黄小虎：三轨并举增加住房供应

■中国房地产报   兰亚红 

7月17日，由中国房地产报主办的首届中国城市保障性住房发展高峰论坛在北京钓鱼台国宾馆举办，与会各方就保障房的发展献计献策。中国土地学会副理事长、中国土地勘测规划院研究员黄小虎认为，对房地产业的调控，治本之策是增加住房供应。自住性需求与投资投机需求各自走不同的供应渠道，实行“三轨制”。
中国房地产报：现在社会上很多人诟病保障房概念模糊，认为保障房建设的路径、思路不明确。你认为保障房概念应该如何规范？
黄小虎：我国保障性住房尚未形成成熟的规范，还在探索之中。按国家主管部门的有关说法，保障性住房包括廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房等。各地的执行情况也不完全相同。有的地方不发展或不重点发展经济适用房和限价房，而有的地方则重点发展。我认为既然是保障性住房，就不应该带有盈利色彩。经济适用房、限价房和棚户区改造住房不应纳入保障房范围。 
中国房地产报：有说法认为，保障房的建设现在已成为一项政治任务。各地按中央要求在今年年底前完成1000万套的开工没有问题，但是何时竣工无法确定。你认为如何保证保障房的建设进度？
黄小虎：保障房资金压力严重，由于中央把保障房建设列入政绩考核内容并实行问责，各地方都在想办法筹集资金，力争完成任务。但各种办法万变不离其宗，都是通过市场筹集资金，要求有回报。但是廉租房和公租房却不可能产生回报。而且后期的管理和维护还要继续投入。这个矛盾，可以用借新还旧加以拖延，却不可能从根本上得到解决。由此而产生的资金“窟窿”，最终还是要靠财政来填，搞得不好，财政的“包袱”会越背越重。这一点，应当引起重视。
中国房地产报：解决中国保障房建设的资金“窟窿”，你认为有没有好的办法？
黄小虎：我认为，根本的解决办法，是把自住性需求与投资投机需求切割开，各自走不同的供应渠道，实行“三轨制”。即在完全市场轨和完全保障轨之外，再加一个半市场半保障轨。
比较好的形式是发展住宅合作经济。建房资金主要来源于社员，财政不背包袱。收入高一些的社员可以参与建档次高一些的房子，收入低的则可参与建档次低一些的房子。有居住权、继承权，但没有完全的所有权，不能上市买卖。
住宅合作经济会大大增加住房供应，同时合作社内部设立的监督制约机制又可以有效保障住房建造的质量。住宅合作经济在国际上有近200年的历史，有成熟的经验和管理规范，对解决民众的住房问题，发挥着重要作用。例如，德国的居民住房，约30%是由合作社提供的。