高端住宅面临价格下行压力

■中国房地产报   刘晨 

    “随着未来大量3万元每平方米以上的项目入市，高档住宅价格将面临下调压力。”7月14日，世邦魏理仕环球资深研究部中国区资深董事马雪明表示。
    当日，根据世邦魏理仕发布的2011年第二季度中国市场指数报告显示，本季度中，高档住宅市场受持续政策调控影响，销量放缓，买卖双方普遍处于观望状态，而商业地产表现抢眼，整体持续升温。
    中国房地产报：今年第二季度，国内的房地产市场的发展情况如何？
    马雪明：从不同区域来看，华北地区由于政府调控政策的进一步收紧，北京、天津、沈阳、大连和青岛五城市本季度高档公寓售价涨幅趋缓，北京市场受影响尤为突出，只取得1.9%的季度增长。而租赁市场在旺盛需求的驱动下，租金稳步增长，涨幅大致在0.6%至1.5%。
    华东地区由于限购令的执行使得成交量受到明显打击，但价格却并未松动，由于豪宅的稀缺性因素甚至价格有所上行，但上涨动能相比此前似乎已经趋缓。
    华南地区，广州、深圳两地的高档住宅销售上半年持续低迷，但不同的是，深圳政府在第二季度对新批准预售项目实施限价政策，令深圳高端住宅一手房销售平均价格有所下降。而广州在江景豪宅高价入市带动下，高档一手房公寓均价在本季度环比上涨5.2%。
    中西部地区四个重点城市在住宅方面则出现了不同的发展趋势，尽管重庆和西安在成交量波动的情况下仍然出现可观的价格上涨，但武汉市场的价格涨幅出现了明显的减缓且成交量下滑，而成都的价格自2008年以来首次出现负增长，这主要是由于部分位于供应集中区域的大户型项目出现高达20%的价格下调。不过，个别城市高档住宅市场的低迷是否会影响到中西部的整个住宅市场还有待观察。
    中国房地产报：就北京而言，上半年，北京的高档住宅的成交量和价格有何变化？
    马雪明：2011年上半年以来，北京高档住宅销售市场呈现了价涨量跌的态势，新开盘项目与去年同期相比出现明显下滑。北京市政府对高档住宅项目的审批十分谨慎，一些高价项目在获取预售许可证的环节遭到限制，造成高档住宅供应量持续下降。供应下降的另一个原因是市场前景不明朗，开发商普遍持观望态度，部分高档公寓项目一再推迟开盘计划。另一方面，此轮调控对潜在需求起到了有效的抑制作用，尤其是以升级换代为目的的改善型需求。受此影响，北京高档公寓价格走势出现两极分化。一部分距离核心商务区较远、售价相对较低、定位于改善型客户的高档公寓项目展开打折和优惠促进销售。同时，一些位于核心商务区、已经进入销售尾声的豪宅项目虽然也面对客户到访量和成交量下降的压力，但是由于已经完成大部分回款，资金压力较小，反而大幅提高销售报价以提升项目形象。
    在两方面因素的共同影响下，二季度高档公寓平均报价较上季度略涨1.9%，为每平方米54805元，与去年同期相比上涨14.2%。高档别墅销售报价达到人民币45923元每平方米，较上季度上涨了1.4%，与去年同期相比则上涨8.2%。
    中国房地产报：第二季度，中国房地产投资市场成交情况如何？
    马雪明：第二季度的房地产投资成交市场表现活跃，使得上半年成交总量达到545.24亿元人民币。其中，内地投资者仍然主导着房地产投资市场，港澳台以及海外投资商也较为活跃，港澳台以及海外投资者约占43%左右。
    中国房地产报：今年下半年，随着保障房的入市以及开发商资金链的日趋紧张，有声音认为，房价下行压力较大。对于后市，你有何预期？
    马雪明：在经历了严厉的市场调控之后，目前市场需求得到明显抑制，成交量也随之下滑。目前来看，楼市成交量短期会比较低迷，导致库存压力上升，可以看到，现在发展商拿地的热情相对降低了，未来，在部分城市部分区域房价可能会有调整，但不会是一个特别大范围的调整。对于高档住宅来说，虽然政府关于此轮房地产调控的态度仍然十分坚定，但是在操作层面已经有所放松，一些高档住宅项目近期相继取得预售许可证，获准上市销售。可以预见下半年高档住宅市场新增供应稀少的局面将得到改善。同时在限购令的影响下，新项目推入市场后也将加大市场竞争，为吸引有限的客户而进行的打折和优惠将不可避免，价格将面临下调压力。