高铁地产阴霾

■中国房地产报    于春美 邱桂奇

    “7·23”甬温线动车追尾事故及京沪高铁运行以来故障频出使民众对高铁技术的信任受到影响，而高铁带动下的高铁地产也受到相应波及。7月25日，瑞士信贷报告称，高铁事故至少在近期内将抑制投资者对新铁路沿线城市的地产投资兴趣，尤其在这些地区的地产价格近期上涨后更是如此。
    而此前，随着高铁的发展，高铁对房地产的拉动效应不容小觑，京沪高铁的开通运营，引发了长三角地区置业需求呈上升势头。汉宇地产分析人士告诉记者，“自去年以来，外地城市楼盘来沪推介呈逐年增加趋势。在今年上海的‘五一’房展会上，外地住宅和商业楼盘的参展比例达40%，其中绝大多数来自长三角高铁沿线城市。”
    然而高调挺进的高铁地产此次遭遇了高铁事故。接受记者采访的多家机构及开发商认为，高铁事故虽然影响到了民众对高铁技术的信任度，但政府部门对高铁的支撑力度并没有下降，短期来看，可能对高铁地产有一定影响，但长期来看，高铁最终带来的产业利好不会减少。不过，高铁地产投资的主要依据在于沿线城市的产业基础和远期消费发展潜力，如果缺少支撑面，高铁地产投资的利润回报率将大打折扣。

地产高铁效应

    上海福卡经济预测研究所研究员杨小明长期关注高铁经济。他告诉记者，高铁不仅具有同城效应，让时间换空间，促进更大范围的城镇一体化；同时还具备虹吸效应，使资源向更大的能量级（如特大城市）集中。在此背景下，“高铁地产”概念的提出，不能仅仅理解为房地产商出于营销的需要，也是房地产商转战新兴市场的需要。
    高铁对房地产的拉动效应不容小觑。以江苏常州为例，据汉宇地产监测，京沪高铁通车的消息使得常州北站的新北区新桥板块内在售楼盘发生了巨大变化。2009年，该区域内房价在3000元/平方米左右，而不到两年时间，房价已调整至6500元/平方米左右。2010年至今，常州市已云集江苏新城、绿地、华润置地、九龙仓、万达等知名房企进驻，去年常州市的商品房开工量增加了60%。
    与此同时，京沪高铁的开通运营，同样引发长三角地区异地置业需求呈上升势头。“去年以来，外地楼盘来沪推介呈逐年增加趋势。”汉宇地产分析人士对记者表示，在2010年以前，汉宇地产代理的楼盘主要分布在昆山、苏州等距离上海比较近的几个城市，但今年开始，来自无锡、常州、镇江等城市的楼盘也纷纷进入，部分楼盘刚刚合作就取得了不错的效果，这说明上海的购房者已经将置业目标延伸得更远，这无疑缘于高铁带来的拉动效应。
    更令人关注的是，与江苏省相比，刚迈入“高铁时代”的安徽省受到高铁效应利好程度更明显。以蚌埠市为例，目前该市住宅成交均价在5000元/平方米左右，与去年新建商品住宅平均成交价格（4340元/平方米）相比，涨幅在10%以上。
    据记者了解，较早开通的武广高铁对沿线周边城市的房价拉动亦非常明显，长沙、株洲、岳阳的房价均有不同程度上涨，其中，长沙高铁附近楼盘售价达到30%以上的涨幅。
    “未来高铁地产的发展前景仍会不错，除了城市化率仍有巨大空间外，当地人升级住房需求、同城化效应等都会给高铁地产带来机会。”杨小明分析预测。

高铁地产隐忧

    高铁推动了铁路沿线城市的产业经济发展，带来更多的就业和更大的消费潜力，对房地产行业的拉动作用不言而喻，但高铁效应充分发挥尚需多层面的支撑。对于目前高调挺进的高铁地产，业内不少人士亦表示担忧。

    中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，一方面是沿线房地产城市消费市场的支撑，包括产业经济的带动作用以及购房主体的变化；另一方面是城市布局的合理规划。如果缺少这两个要素，当地高铁地产将面临长期困境。
    上海某准上市开发企业副总裁对记者直言，“甬温线动车追尾事故虽是偶然事件，预计不会影响未来高铁的发展。但值得注意的是高铁的速度会不会下降，若下降，则对于扎根高铁沿线的开发商而言是一个利空。另外，在动车追尾之前，高铁的概念已经提前被消费了，高铁沿线站点房价涨幅已经超过了同地区其他地方的涨幅。但从目前的情况看，高铁的开通并不像当初宣传的那么便利，有些地方周边的配套还非常弱。再者，在高铁附近拿地的开发商基本上都是很大体量的，所需要的资金量非常大，高铁附近的地块各不相同，开发商必须根据该特点，提供创新的商业形态。由于高铁站地处区域的商业活力尚需培育，开发企业必须有持续的运营和招商能力。否则，一定做不好。”
    “从房地产市场来看，本次的动车追尾事件一定程度上会使疯狂的高铁地产得到一定程度的降温，至于未来的走势，需要综合事故处理的进展和未来高铁的发展而定。对于多数开发商而言，在现阶段会保持相对谨慎，静观其变。”上述开发企业副总裁说。
    “高铁地产切勿盲目发展，应当结合当地经济发展现状，片面追求高铁地产概念将有可能遭遇投资陷阱。另外，前期的过度炒作行为，将使后期高铁地产发展缓慢，特别在二三线城市限购的调控大旗下，谨慎发展高铁地产应当是当前房地产开发商考虑的重点。”韩长吉提醒。
    上海福卡经济预测研究所研究员杨小明近期正在做一个关于县级区域高铁站综合体的功能定位和概念策划。他告诉记者，在研究中发现，当地的总人口有限且当地的综合体供给较多，因此，如何避免同质化、差异化定位是一个很棘手的问题。
    为此，杨小明建议，可围绕当地的旅游资源和“十二五”规划，装入相关产业，打造以该产业为主导的、主题明确的新型综合体，创造需求，以本地消化为辅、远程嵌入为主，吸引外地客户投资、入住、消费、休闲不失为一个好的解决途径。