管理团队，并通过体验中心的运作加以完善。目前，乐成已经建立起一套完善的服务、培训体系。
    记者了解到，很多开发企业非常希望了解服务的定价策略，并且担忧运营过程中的风险。对此，在美国有着多年运营管理经验的美国生活品质集团主席傅旻建议，应该将服务内容以及费用按照“定制”的模式设计。“比如，除设立一些基础的服务项目之外，再设立一些额外的或者意外发生时的特殊服务项目，并明确标明费用，让老人自己选择。”
    由于医疗服务是老人的必需品，能否提供完善的医疗服务也成为考量一个养老项目是否成功的指标之一。据悉，上述河北的开发企业就在寻找可以合作的医院。
    但乐成老年事业投资有限公司质控培训部总监赵良羚建议，“建医院养医院一般非常费钱。我们不妨换一个思路，比如配置服务完善的社区医疗服务站。”
    北京汇晨老年公寓理事长马剑则认为，培训护理服务人员也是运营管理中的重要内容。他表示：“目前国内通行的护工培训远远满足不了老人的需求，因此，我们还会对护工进行继续培训。”
    王振耀则一直希望推动一个长期照料护理联盟，并且提出与国外的机构合作，还曾设想把香港的护理培训教材直接引进来。“国外的机构一时无法进来的话，至少，我认为可以引进国外的投资、教育培训、管理标准。”